Contratto transitorio: guida operativa

Che cosa è il contratto transitorio? Quale forma e contenuto deve avere il contratto? E’ possibile il rinnovo e l’eventuale conversione in un contratto ordinario? Il canone è fissato dalle parti o determinato secondo accordi territoriali?  In questa guida troverai riposte esaustive a queste domande.

Il contratto di locazione ad uso transitorio è un tipo di contratto di locazione abitativa, che viene utilizzato per esigenze temporanee non turistiche.

La legge impone a questa tipologia di contratto un periodo minimo e massimo di durata. Inoltre il contratto di locazione transitorio deve essere redatto secondo uno specifico modello. E’ necessario che il contratto contenga alcuni elementi obbligatori.

Per quanto riguarda il corrispettivo della locazione, esso può essere liberamente determinato dalle parti, tranne in alcune zone, in cui è determinato secondo accordi territoriali.

Qui di seguito nel dettaglio un’analisi di tutti questi aspetti.

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Qual’è la normativa di riferimento per il contratto di locazione ad uso transitorio?

Il contratto di locazione transitorio è un tipo di contratto di locazione ad uso abitativo utilizzato per esigenze temporanee non turistiche. La disciplina del contratto di natura transitoria è contenuta nell’art. 5 della Legge n. 431/1998 e nell’art. 2 D.M. del 5 marzo 1999, sostituito dal D.L del 30 dicembre 2002.

Il Decreto Ministeriale n. 15 del 16/01/2017 stabilisce all’art. 2 che i contratti di locazione di natura transitoria:

“sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa – da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative”

Questa forma contrattuale ha il vantaggio di poter derogare, a determinate condizioni, all’ordinaria durata dei contratti di locazione abitativi.

Come definito dalla norma, in questa tipologia di contratto, un soggetto (locatore) concede per un’esigenza transitoria delimitata e per un periodo di tempo limitato, il godimento di un immobile con finalità abitative ad un altro soggetto (il conduttore).

Che cosa sono i contratti di locazione ad uso transitorio?

I contratti “transitori” ovvero i contratti di locazione ad uso transitorio sono contratti di locazione stipulati in base ad esigenze facenti capo al locatore o al locatario. Questa tipologia contrattuale ha una durata inferiore a quella prevista per i contratti di locazione ordinari (4 + 4). Il contratto di locazione transitorio è caratterizzato dal fatto che prevede una durata massima di 18 mesi. Un esempio classico di un contratto transitorio è quello legato a compravate esigenze lavorative del conduttore. In questo caso, redigere un contratto ordinario, vincolerebbe troppo il conduttore che, sarebbe costretto a risolvere anticipatamente il contratto. Altro esempio di contratto di locazione ad uso transitorio è quello che riguarda gli studenti universitari. Infatti, il contratto di locazione per studenti universitari rientra nei contratti ad uso transitorio.

Durata del contratto transitorio

La legge fissa il periodo minimo e massimo di durate del contratto transitorio. E’ stabilita la durata del contratto da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi.

Qualora le parti decidano di fissare un periodo inferiore ad 1 mese, la clausola del contratto è nullo. Pertanto i contratti diventeranno automaticamente di durata mensile.

Qualora le parti decidano di fissare un periodo di durata del contratto superiore a 18 mesi si considerano cessati al superamento della durata prevista dal legislatore.

E’ opportuno ricordare che in caso di contratto superiore a 30 gg. il locatore è tenuto alla registrazione del contrattoTale registrazione deve essere effettuata nel termine di 30 giorni.

Quali sono gli elementi obbligatori del contratto di locazione uso transitorio?

Per la stipula del contratto  di natura transitorio deve essere redatto utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (D.M. 30 dicembre 2002 allegato C e D).

Come previsto dalla normativa, il contratto deve contenere i seguenti elementi obbligatori:

  • Generalità delle parti;
  • Descrizione dell’immobile;
  • Importo del canone;
  • Modalità di versamento;
  • Durata della locazione;
  • Inserimento di apposita clausola, dove il conduttore dichiara di aver ricevuto dal locatore tutte le informazioni e la documentazione sullo “stato di salute dell’immobile“. Tra la documentazione deve essere compresa l’attestazione di prestazione energetica.

All’interno del contratto di locazione transitorio è espressamente vietata l’inserimento di una clausola che prevede la sublocazione.

Fac simile contratto di locazione ad uso transitorio

Qui di seguito puoi trovare una bozza di contratto di locazione ad uso transitorio, da utilizzare come punto di partenza per la redazione del tuo contratto di locazione.

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO TRANSITORIO

Il/La sig./soc. …… di seguito denominato/a locatore concede in locazione al/ alla sig. …… di seguito denominato/ a conduttore, identificato/a mediante … …… (assistito/ a da  …………… in persona di …………………………… ), che accetta, per sé e suoi aventi causa, l’unità immobiliare posta in ………………………… via ………………………. n. ……. piano …… scala …… int. ….. composta di n. ……. vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (indicare quali: soffitta, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc. ) …… non ammobiliata/ammobiliata  come da elenco a parte sottoscritto dalle parti.

Articolo 1

(Durata)

Il contratto è stipulato per la durata di ………………mesi/giorni, dal …… al …… allorché, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 2 cessa senza bisogno di alcuna disdetta.

Articolo 2

(Esigenza del locatore/conduttore) 

A) Il locatore/conduttore, nel rispetto di quanto previsto dal decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98 – di cui il presente tipo di contratto costituisce l’Allegato B – e dall’Accordo territoriale tra …… depositato il …… presso il Comune di ……………., ovvero dall’Accordo integrativo sottoscritto tra………. in data…………. dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorietà del contratto …… e che documenta, in caso di durata superiore a 30 giorni, allegando ……

Articolo 3

(Inadempimento delle modalità di stipula)

Il presente contratto è ricondotto alla durata prevista dall’art. 2 comma 1 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalità di stipula previste dall’art. 2, commi 1, 2, 3, 4, 5 e 6 del decreto dei Ministri delle infrastrutture e dell’economia e delle finanze ex art. 4 comma 2 della legge 431/98.

In ogni caso, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo adibisca, senza giustificato motivo, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, a tale uso, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all’articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto.

(Il presente articolo non si applica ai contratti con durata pari o inferiore ai 30 giorni)

Articolo 4

(Canone)

1.Il canone di locazione è convenuto in euro …………………….………..….. , importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero ……………………………………, in n. ……… rate eguali anticipate di euro ………………ciascuna, alle seguenti date: …………………………… ……………..

2. Nei Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento, il canone di locazione, secondo quanto stabilito dall’Accordo territoriale depositato il …..…. presso il Comune di ………, ovvero dall’Accordo integrativo (7) sottoscritto tra……. in data………, è convenuto in euro …………………….….., importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero ……………….., in n. ……… rate eguali anticipate di euro ……………… ciascuna, alle seguenti date: …………………………………………

3.Il canone di locazione, secondo quanto stabilito dal decreto di cui all’articolo 4, comma 3, della legge n. 431/1998, è convenuto in euro…………..…, che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario ovvero……………………, in n. …………… rate eguali anticipate di euro ………….. ciascuna, alle seguenti date: …. 

Articolo 5

(Deposito cauzionale e altre forme di garanzia)

A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/non versa (4) al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro ………………………….. pari a n. ……… mensilità del canone (8), non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine della locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

Altre forme di garanzia: ……… …

Articolo 6

(Oneri accessori)

Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato D al decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/1998 e di cui il presente contratto costituisce l’Allegato B.

In sede di consuntivo, il pagamento degli oneri anzidetti, per la quota parte di quelli condominiali/comuni a carico del conduttore, deve avvenire entro sessanta giorni dalla richiesta.

Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione – anche tramite organizzazioni sindacali – presso il locatore (o il suo amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal rendiconto dell’anno precedente. 

Sono interamente a carico del conduttore le spese relative ad ogni utenza (energia elettrica, acqua, gas, telefono e altro ……..).

Per le spese di cui al presente articolo, il conduttore versa una quota di euro……….. , salvo conguaglio.

Articolo 7

(Spese di bollo e registrazione)

Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti sono a carico del conduttore.

Il locatore provvede alla registrazione del contratto, ove dovuta, dandone comunicazione al conduttore – che corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà – e all’Amministratore del Condominio ai sensi dell’art. 13 della legge 431/98.

Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo. 

Articolo 8

(Pagamento)

Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 55 della legge n. 392/78.

Articolo 9

(Uso)

L’immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi: …… …… Salvo patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocare o dare in comodato, né in tutto né in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto. Per la successione nel contratto, si applica l’articolo 6 della legge n. 392/78, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404 del 1988.

Articolo 10

(Recesso del conduttore)

Il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno ……………………….. prima.

(Il presente articolo non si applica ai contratti con durata pari o inferiore ai 30 giorni)

Articolo 11

(Consegna)

Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all’uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.

Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’unità immobiliare, ai sensi dell’articolo 1590 del Codice civile, di quanto segue …..  quanto risulta dall’allegato verbale di consegna. (4)

Articolo 12

(Modifiche e danni)

Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.

Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.

Articolo 13

(Assemblee)

Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell’assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.

(Il presente articolo non si applica ai contratti con durata pari o inferiore ai 30 giorni)

Articolo 14

(Impianti)

Il conduttore – in caso d’installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata – si obbliga a servirsi unicamente dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore, in caso di inosservanza, autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.

Per quanto attiene all’impianto termico autonomo, ove presente, ai sensi della normativa del d.lgs n.192/05, con particolare riferimento all’art. 7 comma 1, il conduttore subentra per la durata della detenzione alla figura del proprietario nell’onere di adempiere alle operazioni di controllo e di manutenzione.

(Il presente articolo non si applica ai contratti con durata pari o inferiore ai 30 giorni)

Articolo 15

(Accesso)

Il conduttore deve consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano – motivandola – ragione.

Nel caso in cui il locatore intenda vendere o locare l’unità immobiliare, in caso di recesso anticipato del conduttore, questi deve consentirne la visita una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi oppure con le seguenti modalità: …… (4)

(Il secondo periodo non si applica ai contratti con durata pari o inferiore ai 30 giorni)

Articolo 16

(Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale)

La Commissione di cui all’articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431/98, è composta da due membri scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore.

L’operato della Commissione è disciplinato dal documento “Procedure di negoziazione e conciliazione stragiudiziale nonché modalità di funzionamento della Commissione” Allegato E, al sopracitato decreto.

La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali.

La richiesta di attivazione della Commissione non comporta oneri.

Articolo 17

(Varie)

A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato.

Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto.

Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (d.lgs n. 196/03).

Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalle leggi n. 392/78 e n. 431/98 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431/98 ed all’Accordo territoriale.

Altre clausole …… …

Letto, approvato e sottoscritto

…………………………….., li …………………

Il locatore ………………………………………..

Il conduttore ……………………………………..

A mente degli articoli 1341 e 1342, del Codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli articoli 2 (Esigenza del locatore/conduttore), 3 (Cessazione delle condizioni di transitorietà), 4 (Canone), 5 (Deposito cauzionale e altre forme di garanzia), 6 (Oneri accessori), 8 (Pagamento, risoluzione), 9 (Uso), 10 (Recesso del conduttore), 11 (Consegna), 12 (Modifiche e danni), 14 (Impianti), 15 (Accesso), 16 (Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale) e 17 (Varie) del presente contratto.

Il locatore …………………………………………

Il conduttore ………………………………………

Quando l’attestazione di prestazione energetica non è obbligatoria nei contratti transitori?

La risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 31 del 20 aprile 2018 ha chiarito che:

“L’attestazione non risulta, invece, necessaria, ai fini del riconoscimento delle predette agevolazioni fiscali, per i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore del decreto ovvero anche successivamente, laddove non risultino stipulati Accordi territoriali dalle Organizzazioni Sindacali e dalle Associazioni degli inquilini e dei proprietari di immobili che hanno recepito le previsioni dettate dal citato decreto.”

 

Affitto transitorio: indicazione dell’esigenza transitoria

Nel contratto dovrà essere indicato l’esigenza transitoria alla base della stipula della locazione. Inoltre dovrà essere allegata la documentazione idonea a comprovare quanto affermato. Nel caso di esigenze lavorative bisognerà allegare copia del contratto di lavoro subordinato a tempo determinato che il conduttore ha stipulato. Nel caso in cui tale indicazione venga omessa, la conseguenza è quella che si trasformi in un contratto di locazione a canone libero.

Contratto transitorio: come si determina il canone?

La determinazione del corrispettivo della locazione ad uso transitorio, può essere fissato liberamente tra le parti.

Questa è la regola generale, tuttavia in alcune zone l’importo del canone è stabilito sulla base di specifici accordi territoriali.

Il Decreto ministeriale del 16-01-2017 stabilisce I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento, sono definiti dalle parti all’interno dei valori minimi massimi stabiliti dagli accordi territoriali delle organizzazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini.

Qui di seguito le zone il cui canone è fissato secondo accordi territoriali:

  • alcune città italiane e relativa area metropolitana: Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania;
  • Comuni confinanti con le città sopra elencate;
  • Capoluoghi di provincia.

Il pagamento del canone può avvenire anche in contanti, ma entro determinati limiti imposti dalla legge. In caso di pagamento in contanti diventa obbligatorio il rilascio della ricevuta non fiscale da parte del locatore.

Contratto di locazione transitorio: è obbligatoria l’asseverazione delle Associazioni di Categoria?

Il DM del 16/01/2017 prevede, anche per i contratti transitori, l’obbligo di asseverazione da parte delle organizzazioni edili firmatarie dell’Accordo in vigore. Questo, pena la perdita delle agevolazioni fiscali. L’obbligo sussiste quando l’Accordo Territoriale ha recepito le norme del Decreto, cioè quando è stato sottoscritto successivamente alla data del 16/01/2017:

Le parti contrattuali, nella definizione del  canone  effettivo, possono  essere  assistite,  a  loro  richiesta,   dalle   rispettive organizzazioni  della  proprietà  edilizia  e  dei  conduttori.  Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le  modalità’ di attestazione, da  eseguirsi,  sulla  base  degli  elementi  oggettivi dichiarati dalle parti  contrattuali  a  cura  e  con  assunzione  di responsabilità, da parte di  almeno  una  organizzazione  firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico  e  normativo del  contratto  all’accordo   stesso,   anche   con   riguardo   alle agevolazioni fiscali.”

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 31 del 20/04/2018 ha chiarito che, in sede di registrazione del contratto non è necessario allegare l’attestato prodotto da una delle associazioni di Categorie. La risoluzione chiarisce anche che tale attestato non è obbligatorio:

“L’attestazione non risulta, invece, necessaria, ai fini del riconoscimento delle predette agevolazioni fiscali, per i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore del decreto ovvero anche successivamente, laddove non risultino stipulati Accordi territoriali dalle Organizzazioni Sindacali e dalle Associazioni degli inquilini e dei proprietari di immobili che hanno recepito le previsioni dettate dal citato decreto”

 

Registrazione del contratto: come funziona

Il contratto di locazione transitorio deve essere redatto in forma scritta e registrato presso l’Ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate. Questo in quanto la durata del contratto è sempre maggiore di 30 gironi.

All’interno del documento devono essere indicate necessariamente le seguenti informazioni:

  • le generalità di entrambe le parti;
  • la descrizione dell’immobile;
  • l’importo del canone;
  • le modalità di pagamento;
  • la durata prevista della locazione;
  • l’esigenza transitoria della locazione con allegata idonea documentazione;
  • la dichiarazione di aver ricevuto e fatto visione informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato di prestazione energetica (APE);
  • clausola che stabilisce il divieto di sublocazione;
  • clausola che preveda la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore.

Nel contratto deve essere dichiarata l’esigenza transitoria che, qualora fosse mancante, il contratto rientrerebbe nella casistica ordinaria a canone libero 4+4.

Contratto transitorio: a chi spettano il pagamento delle utenze

Nei contratti di natura transitoria, soprattutto quelli di minor durata, non conviene volturare le utenze al conduttore. Questo, in quanto, potrebbe variare l’inquilino più di una volta nel giro dei 12 mesi. Pertanto la soluzione migliore è che rimangano intestate le utenze in capo al proprietario. Nel contratto è possibile indicare che il pagamento dei consumi delle utenze venga fatto in base alla contabilizzazione degli effettivi consumi oppure è possibile concordare un costo forfettario mensile.

Contratto transitorio: a chi spetta il pagamento della Tari

La Tari può essere imputata al conduttore nel caso di locazioni superiori ai 6 mesi, per tutte le altre durate la Tassa sui Rifiuti rimarrà intestata al proprietario che potrà o meno farsi rimborsare dall’inquilino.

Contratto transitorio: l’inquilino può prendere la residenza?

La sentenza della Cassazione n. 25726 del 1 dicembre 2011 ha chiarito che il conduttore ha sempre la possibilità di chiedere la residenza della casa presa in affitto. Qui di seguito riporto un estratto delle sentenza:

la residenza di una persona, secondo la previsione dell’articolo 43 del Codice civile, è determinata dall’abituale e volontaria dimora in un determinato luogo che si caratterizza per l’elemento oggettivo della permanenza e per l’elemento soggettivo dell’intenzione di abitarvi stabilmente”

Si può locare una sola porzione dell’immobile?

Nel contratto transitorio si può decidere di locare l’intera abitazione ma anche solo una parte di essa. In quest’ultimo caso, nel contratto dovrà essere indicato le modalità di utilizzo degli spazi ad uso comune e di quelli ad uso esclusivo.

Affitto transitorio e casa vacanze e B&B

Il contratto di locazione transitorio è ideale anche per chi vuole destinare il proprio immobile ad un affitto estivo e a riempire i periodi invernali con locazioni temporanee. L’affitto transitorio è ideale anche per coloro i quali desiderano convertire le strutture ricettive destinate a B&B o a Casa Vacanza ad un affitto più tradizionale. Durante il periodo del Covid abbiamo assistito a questa conversione soprattutto nelle zone fortemente penalizzate dalla pandemia.

Contratto transitorio: bisogna dare la disdetta?

La cessazione dei contratti di natura transitoria si verifica automaticamente al termine del periodo prefissato, pertanto non vi è in questa fattispecie l’obbligo di dare la disdetta. Come già detto, tale contratto è legato alla presenza di condizioni ed esigenze temporanee. Se è la parte locatrice a porre le ragioni della transitorietà, è necessario che la stessa le confermi prima della scadenza. Questo deve avvenire tramite una comunicazione da fare ala parte conduttrice. Se questa comunicazione non viene effettuata, il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, ma il contratto si trasforma in un contratto ordinario con durata 4+4. Il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore, se comunica allo stesso il perdurare dell’esigenza transitoria, ma non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi.

Contratto transitorio: si può rinnovare?

Per rinnovare il contratto transitorio, è necessario comunicare prima della scadenza all’altra parte, tramite raccomandata, il perdurare dell’esigenza transitoria. Se, alla scadenza del primo rinnovo permangono le esigenze di transitorietà il contratto si trasforma automaticamente in un contratto a canone libero 4 + 4. Questo in quanto, il contratto transitorio può essere rinnovato una sola volta.

Contratto transitorio: agevolazioni imposte dirette e registro

Il contratto transitorio rientra tra le tipologie di contratto che possono beneficiare di una riduzione della base imponibile Irpef. In assenza dell’opzione della cedolare secca ( che vedremo dopo), il reddito imponibile, determinato ai sensi dell’art. 37 del Tuir, è ridotto del 30%.

Per poter usufruire della riduzione del canone, a partire dal 1 gennaio 2017, non è più necessario indicare gli estremi di registrazione del contratto nella dichiarazione dei redditi.

Anche per l’imposta di registro si applica la riduzione del 30%.

Contratto transitorio cedolare secca

Come per i contratti di locazione convenzionali anche i canoni di locazione ad uso transitorio sono soggetti a tassazione Irpef. Pertanto dovranno essere inseriti nella dichiarazione dei redditi. Da aprile 2017, vi è la possibilità di applicare il regime della cedolare secca anche ai contratti transitori.

Il regime della cedolare secca è stato introdotto dal D.Lgs 23/2011. Fino ad aprile 2017, questa opzione era prevista solo per:

  • Contratti di locazione a canone concordato della durata 3+2 e studenti universitari. L’imposta sostitutiva era pari al 10%;
  • Contratti di locazione a canone libero, della durata di 4+4. L’imposta sostitutiva era pari al 21%

Dal 2017, anche per i contratti di natura transitoria vi è la possibilità di applicare la cedolare secca al 10%. Se si scegli l’opzione della cedolare secca dovrà essere apposta apposita clausola all’interno del contratto e dovrà essere esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

Contratto transitorio: agevolazioni Imu e Tasi

Ai sensi dell’art. 2 comma 4 della L. n. 431/1998, sono previste aliquote più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione, a titolo di abitazione principale, immobili alle condizioni definite negli accordi. In ogni caso è prevista una riduzione del 25% dell’Imu dovuta per tutti i contratti a canone concordato a prescindere dall’ubicazione dell’immobile.

Contratto transitorio: l’agevolazione per i conduttori

Ai conduttori, al verificarsi di particolari condizioni, spettano delle detrazioni. L’importo della detrazione spettante spettante viene determinato in base al reddito complessivo rapportato al numero dei giorni di locazione e alla percentuale di partecipazione della spesa locativa. La detrazione spetta ai contribuenti con un reddito complessivo non superiore a € 30.987,41. La detrazione è pari:

  • a euro 495,80 se il reddito per detrazioni non supera euro 15.493,71;
  • a euro 247,90, se il reddito per detrazioni supera euro 15.493,71;

La richiesta di residenza nel contratto di locazione transitorio

Anche se il contratto transitorio dura solo pochi mesi il locatore non può impedire al conduttore di trasferire la residenza nell’immobile locato.

Spesso capita che il locatore desideri mantenere la residenza nell’immobile per non perdere le agevolazioni fiscali relative all’IMU o alle tariffe agevolate per le utenze.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 25726 del 2011 ha chiarito che il conduttore ha sempre la possibilità di chiedere la residenza nell’immobile preso in affitto:

“la residenza di una persona, secondo la previsione dell’art. 43 del Codice civile, è determinata dall’abituale e volontaria dimora in un determinato luogo che si caratterizza per l’elemento oggettivo della permanenza e per l’elemento soggettivo dell’intenzione di abitarvi stabilmente”

 

Contratto transitorio: consulenza fiscale online

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