Contratto transitorio: guida operativa

Che cosa è il contratto transitorio? Quale forma e contenuto deve avere il contratto? E’ possibile il rinnovo e l’eventuale conversione in un contratto ordinario? Il canone è fissato dalle parti o determinato secondo accordi territoriali?  In questa guida troverai riposte esaustive a queste domande.

Il contratto di locazione ad uso transitorio è un tipo di contratto di locazione abitativa, che viene utilizzato per esigenze temporanee non turistiche.

La legge impone a questa tipologia di contratto un periodo minimo e massimo di durata. Inoltre il contratto di locazione transitorio deve essere redatto secondo uno specifico modello. E’ necessario che il contratto contenga alcuni elementi obbligatori.

Per quanto riguarda il corrispettivo della locazione, esso può essere liberamente determinato dalle parti, tranne in alcune zone, in cui è determinato secondo accordi territoriali.

Qui di seguito nel dettaglio un’analisi di tutti questi aspetti.

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Contratto transitorio: che cos’è

Il contratto di locazione transitorio è un tipo di contratto di locazione ad uso abitativo utilizzato per esigenze temporanee non turistiche. La disciplina del contratto di natura transitoria è contenuta nell’art. 5 della Legge n. 431/1998 e nell’art. 2 D.M. del 5 marzo 1999, sostituito dal D.L del 30 dicembre 2002.

Il Decreto Ministeriale n. 15 del 16/01/2017 stabilisce all’art. 2 che i contratti di locazione di natura transitoria:

“sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa – da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative”

Questa forma contrattuale ha il vantaggio di poter derogare, a determinate condizioni, all’ordinaria durata dei contratti di locazione abitativi.

Come definito dalla norma, in questa tipologia di contratto, un soggetto (locatore) concede per un’esigenza transitoria delimitata e per un periodo di tempo limitato, il godimento di un immobile con finalità abitative ad un altro soggetto (il conduttore).

Durata del contratto

La legge fissa il periodo minimo e massimo di durate del contratto transitorio. E’ stabilita la durata del contratto da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi.

Qualora le parti decidano di fissare un periodo inferiore ad 1 mese, la clausola del contratto è nullo. Pertanto i contratti diventeranno automaticamente di durata mensile.

Qualora le parti decidano di fissare un periodo di durata del contratto superiore a 18 mesi si considerano cessati al superamento della durata prevista dal legislatore.

E’ opportuno ricordare che in caso di contratto superiore a 30 gg. il locatore è tenuto alla registrazione del contratto. Tale registrazione deve essere effettuata nel termine di 30 giorni.

Modello del contratto e contenuto

Per la stipula del contratto  di natura transitorio deve essere redatto utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (D.M. 30 dicembre 2002 allegato C e D).

Come previsto dalla normativa, il contratto deve contenere i seguenti elementi obbligatori:

• Generalità delle parti;
• Descrizione dell’immobile;
• Importo del canone;
• Modalità di versamento;
• Durata della locazione;
• Inserimento di apposita clausola, dove il conduttore dichiara di aver ricevuto dal locatore tutte le informazioni e la documentazione sullo “stato di salute dell’immobile“. Tra la documentazione deve essere compresa l’attestazione di prestazione energetica.

All’interno del contratto di locazione transitorio è espressamente vietata l’inserimento di una clausola che prevede la sublocazione.

Quando l’attestazione di prestazione energetica non è obbligatoria?

La risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 31 del 20 aprile 2018 ha chiarito che:

“L’attestazione non risulta, invece, necessaria, ai fini del riconoscimento delle predette agevolazioni fiscali, per i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore del decreto ovvero anche successivamente, laddove non risultino stipulati Accordi territoriali dalle Organizzazioni Sindacali e dalle Associazioni degli inquilini e dei proprietari di immobili che hanno recepito le previsioni dettate dal citato decreto.”

 

Indicazione dell’esigenza transitoria

Nel contratto dovrà essere indicato l’esigenza transitoria alla base della stipula della locazione. Inoltre dovrà essere allegata la documentazione idonea a comprovare quanto affermato. Nel caso di esigenze lavorative bisognerà allegare copia del contratto di lavoro subordinato a tempo determinato che il conduttore ha stipulato. Nel caso in cui tale indicazione venga omessa, la conseguenza è quella che si trasformi in un contratto di locazione a canone libero.

Contratto transitorio: come si determina il canone?

La determinazione del corrispettivo della locazione ad uso transitorio, può essere fissato liberamente tra le parti.

Questa è la regola generale, tuttavia in alcune zone l’importo del canone è stabilito sulla base di specifici accordi territoriali.

Il Decreto ministeriale del 16-01-2017 stabilisce I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento, sono definiti dalle parti all’interno dei valori minimi massimi stabiliti dagli accordi territoriali delle organizzazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini.

Qui di seguito le zone il cui canone è fissato secondo accordi territoriali:

• alcune città italiane e relativa area metropolitana: Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania;
• Comuni confinanti con le città sopra elencate;
• Capoluoghi di provincia.

Il pagamento del canone può avvenire anche in contanti, ma entro determinati limiti imposti dalla legge. In caso di pagamento in contanti diventa obbligatorio il rilascio della ricevuta non fiscale da parte del locatore.

E’ obbligatoria l’asseverazione delle Associazioni di Categoria?

Il DM del 16/01/2017 prevede, anche per i contratti transitori, l’obbligo di asseverazione da parte delle organizzazioni edili firmatarie dell’Accordo in vigore. Questo, pena la perdita delle agevolazioni fiscali. L’obbligo sussiste quando l’Accordo Territoriale ha recepito le norme del Decreto, cioè quando è stato sottoscritto successivamente alla data del 16/01/2017:

“<<Le parti contrattuali, nella definizione del  canone  effettivo, possono  essere  assistite,  a  loro  richiesta,   dalle   rispettive organizzazioni  della  proprietà  edilizia  e  dei  conduttori.  Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le  modalità’ di attestazione, da  eseguirsi,  sulla  base  degli  elementi  oggettivi dichiarati dalle parti  contrattuali  a  cura  e  con  assunzione  di responsabilità, da parte di  almeno  una  organizzazione  firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico  e  normativo del  contratto  all’accordo   stesso,   anche   con   riguardo   alle agevolazioni fiscali.”

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 31 del 20/04/2018 ha chiarito che, in sede di registrazione del contratto on è necessario allegare l’attestato prodotto da una delle associazioni di Categorie. La risoluzione chiarisce anche che tale attestato non è obbligatorio:

“L’attestazione non risulta, invece, necessaria, ai fini del riconoscimento delle predette agevolazioni fiscali, per i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore del decreto ovvero anche successivamente, laddove non risultino stipulati Accordi territoriali dalle Organizzazioni Sindacali e dalle Associazioni degli inquilini e dei proprietari di immobili che hanno recepito le previsioni dettate dal citato decreto”

Contratto transitorio: a chi spettano il pagamento delle utenze

Nei contratti di natura transitoria, soprattutto quelli di minor durata, non conviene volturare le utenze al conduttore. Questo, in quanto, potrebbe variare l’inquilino più di una volta nel giro dei 12 mesi. Pertanto la soluzione migliore è che rimangano intestate le utenze in capo al proprietario. Nel contratto è possibile indicare che il pagamento dei consumi delle utenze venga fatto in base alla contabilizzazione degli effettivi consumi oppure è possibile concordare un costo forfettario mensile.

Contratto transitorio: a chi spetta il pagamento della Tari

La Tari può essere imputata al conduttore nel caso di locazioni superiori ai 6 mesi, per tutte le altre durate la Tassa sui Rifiuti rimarrà intestata al proprietario che potrà o meno farsi rimborsare dall’inquilino.

Contratto transitorio: l’inquilino può prendere la residenza?

La sentenza della Cassazione n. 25726 del 1 dicembre 2011 ha chiarito che il conduttore ha sempre la possibilità di chiedere la residenza della casa presa in affitto. Qui di seguito riporto un estratto delle sentenza:

“la residenza di una persona, secondo la previsione dell’articolo 43 del Codice civile, è determinata dall’abituale e volontaria dimora in un determinato luogo che si caratterizza per l’elemento oggettivo della permanenza e per l’elemento soggettivo dell’intenzione di abitarvi stabilmente”

Si può locare una sola porzione dell’immobile?

Nel contratto transitorio si può decidere di locare l’intera abitazione ma anche solo una parte di essa. In quest’ultimo caso, nel contratto dovrà essere indicato le modalità di utilizzo degli spazi ad uso comune e di quelli ad uso esclusivo.

Contratto transitorio: bisogna dare la disdetta?

La cessazione dei contratti di natura transitoria si verifica automaticamente al termine del periodo prefissato, pertanto non vi è in questa fattispecie l’obbligo di dare la disdetta. Come già detto, tale contratto è legato alla presenza di condizioni ed esigenze temporanee. Se è la parte locatrice a porre le ragioni della transitorietà, è necessario che la stessa le confermi prima della scadenza. Questo deve avvenire tramite una comunicazione da fare ala parte conduttrice. Se questa comunicazione non viene effettuata, il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, ma il contratto si trasforma in un contratto ordinario con durata 4+4. Il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore, se comunica allo stesso il perdurare dell’esigenza transitoria, ma non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi.

Contratto transitorio: si può rinnovare?

Per rinnovare il contratto transitorio, è necessario comunicare prima della scadenza all’altra parte, tramite raccomandata, il perdurare dell’esigenza transitoria. Se, alla scadenza del primo rinnovo permangono le esigenze di transitorietà il contratto si trasforma automaticamente in un contratto a canone libero 4 + 4. Questo in quanto, il contratto transitorio può essere rinnovato una sola volta.

Contratto transitorio: agevolazioni imposte dirette e registro

Il contratto transitorio rientra tra le tipologie di contratto che possono beneficiare di una riduzione della base imponibile Irpef. In assenza dell’opzione della cedolare secca ( che vedremo dopo), il reddito imponibile, determinato ai sensi dell’art. 37 del Tuir, è ridotto del 30%.

Per poter usufruire della riduzione del canone, a partire dal 1 gennaio 2017, non è più necessario indicare gli estremi di registrazione del contratto nella dichiarazione dei redditi.

Anche per l’imposta di registro si applica la riduzione del 30%.

Contratto transitorio: cedolare secca

Come per i contratti di locazione convenzionali anche i canoni di locazione ad uso transitorio sono soggetti a tassazione Irpef. Pertanto dovranno essere inseriti nella dichiarazione dei redditi. Da aprile 2017, vi è la possibilità di applicare il regime della cedolare secca anche ai contratti transitori.

Il regime della cedolare secca è stato introdotto dal D.Lgs 23/2011. Fino ad aprile 2017, questa opzione era prevista solo per:

• Contratti di locazione a canone concordato della durata 3+2 e studenti universitari. L’imposta sostitutiva era pari al 10%;
• Contratti di locazione a canone libero, della durata di 4+4. L’imposta sostitutiva era pari al 21%

Dal 2017, anche per i contratti di natura transitoria vi è la possibilità di applicare la cedolare secca al 10%. Se si scegli l’opzione della cedolare secca dovrà essere apposta apposita clausola all’interno del contratto e dovrà essere esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

Contratto transitorio: agevolazioni Imu e Tasi

Ai sensi dell’art. 2 comma 4 della L. n. 431/1998, sono previste aliquote più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione, a titolo di abitazione principale, immobili alle condizioni definite negli accordi. In ogni caso è prevista una riduzione del 25% dell’Imu dovuta per tutti i contratti a canone concordato a prescindere dall’ubicazione dell’immobile.

Contratto transitorio: l’agevolazione per i conduttori

Ai conduttori, al verificarsi di particolari condizioni, spettano delle detrazioni. L’importo della detrazione spettante spettante viene determinato in base al reddito complessivo rapportato al numero dei giorni di locazione e alla percentuale di partecipazione della spesa locativa. La detrazione spetta ai contribuenti con un reddito complessivo non superiore a € 30.987,41. La detrazione è pari:

• a euro 495,80 se il reddito per detrazioni non supera euro 15.493,71;
• a euro 247,90, se il reddito per detrazioni supera euro 15.493,71;

Contratto transitorio: consulenza fiscale online

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