Contratto transitorio – guida operativa

Che cosa è il contratto transitorio? Quale forma e contenuto deve avere il contratto? E’ possibile il rinnovo e l’eventuale conversione in un contratto ordinario? Il canone è fissato dalle parti o determinato secondo accordi territoriali?  In questa guida troverai riposte esaustive a queste domande.

Il contratto di locazione ad uso transitorio è un tipo di contratto di locazione abitativa, che viene utilizzato per esigenze temporanee non turistiche.

La legge impone a questa tipologia di contratto un periodo minimo e massimo di durata. Inoltre il contratto di locazione transitorio deve essere redatto secondo uno specifico modello. E’ necessario che il contratto contenga alcuni elementi obbligatori.

Per quanto riguarda il corrispettivo della locazione, esso può essere liberamente determinato dalle parti, tranne in alcune zone, in cui è determinato secondo accordi territoriali.

Qui di seguito nel dettaglio un’analisi di tutti questi aspetti.

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Contratto transitorio: che cos’è

Il contratto di locazione transitorio è un tipo di contratto di locazione ad uso abitativa utilizzato per esigenze temporanee non turistiche. La disciplina del contratto di natura transitoria è contenuta nell’art. 5 della Legge n. 431/1998 e nell’art. 2 D.M. del 5 marzo 1999, sostituito dal D.L del 30 dicembre 2002.

Come definito dalla norma, in questa tipologia di contratto, un soggetto (locatore) concede per un’esigenza transitoria delimitata e per un periodo di tempo limitato, il godimento di un immobile con finalità abitative ad un altro soggetto (il conduttore).

Durata del contratto

La legge fissa il periodo minimo e massimo di durate del contratto transitorio. E’ stabilita la durata del contratto da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi.

Qualora le parti decidano di fissare un periodo inferiore ad 1 mese, la clausola del contratto è nullo. Pertanto i contratti diventeranno automaticamente di durata mensile.

Qualora le parti decidano di fissare un periodo di durata del contratto superiore a 18 mesi si considerano cessati al superamento della durata prevista dal legislatore.

E’ opportuno ricordare che in caso di contratto superiore a 30 gg. il locatore è tenuto alla registrazione del contrattoTale registrazione deve essere effettuata nel termine di 30 giorni.

Modello del contratto e contenuto

Per la stipula del contratto  di natura transitorio deve essere redatto utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (D.M. 30 dicembre 2002 allegato C e D).

Come previsto dalla normativa, il contratto deve contenere i seguenti elementi obbligatori:

  • Generalità delle parti;
  • Descrizione dell’immobile;
  • Importo del canone;
  • Modalità di versamento;
  • Durata della locazione;
  • Il riferimento dell’esigenza transitoria, quest’ultima deve essere attestata da idonea documentazione da allegare allo stesso;
  • Inserimento di apposita clausola, dove il conduttore dichiara di aver ricevuto dal locatore tutte le informazioni e la documentazione sullo “stato di salute dell’immobile“. Tra la documentazione deve essere compresa l’attestazione di prestazione energetica.

All’interno del contratto di locazione transitorio è espressamente vietata l’inserimento di una clausola che prevede la sublocazione.

Rinnovo del contratto di locazione

La cessazione dei contratti di natura transitoria si verifica automaticamente al termine del periodo prefissato, pertanto non vi è in questa fattispecie l’obbligo di dare la disdetta.

Se è la parte locatrice a porre le ragioni della transitorietà, è necessario che la stessa le confermi prima della scadenza. Questo deve avvenire tramite una comunicazione da fare ala parte conduttrice. Se questa comunicazione non viene effettuata, il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, ma il contratto si trasforma in un contratto ordinario con durata 4+4. Il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore, se comunica allo stesso il perdurare dell’esigenza transitoria, ma non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi.

Determinazione del Canone

La determinazione del corrispettivo della locazione ad uso transitorio, può essere fissato liberamente tra le parti.

Tuttavia in alcune zone l’importo del canone è stabilito sulla base di specifici accordi territoriali.

Qui di seguito le zone il cui canone è fissato secondo accordi territoriali:

  • alcune città italiane e relativa area metropolitana: Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania;
  • Comuni confinanti con le città sopra elencate;
  • Capoluoghi di provincia.

Contratto transitorio – cedolare secca

Da aprile 2017, vi è la possibilità di applicare il regime della cedolare secca anche ai contratti transitori.

Il regime della cedolare secca è stato introdotto dal D.Lgs 23/2011. Fino ad aprile 2017, questa opzione era prevista solo per:

  • Contratti di locazione a canone concordato della durata 3+2. L’imposta sostitutiva era pari al 10%;
  • Contratti di locazione a canone libero, della durata di 4+4. L’imposta sostitutiva era pari al 2012.

Da adesso anche per i contratti di natura transitoria vi è la possibilità di applicare la cedolare secca al 10%

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