Contratto rent to buy: cos’è e come funziona

Il contratto rent to buy è stato introdotto dal nostro legislatore con il Decreto Sblocca Italia del 2014. E’ uno strumento recente e ancora poco utilizzato in Italia. Tuttavia, in un momento di crisi economica, può essere un’opportunità per chi desidera acquistare casa ma non dispone subito della liquidità necessaria.

Tramite questo istituto, l’acquisto avviene in un secondo momento ma la disponibilità dell’immobile è immediata.

In questo contributo vedrai nel dettaglio tutte le caratteristiche del rent to buy e i dubbi più frequenti di questo istituto. Inoltre quali sono i vantaggi e gli svantaggi sia per il proprietario che per il conduttore per questa forma contrattuale.

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Contratto rent to buy: disciplina normativa

Il rent to buy è uno schema contrattuale di derivazione statunitense delle compravendite immobiliari. Il nostro legislatore lo ha regolato con il c.d. Decreto Sblocca Italia ( D.L. n. 133/2014, convertito con la Legge n. 164 del 2014). L’art. 23 del Decreto Sblocca Italia disciplina questo istituto, “Contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”:

“I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto..”

Questa forma contrattuale, nasce dall’esigenza del nostro legislatore di far fronte alla crisi del mercato immobiliare dei primi 10 anni. A questa, oggi si aggiunge l’attuale crisi economica dovuta dalla pandemia da Covid-19. Pertanto è sempre più difficile per i privati e per imprese pianificare acquisti di immobili. Questo istituto è disciplinato anche nel Decreto recante “Misure per il rilancio dell’edilizia”; da qui si evince la volontà del legislatore di fornire uno strumento che prescinda dal ricorso all’indebitamento.

Contratto rent to buy: cos’é

Il rent to buy è un contratto di godimento finalizzato alla successiva alienazione di un immobile. E’ un tipo di contratto in cui si fondano un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Le parti concordano un canone che il conduttore versa nei confronti del concedente:

• sia a titolo di canone di locazione ( come avviene in un normale contratto di locazione);
• sia come anticipo sul prezzo finale di vendita dell’immobile concordato nello stesso contratto.

Pertanto, le parti dovranno specificare all’interno del contratto in che misura devono essere ripartite le due diverse componenti del canone. Infatti all’art. 23 comma 1-bis della Legge 164 del 2014 è stabilito che:

“le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputati al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.”

Le caratteristiche dell’immobile oggetto del contratto

La norma non definisce quale categoria di immobili possano essere oggetto del contratto di rent to buy. Pertanto, si ritiene che, sia possibile stipulare un contratto di rent to buy, per qualsiasi tipologia di immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi e persino terreni. Può avere ad oggetto anche un immobile in costruzione. Tuttavia, se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene. Per le imprese di costruzione, il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione. Per gli immobili privi di finiture, le parti del contratto possono pattuire l’esecuzione delle opere di finitura a carico del conduttore. Tali spese andranno poi a ridurre entrambi le componenti del canone.

Rent to buy: la trascrizione del contratto

La trascrizione del contratto è l’ultima azione consigliata per concludere in sicurezza la compravendita Rent to buy. Indipendentemente dallo schema contrattuale che decidiamo di utilizzare, ovvero il preliminare di compravendita collegato al contratto di locazione, o il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell’immobile, è un passaggio assolutamente consigliato. Molti confondo la trascrizione con la registrazione. Tuttavia, sono cose molto diverse:

• la registrazione è un adempimento fiscale obbligatorio che si effettua presso l’Agenzia delle Entrate e versando le imposte dovute;
• la trascrizione è un’annotazione fatta dal Notaio, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Questo, allo scopo di rendere il contratto pubblico ed opponibile nei confronti di terzi soggetti.

L’art. 23, primo comma, della legge 164 del 2014 prevede l’obbligatorietà della trascrizione:

“I contratti…sono trascritti ai sensi dell’art. 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’articolo 2643, comma primo, numero 8), del codice civile”

Gli effetti della trascrizione sono:

• opponibilità ai terzi della concessione di utilizzo ai sensi dell’art. 2643 comma 1. La trascrizione è sempre necessaria anche se la durata del contratto convenuta è inferiore ai nove anni come previsto invece dal codice civile;
• effetto prenotativo , come per i contratti preliminari. Qualora si realizzi la vendita, gli effetti della trascrizione retroagiscono al momento di trascrizione del contratto rent to buy. L’effetto si realizza solo se l’atto di compravendita viene trascritto entro il termine di durata del rent to buy e comunque non oltre 10 anni dalla sua trascrizione;

Qualora il contratto cessi di produrre i suoi effetti, la trascrizione del contratto deve essere cancellata nell’interesse del concedente.

Quali sono gli gli obblighi delle parti?

Nel contratto rent to buy, gli obblighi e doveri delle parti sono gli stessi previsti in materia di usufrutto. Vediamo pertanto quali sono gli obblighi in capo sia al conduttore che al concedente. Tuttavia, vi sono degli obblighi in cui sono congiuntamente responsabili sia il concedente che il conduttore, ovvero:

• spese per le liti: devono essere suddivise proporzionalmente tra le parti;
• la corresponsione dei contributi all’amministratore di condominio.

Obblighi in capo al conduttore

Vediamo qui di seguito gli obblighi in capo al conduttore nel contratto di rent to buy:

• Nel prendere in consegna l’immobile deve procedere all’inventario e dare una garanzia;
• Sono a carico del conduttore le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile e delle relative parti condominiali;
• Esercitare il diritto di voto nell’assemblea condominiale su ordini del giorno relativi all’ordinaria amministrazione;
• Comunicare al concedente di voler procedere agli oneri di manutenzione straordinaria che quest’ultimo si rifiuti di sostenere;
• Restituire l’immobile nel caso decida di non esercitare il diritto di acquisto.

Obblighi in capo al concedente

Vediamo adesso quali sono gli obblighi in capo al concedente:

• consegna dell’immobile al conduttore;
• individuare nel contratto, insieme al conduttore, la garanzia che quest’ultimo deve prestare;
• le spese di manutenzione straordinaria;
• esercitare il diritto di voto nelle assemblee condominiali relativamente a materie diverse da quelle sull’ordinaria amministrazione;
• vendere l’immobile al conduttore, qualora quest’ultimo intenda acquistarlo.

L’inadempimento del conduttore

Il principale obbligo a carico del conduttore è il pagamento del canone. In caso di inadempimento del conduttore il concedente potrà:

• avviare una procedura di esecuzione forzata sui beni del conduttore, al fine di ottenere quanto dovuto;
• chiedere l’adempimento in forma specifica. Vi si può ricorrere nel caso in cui l’inadempimento del conduttore riguardi ad esempio quello di curare la manutenzione ordinaria dell’immobile;
• chiedere la risoluzione del contratto

In ogni caso, il concedente ha il diritto di chiedere al conduttore il risarcimento del danno.

Risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore

La legge prevede che, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, il concedente avrà diritto:

• alla restituzione dell’immobile. Potrà agire nei confronti del conduttore qualora quest’ultimo non provveda al rilascio dell’immobile;
• ad acquisire i canoni sino a quel momento pagati: può essere previsto anche la parte da imputare al prezzo di trasferimento, a titolo di risarcimento del danno. Questo comunque deve essere previsto nel contratto.

Il mancato acquisto da parte del conduttore

Qualora il conduttore non intenda acquistare l’immobile non si realizza la fattispecie di inadempimento del conduttore. Il concedente avrà diritto:

• alla riconsegna dell’immobile;
• a trattenere i canoni pagati per l’utilizzo dell’immobile e a restituire al conduttore i canoni da imputare a corrispettivo della vendita;

Si evince quanto sia importante all’interno del contratto definire la quota della componente dei canoni imputabile al corrispettivo che il concedente potrà trattenere in caso di mancato acquisto da parte del conduttore.

La restituzione dell’immobile

Il concedente ha diritto all’immediata restituzione dell’immobile sia in caso di inadempimento del conduttore che nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto. Nel caso in cui il conduttore non intenda adempiere al suo obbligo di riconsegna, il concedente dovrà rivolgere all’autorità giudiziaria per richiedere il procedimento ordinario in materia di esecuzione per consegna e rilascio. Ogni procedimento di esecuzione forzata può aver luogo solo in virtù di un titolo esecutivo. Costituisce titolo esecutivo, in alternativa:

• una sentenza;
• qualsiasi altro provvedimento o atto al quale la legge attribuisce efficacia esecutiva;
• un atto ricevuto dal notaio

Pertanto consiglio al concedente di redigere il contratto di rent to buy nella forma dell’atto pubblico. In questo modo, diventa titolo esecutivo, idoneo ad avviare la procedura di esecuzione forzata per consegna e rilascio dell’immobile.

Contratto rent to buy: vantaggi e svantaggi

Il rent to buy è stato introdotto dal nostro legislatore per ovviare alle difficoltà congiunturali in cui si trova il mercato immobiliare. Questo dovuto alla mancanza di liquidità e alle difficoltà di accedere al credito bancario. Con il contratto rent to buy, consente al conduttore di pagare il prezzo ratealmente, pur ottenendo l’immediata disponibilità dell’immobile. Mentre il proprietario riceve un beneficio economico, rappresentato dal canone periodico, fino a che non venga perfezionato l’atto finale di vendita.

Andiamo ad analizzare adesso quali sono i vantaggi e gli svantaggi sia per il proprietario che per il conduttore.

Vantaggi e svantaggi per il proprietario

Vediamo quali sono i vantaggi per il proprietario può trarne da questo istituto:

• mantenere la proprietà dell’immobile fino a che non venga pagato il prezzo convenuto;
• riceve un beneficio economico, derivante dal diritto all’incasso del canone nella sua duplice componente;
• non è soggetto all’applicazione della disciplina vincolistica della locazione;

Vediamo adesso quali sono gli svantaggi:

• non potrà opporre un obbligo all’acquisto al conduttore;
• per recuperare la disponibilità dell’alloggio dovrà ricorrere all’autorità giudiziaria;
• dovrà essere attivato il procedimento “ordinario”, relativo al processo di esecuzione per consegna o rilascio.

Vantaggi e svantaggi per il conduttore

Vediamo quali sono i vantaggi per il conduttore può trarne da questo istituto:

• potrà opporre al terzo acquirente il rapporto di utilizzo per effetto della trascrizione;
• potrà opporre ai terzi l’obbligo assunto dal proprietario di vendergli il bene;
• non avrà alcun obbligo di acquisto dell’immobile.
• avrà come costi a carico solo la manutenzione ordinaria;
• le imposte dirette e imposte locali rimarranno a carico del proprietario;

Vediamo adesso quali sono gli svantaggi:

• sarà escluso dalle tutele connesse alla disciplina vincolistica propria della locazione;
• perderà la componente da imputare al prezzo di acquisto, nel caso in cui non venga esercitato il diritto all’acquisto dell’immobile. Questa, solo alla parte di detta componente che le parti devono indicare nel contratto.

Contratto rent to buy: consulenza

Stai decidendo di acquistare casa ma stai valutando quale forma sia migliore in base alle tue esigenze. Come avrai potuto modo di vedere in questo contributo, il contratto rent to buy, presenta una serie di vantaggi rispetto agli altri istituti.

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