Contratto turistico: tutto quello che devi sapere

Nel contratto turistico una parte si obbliga a far godere all’altra un immobile, per un determinato tempo e a fronte di un determinato corrispettivo, per finalità turistiche.

Non vi è una norma che fornisce la definizione di locazione turistica, ma molteplici disposizioni contengono riferimenti a questo contratto.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo come funziona il contratto turistico e quali sono i vari adempimenti da porre in essere.

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Che cos’è un contratto di affitto turistico?

Per locazione turistica si intende il contratto con cui una parte si obbliga a far godere all’altra un immobile, per un determinato tempo a fronte di un determinato corrispettivo, per finalità turistiche.

La locazione turistica è connotata dalle seguenti caratteristiche:

  • è rivolta a soggetti che soggiornano nell’immobile per soddisfare esigenze di natura turistica;
  • ha ad oggetto la mera concessione in godimento dell’appartamento, senza la prestazione di servizi aggiuntivi alla locazione (es. colazione, la ristorazione, la pulizia giornaliera, il cambio delle lenzuola, etc.).

La locazione turistica, pertanto, si differenzia dalle strutture ricettive extralberghiere, ossia dell’attività diretta alla produzione di servizi per l’ospitalità esercitata nelle strutture ricettive ( Bed and Breakfast, Casa Vacanze, Affittacamere, etc.).

Inquadramento normativo

Non vi è una norma che fornisce la definizione di locazione turistica, ma molteplici disposizioni contengono riferimenti a questo contratto.

In primo luogo, l’art. 53 dell’Allegato 1 al DLgs n. 79 del 23.05.2011 (codice del turismo) dispone che gli alloggi:

“locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione”.

Alle locazioni turistiche si applicano, dunque, gli art. 1571 ss. cc.

Alle locazioni turistiche si applica la L. 431/1998, che all’art. 1 comma 2 lett. c) dispone, in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, che le norme di cui agli art. 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13 della legge non si applicano “agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”.

Da questo, si evince l’autonomia della locazione turistica:

  • sia rispetto alle strutture ricettive richiamate dal DLgs. 79/2011 (codice del turismo), il quale si limita a rinviare al codice civile;
  • sia rispetto alla legislazione vincolistica di cui alla L. 431/98, che per buona parte non si applica alla locazione turistica.

Locazioni turistica e locazioni brevi

Le locazioni turistiche si differenziano dalle locazioni brevi. Quest’ultimi, sono disciplinati dal DL n. 50/2017. In particolare, ai sensi dell’art. 4 del DL n. 50 del 2017, sono locazioni brevi:

“I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.”

Anche se in entrambi i casi si tratta di locazioni ad uso abitativo, le locazioni turistiche si caratterizzano per le esigenze che il contratto soddisfa ( ma non hanno limiti di durata), mentre le locazioni brevi sono contraddistinte dalla durata inferiore a 30 giorni.

Contratto turistico: elementi essenziali

Anche se il contratto di locazione turistica non è regolamentato da una fonte univoca, è possibile ricostruirla per il rinvio effettuato al codice civile dal DLgs n. 79/2011 e il riferimento alla locazione turistica nella L. 431/98.

Natura

La locazione turistica è un contratto:

  • bilaterale;
  • consensuale ( è sufficiente l’accordo tra le parti);
  • ad effetti obbligatori;
  • a titolo oneroso.

Soggetti della locazione

Un immobile può essere dato in locazione non solo dal proprietario, ma anche da chiunque ne abbia la disponibilità.

Sono pertanto legittimati a locare anche:

  • il comodatario, se tale uso è previsto nel contratto;
  • l’usufruttuario;
  • l’enfiteuta;
  • il superficiario;
  • il conduttore, se non vi è divieto di sublocazione.

Mentre il conduttore è colui che ha acquistato il diritto di godere del bene mediate stipula del contratto di locazione.

La forma del contratto di locazione turistica

In applicazione dell’art. 1 comma 4 della Legge n. 431/98, il contratto di locazione turistica deve essere concluso in forma scritta a pena di nullità.

La conclusione del contratto tramite la forma scritta consente di esplicitare:

  • la finalità turistica della locazione;
  • l’esclusione della prestazione di servizi accessori.

Registrazione

Il contratto di locazione, anche turistica, se ha durata superiore a 30 giorni deve essere registrato a pena di nullità.

Durata

Le parti del contratto di locazione turistica possono liberamente stabilire la durata del contratto, ai sensi dell’art. 1573 c.c.

Le parti, infatti, possono stabilire:

  • una locazione turistica di lunga durata, ad esempio annuale, o pluriennale per determinati periodi dell’anno;
  • una locazione turistica di breve durata, non superiore a 30 giorni, in cui vengono specificate anche le condizioni di recesso, le spese accessorie, etc.;
  • la locazione turistica di durata di un weekend, in cui verrà fissata in modo forfettario la ripartizione dei consumi di luce, acqua, etc.

Canone di locazione

Le parti del contratto, ai senso del codice civile, possono liberamente fissare anche il prezzo del canone di locazione.

Obblighi delle parti

Ai sensi dell’art. 1575 del Codice civile, il locatore deve:

  • consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
  • mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
  • garantire il pacifico godimento durante la locazione.

Ai sensi dell’art. 1587 del Codice Civile, il conduttore deve:

  • servirsi della cosa secondo l’uso stabilito;
  • pagare il corrispettivo nei termini fissati;
  • restituire la cosa al locatore, ai fini della locazione nello stato in cui l’ha ricevuta.

Locazione turistica nelle Leggi Regionali

La competenza delle Regioni a legiferare in tema di locazioni turistiche è dibattuta: da un lato, le Regioni hanno potestà legislativa in materia di turismo, in quanto materia non riservata alla legislazione dello Stato, dall’altro quest’ultimo ha competenza esclusiva in materia di ordinamento civile e pertanto di locazioni.

Differenza tra strutture ricettive extralberghiere e locazione turistica

L’attività ricettiva extra-alberghiera si distingue dal contratto di locazione turistica in quanto, oltre alla locazione è possibile offrire anche servizi complementari ( ad esempio colazione, cambio biancheria, pulizia camere, etc.). Mentre nella locazione turistica è concesso solo il godimento dell’immobile.

Pertanto, la messa a disposizione di servizi accessori all’immobile locato realizza un’attività di tipo ricettivo, dove vengono offerti i cosiddetti servizi alla “persona”. Mentre, nel contratto di locazione turistica sono consentite solo prestazioni accessorie minime, purché strumentali al godimento e non integrati servizi alla persona.

Se desideri approfondire le strutture ricettive extralberghiere, ti invito a leggere i seguenti contributi:

Registrazione contratto turistico

La registrazione del contratto può essere effettuata, utilizzando il modello RLI:

  • direttamente dai locatori purché abilitati ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, utilizzando l’applicazione RLI web oppure utilizzando il software per la compilazione del modello RLI (RLI software);
  • recandosi presso un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate con le copie da registrare, il modello RLI compilato e sottoscritto, le marche da bollo e la copia del versamento dell’imposta di registro;
  • mediante un intermediario abilitato (commercialista, etc.) oppure un delegato.

La registrazione telematica della locazione è obbligatoria:

  • nel caso in caso il soggetto obbligato alla registrazione sia “in possesso di almeno 10 unità immobiliari”;
  • per gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari.

Quali sono gli adempimenti da rispettare?

Vediamo qui di seguito quali sono gli adempimenti da rispettare quando si adisce un immobile a locazione turistica:

  • Iscrizione al sito alloggiati web: chi concede un immobile ad uso turistico è tenuto a comunicare i dati relativi agli ospiti, entro 24 ore dall’arrivo delle persone alloggiate, e comunque all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore;
  • Comunicazione dell’attività al Comune competente: alcune Regioni prevedono che il locatore di immobili ad uso turistico sia tenuto a dare comunicazione al Comune territorialmente competente o allo sportello unico attività produttive (SUAP) delle unità destinate alla locazione ad uso turistico e del periodo di locazione;
  • Comunicazione dei flussi turistici ai fini statistici: la rilevazione sul movimento dei clienti è effettuata dall’ISTAT in relazione a tutte le strutture ricettive, in attuazione dell’obbligo previsto all’art. 7 del DLgs. n. 322 del 06.09.1989.
  • Codice Identificativo di riferimento: a livello nazionale è stato istituito il CIN che ha sostituito il CIR.

La disciplina fiscale del contratto di locazione turistica

Vediamo qual’é la tassazione per le locazioni turistiche. Vi sono due regimi fiscali utili per dichiarare il reddito derivante dalle locazioni turistiche:

  • tassazione ordinaria ai fini Irpef del reddito: il reddito derivante dagli affitti fa cumulo con eventuali altri redditi;
  • tassazione con cedolare secca pari al 21%.

La convenienza di un regime piuttosto di un altro è legato alla situazione personale del soggetto, ovvero ad eventuali altri redditi o deduzioni e detrazioni. Pertanto, per decidere quale è il regime fiscale più conveniente, è opportuno fare una simulazione fiscale ad hoc.

Modelli di business contratto di locazione turistica

Il contratto turistico può essere stipulato:

  • direttamente dal proprietario del bene (c.d. locazione diretta);
  • mediante un intermediario immobiliare, che può agire in veste di mandatario con o senza rappresentanza o in qualità di sublocatore.

Se desideri approfondire i modelli di business relativi al contratto di locazione turistica, ti invito a leggere il seguente contributo: “il contratto di locazione turistica: modelli contrattuali“.

Contratto turistico: conclusioni e consulenza

Se hai bisogno di assistenza nella scelta del modello di business e nella stesura del contratto turistico, ti invito a contattami al link che troverai qui di seguito.

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