Contratto scritto e prenotazione online negli affitti brevi: problematiche di coordinamento

Il contratto scritto nelle locazioni brevi spesso non è coordinato con le condizioni presenti al momento della prenotazione del guest effettuata sui portali. Come superare le problematiche di coordinamento tra prenotazione e contratto scritto.

Nel mondo delle locazioni brevi, come consulente, consiglio sempre ai proprietari o agli intermediari che operano per conto dei proprietari, di far firmare (sempre) un contratto di locazione scritto al guest.

Si tratta di una prassi ormai diffusa sul mercato, ma che se non gestita correttamente può far sorgere problematiche legate al coordinamento tra prenotazione online e contratto di locazione.

Le prenotazioni online, infatti, sono alimentate dai grandi portali (OTA) di intermediazione, come Airbnb e Booking, i quali prevedono distintamente precise condizioni per la locazione, i servizi ausiliari, eventuale caparra, etc.

Parallelamente a questo, il proprietario o il mandatario con rappresentanza hanno l’abitudine di far firmare all’arrivo degli ospiti nell’alloggio un contratto di locazione scritto. Si tratta di un documento, a vole molto semplice, una schedina di una pagine, o più raramente un lungo ed articolato contratto.

Si tratta di una prassi che sta facendo emergere problemi di coordinamento tra documento firmato e la prenotazione conclusa sui portali online.

Vediamo in questo articolo le ragioni di questo comportamento e come superare le problematiche di coordinamento tra prenotazione e contratto scritto.

Cominciamo!

La ratio del contratto scritto nelle locazioni brevi

Per quella che è la mia esperienza nel settore l’abitudine di far firmare il contratto di locazione breve ai turismi al momento del loro arrivo (Check-in) nell’alloggio è una pratica (tutta italiana) diffusa essenzialmente per due motivi:

• Maggiore tutela per il proprietario in caso di problemi con l’ospite;
• Maggiore tutela per il proprietario nei confronti di accertamenti amministrativi effettuati dalla Polizia Municipale sugli alloggi.

Tutela del proprietario in caso di problemi con l’ospite

La prima e più grande motivazione che porta alla stesura ed alla firma di un contratto di locazione breve con l’ospite è per tutela del proprietario.

Ma da cosa deve tutelarsi il proprietario che concede in affitto l’alloggio?

Innanzitutto, deve tutelarsi contro un ospite che non se ne va alla scadenza pattuita. Infatti, solo attraverso la stipula di un contratto di locazione scritto e firmato il locatore (host) ha la possibilità di ricorrere alla procedura di sfratto di fronte al giudice.

Forse non tutti sanno, infatti, che la procedura di sfratto per poter essere attivata deve prevedere un contratto scritto e vincolante tra le parti (a nulla vale la prenotazione effettuata online).

I controlli amministrativi sull’immobile

La seconda motivazione (non meno importante della prima) che porta alla stipula di un contratto scritto di locazione breve è data dai controlli amministrativi.

Mi riferisco ai controlli che la Polizia Municipale effettua periodicamente negli appartamenti locati. Si tratta di controlli che riguardano, per lo più, grandi città d’arte oppure località di villeggiatura.

Avere un contratto scritto con il guest è fondamentale: tieni presente, infatti, che la differenza tra gli affitti brevi e l’attività turistico ricettiva è sottile. Per questo i funzionari della Polizia Municipale considerano spesso dirimente l’esistenza di un contratto di locazione scritto.

Forma scritta nonostante non sia obbligatoria

Dobbiamo dire che la forma scritta per il contratto di locazione è spesso preferita anche perché nelle leggi sulle locazioni abitative (dalla Legge n 431/98 a quella sull’equo canone) si richiede sempre che il contratto di locazione possa concludersi per iscritto.

Questo, avviene derogando al principio della libertà di forma contrattuale che vige nell’ordinamento giuridico italiano.

Sul punto deve essere analizzato anche l’art. 53 del Codice del Turismo, il quale dispone che gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche “sono regolati dalle disposizioni del Codice Civile in materia di locazione“. Questo, sostanzialmente, riabilita il principio generale della libertà di forma contrattuale.

Il coordinamento tra prenotazione e contratto scritto

Nel mondo delle locazioni turistiche, quando l’ospite (guest) prenota il suo soggiorno tramite i portali online conclude un contratto che lo lega:

• Alla disciplina giuridica imposta dalle condizioni generali del portale utilizzato;
• Alla disciplina giuridica imposta dal locatore.

Come abbiamo detto, i vincoli contrattuali stipulati attraverso il portale al momento della prenotazione sono validi (anche senza forma scritta). Tuttavia, si pone il problema di come inquadrare, civilisticamente e fiscalmente, il (secondo) contratto di affitto breve firmato dal turista al momento del check-in.

In molti casi, la sovrapposizione tra prenotazione e contratto crea una serie di clausole, spesso simili o che combaciano tra loro. Inoltre, possono crearsi problematiche legate alla determinazione del momento in cui l’accordo di affitto breve può essere considerato concluso. Aspetto, questo, rilevante soprattutto ai fini fiscali.

Anche perché, e questo è il problema, in genere questo secondo contratto mal si raccorda (o non si raccorda affatto) con il rapporto giuridico già instaurato online. Né tantomeno ne coordina le singole clausole specificando se siano integrative, modificative o sostitutive di quelle concordate attraverso il portale.

Le criticità nella sovrapposizione delle clausole

Il tema diventa particolarmente critico quando una circostanza viene disciplinata in modo diverso (per esempio, la cauzione o i termini per il recesso o i danni) nel contratto scritto firmato al check in rispetto alle condizioni generali del portale.

La tematica dell’inquadramento si sviluppa in modi diversi a seconda della risposta che ogni proprietario locatore decide di dare alle questioni sulla forma (scritta o meno) del contratto di locazione breve turistica.

Tipologie di inquadramento contrattuale

Chi aderisce alla tesi che ritiene che il contratto di locazione per essere valido debba necessariamente essere firmato al check in, disconoscendo validità (per mancato rispetto del requisito della forma scritta) a quanto avvenuto online, si trova poi in difficoltà nell’attribuire un valore giuridico agli atti posti in essere attraverso il portale fino a quel momento, pagamenti in primis.

Per chi afferma invece che il contratto di locazione tra le parti si conclude già attraverso la piattaforma telematica, ma che per dotarsi di strumenti di supporto in caso di giudizio o davanti ai vigili ne fa firmare un secondo, si pone un tema di qualifica di questo secondo contratto, se privo di clausole di coordinamento.

Si possono presentare diversi casi: per esempio, può capitare che il contratto scritto riproduca semplicemente il contenuto del rapporto giuridico già esistente oppure, all’estremo opposto, che venga disciplinata autonomamente una locazione con finalità turistica per il medesimo alloggio e periodo ma con termini e condizioni completamente diversi. Oppure, ancora, che il rapporto già esistente venga richiamato ma modificato e integrato in alcuni aspetti specifici.

C’è poi chi parla di prenotazione, nel valutare quanto avvenuto online. La dottrina e la giurisprudenza, in casi simili, hanno sottolineato che queste tipologie di accordi possono essere inquadrate in diversi modi e con diversi effetti. Per esempio, il secondo accordo può essere solo ricognitivo o volto ad accertare una precedente situazione giuridica ma può anche costituire una novazione, estinguendo tutte le precedenti obbligazioni per crearne di nuove, o può essere considerato modificativo e integrativo di quello originario.

La posizione della Cassazione

La Cassazione (sentenza 5665/2010) ha chiarito che le modificazioni di carattere qualitativamente accessorio non sono sufficienti a determinare la novazione dell’accordo: in questi casi, sopravviverebbe il rapporto originario. Diversamente, in assenza di vari requisiti tra cui l’animus novandi (la volontà di estinguere il precedente rapporto per crearne uno nuovo), si ritiene che il contratto di locazione originario rimanga in vita, opportunamente modificato.

Come effettuare il coordinamento tra prenotazione e contratto

Per evitare di rimanere in balia di complessi temi ermeneutici, per ora, la miglior soluzione pare essere un buon coordinamento dei due rapporti, accuratamente disciplinato.

Quello che consiglio ai miei clienti è predisporre il contratto di locazione in modo tale che vi siano inserire le clausole principali, che in questo caso, sostituiscono quelle della prenotazione, lasciando poi invariate tutte quelle clausole secondarie che possono rimanere comprese nella prenotazione stessa.

In questo modo, il contratto scritto, successivo alla prenotazione sostituisce le clausole precedenti (più importanti), lasciando le altre direttamente nella prenotazione.

In questo modo la maggior parte dei problemi di coordinamento possono essere superati.

Contratto scritto e prenotazione: FAQ