Contratto transitorio cedolare secca al 10%

Tra le varie forme contrattuali stipulati tra proprietari ed inquilini, vi è uno perfetto per soddisfare specifiche esigenze: il contratto di locazione ad uso transitorio.

E’ la soluzione ideale per tutte quelle persone che, per motivi lavorativi o di studio, sanno già di non poter usufruire dell’immobile per un periodo lungo.

In questo contributo desidero spiegarti la cedolare secca, ricollegandoci al contratto transitorio di cui abbiamo già parlato in un precedente articolo.

Vedremo nel dettaglio quando può essere applicata la cedolare secca al 21% e quando invece la cedolare secca al 10%. Infine, vedremo in quali casi è conveniente optare per la cedolare secca ed in quali casi è preferibile la tassazione ordinaria.

Qual’è la normativa di riferimento per il contratto di locazione ad uso transitorio?

Il contratto di locazione transitorio è un tipo di contratto di locazione ad uso abitativo utilizzato per esigenze temporanee non turistiche. La disciplina del contratto di natura transitoria è contenuta nell’art. 5 della Legge n. 431/1998 e nell’art. 2 D.M. del 5 marzo 1999, sostituito dal D.L del 30 dicembre 2002.

Il Decreto Ministeriale n. 15 del 16/01/2017 stabilisce all’art. 2 che i contratti di locazione di natura transitoria:

“sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa – da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative”

Questa forma contrattuale ha il vantaggio di poter derogare, a determinate condizioni, all’ordinaria durata dei contratti di locazione abitativi.

Come definito dalla norma, in questa tipologia di contratto, un soggetto (locatore) concede per un’esigenza transitoria delimitata e per un periodo di tempo limitato, il godimento di un immobile con finalità abitative ad un altro soggetto (il conduttore).

Che cosa sono i contratti di locazione ad uso transitorio?

I contratti “transitori” ovvero i contratti di locazione ad uso transitorio sono contratti di locazione stipulati in base ad esigenze facenti capo al locatore o al locatario. Questa tipologia contrattuale ha una durata inferiore a quella prevista per i contratti di locazione ordinari (4 + 4). Il contratto di locazione transitorio è caratterizzato dal fatto che prevede una durata massima di 18 mesi. Un esempio classico di un contratto transitorio è quello legato a compravate esigenze lavorative del conduttore. In questo caso, redigere un contratto ordinario, vincolerebbe troppo il conduttore che, sarebbe costretto a risolvere anticipatamente il contratto. Altro esempio di contratto di locazione ad uso transitorio è quello che riguarda gli studenti universitari. Infatti, il contratto di locazione per studenti universitari rientra nei contratti ad uso transitorio.

Come si determina il canone nel contratto di locazione transitorio?

La regola generale prevede che il corrispettivo della locazione possa essere liberamente determinato dalle parti. Tuttavia, in alcune zone territoriali in cui l’importo del canone di locazione è determinato applicando specifici accordi territoriali. In particolare, si tratta di:

• Alcune città italiane e relativa area metropolitana: Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania;
• Comuni confinanti con le città sopra elencate;
• Capoluoghi di provincia.

Il pagamento del canone può avvenire anche in contanti ma solo entro determinati limiti fissati dalla legge (dal 2023 il limite massimo per i pagamenti in contanti è di 5.000 euro). In caso di pagamento in contanti è obbligatorio che il locatore rilasci al conduttore apposita ricevuta non fiscale.

Contratto transitorio cedolare secca: 10% o al 21%?

Nel contratto di locazione transitorio si può applicare il regime facoltativo della cedolare secca. La cedolare secca può essere un’opzione agevole sia per i proprietari di diritto dell’immobile (accatastato in una categoria che va da A1 a A11, esclusa A10), sia per chi ne detiene il reale godimento. Stipulare un contratto transitorio con cedolare secca significa non pagare imposta di registro e imposta di bollo, contrariamente a quanto succede nelle registrazioni di contratti di locazione ordinari. In aggiunta a questa agevolazione, c’è quella più importante che consiste nel pagare una imposta sostitutiva al posto di pagare l’Irpef sul reddito derivante dalla locazione: questa imposta sostitutiva è estremamente conveniente, come vedremo più avanti.

Puoi scegliere la cedolare secca al momento della registrazione del contratto (che può avvenire sia in ufficio sia tramite Fisconline) o negli anni successivi. Per i contratti transitori, essendo la loro durata limitata, la scelta deve essere effettuata alla registrazione. Devi tener presente che, scegliendo l’opzione della cedolare secca che durante la durata dell’opzione rinunci implicitamente all’aggiornamento del canone di locazione. Un’eventuale proroga del contratto con cedolare secca deve essere richiesta entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una proroga precedente). In ogni caso, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate:

“puoi revocare l’opzione con cedolare secca ogni annualità successiva a quella in cui l’hai effettuata”.

Vediamo qui di seguito quali siano i 2 vantaggi principali della cedolare secca nei contratti transitori:

• nessun pagamento delle imposte di bollo e di registro
• nessun cumulo del canone d’affitto sui tuoi redditi.

Per quanto riguarda l’imposta sostitutiva, questa è pari al:

• 21% (del canone annuo), se a canone libero stabilito dalle due parti
• 10% (del canone annuo), se a canone concordato, ovvero riferito a quei criteri, definiti negli Accordi Territoriali, sui capoluoghi di provincia ad alta densità abitativa. Sono incluse le città con carenza di disponibilità abitativa.

Il pagamento ricalca le stesse scadenze dei versamenti Irpef, limitando così al massimo le possibilità di errore. 

Il contratto d’affitto transitorio con cedolare secca è una buona opzione soprattutto per gli studenti fuori sede, che per ragioni ovvie di transito non prolungato, possono usufruire di un accordo con i proprietari che agevola entrambi.

Cedolare secca contratto transitorio: deve essere essere rilasciata l’attestazione?

In particolare, con l’articolo 1, comma 8, del decreto è stato stabilito che le parti di un contratto di locazione possono:

• farsi assistere nella definizione del canone effettivo dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.
• per i contratti ‘non assistiti’, le parti sono, invece, tenute ad acquisire un’attestazione, rilasciata da almeno una delle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso. Tale attestazione assume valenza anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.

Per i contratti a canone concordato “non assistiti”, l’acquisizione dell’attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni. L’attestazione non risulta, invece, necessaria ai fini del riconoscimento delle predette agevolazioni fiscali, per i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore del decreto.

L’attestazione deve essere allegata al contratto?

In sede di registrazione del contratto di locazione il Decreto non definisce un obbligo in capo alle parti del contratto di allegare l’attestazione. Tuttavia, l’assenza di un obbligo non esclude che le parti possano procedere a detta allegazione, in sede di registrazione del contratto di locazione.

Consigliamo comunque di allegare l’attestazione in sede di registrazione al fine di documentare la sussistenza dei requisiti.

Cedolare secca contratto transitorio: quando conviene?

Un primo aspetto importante relativo alla convenienza della cedolare secca sta nel fatto che la porzione di reddito ad essa assoggettata non vale ai fini del computo degli oneri deducibili e delle detrazioni d’imposta. Con l’opzione della cedolare secca, in caso in cui non abbiamo altri redditi, non sarà possibile usufruire di eventuali deduzioni o detrazioni in sede di dichiarazione dei redditi.

Inoltre, vi è convenienza ad applicare la cedolare secca quando abbiamo altri redditi a quello da locazione, in quanto se scegliessimo la tassazione ordinaria andremo a versare l’Irpef con un’aliquota marginale più elevata.

Un altro aspetto da considerare nella scelta della cedolare secca, riguarda la possibilità di applicare gli aggiornamenti Istat. Quest’ultima, è preclusa per coloro i quali decidono di optare per la cedolare secca.

Questo si rileva particolarmente negativo per il proprietario locatore che, in periodi di elevata inflazione come quello che stiamo vivendo attualmente, non potrà beneficiare degli aggiornamenti Istat.

Tuttavia, qualora da una valutazione ti dovessi accorgere che non vi è più convenienza ad applicare la cedolare secca, puoi operare in qualsiasi momento la revoca del regime, tramite apposita comunicazione all’Agenzia delle Entrate e all’inquilino.

La modifica avrà effetto solo a partire dall’annualità imponibile successiva, non quindi per l’anno già in corso.

Contratto transitorio cedolare secca: conclusioni e consulenza

La cedolare secca 10% è possibile solo per i contratti a canone concordato che, come abbiamo visto, in alcuni Comuni è obbligatorio. Pertanto, consiglio di fare una valutazione nella scelta del contratto transitorio rispetto ad altre forme contrattuali.

Se desideri mettere a reddito il tuo immobile ti invito a valutare anche altri modelli di business, quali: Casa Vacanze, Affittacamere, B&B e le locazioni turistiche brevi.

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