Che cos’é il contratto ad uso foresteria? Cosa si intende con questo termine e quali sono i vantaggi nel locare un immobile con questa tipologia di contratto? Chi solo le parti che possono stipularlo? Tutto il dettaglio in questa guida.
Il contratto uso foresteria, è una tipologia di contratto non particolarmente conosciuta, tuttavia rappresenta un istituto ancora oggi molto utilizzato. In modo particolare dalle realtà aziendali con più filiali sul territorio aziendale e che, hanno la necessità di spostare di frequente i propri dipendenti da una sede all’altra.
Vediamo in questo contributo nel dettaglio quali sono le caratteristiche del contratto di locazione uso foresteria, senza trascurare i vantaggi fiscali per entrambi le parti.
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Indice
Contratto uso foresteria: cos’é
La locazione uso foresteria è un contratto nel quale il conduttore è un soggetto che svolge attività d’impresa, che prende in locazione un immobile da destinare ai propri dipendenti o collaboratori per un determinato periodo di tempo. Si pensi ad esempio ad una società di costruzioni che deve effettuare dei lavori in appalto in un luogo diverso dalla propria sede. Il contratto uso foresteria per questa situazione sarebbe la soluzione migliore e più efficace. In quanto, la società di costruzione avrà la possibilità di prendere in locazione più unità immobiliari, nelle vicinanze del cantiere, per soddisfare le esigenze di alloggio ai propri dipendenti.
Contratto di locazione ad uso foresteria: disciplina
Il contratto ad uso foresteria è un contratto atipico, in quanto escluso dalla disciplina delle locazioni abitative, disciplinata dalla Legge n. 431/1998. Tale contratto rientra tra le cosiddette “locazioni libere”, regolato dalle disposizioni previste dal codice civile in materia di locazione, ovvero dall’art. 1571 e seg.
Contratto uso foresteria: requisiti dell’immobile
Di recente è intervenuta la Cassazione in merito ai mutamenti delle destinazioni d’uso, giungendo alla conclusione che gli alberghi, ai quali non è consentito trasformazioni in abitazioni, non possono utilizzare i contratti uso foresteria. Per realizzare questi cambi di destinazione d’uso, le norme prevedono che siano necessari interventi edilizi. Pertanto, il contratto di locazione uso foresteria può riguardare solo immobili adibiti ad uso abitativo. Rimangono esclusi gli immobili per scopi commerciali, per depositi, alberghi. Considerati i vantaggi previsti in termini di flessibilità che lo contraddistinguono rispetto alle altre tipologie di locazioni, il legislatore ha ristretto il campo di applicazione; prevedendo tale forma di contratto alle realtà aziendali con più filiali e quindi con necessità di spostare spesso i propri dipendenti.
Le caratteristiche dell’affitto uso foresteria
Il contratto di locazione ad uso foresteria per le sue peculiarità, può adattarsi a diverse casistiche e specifiche esigenze delle parti. Tale forma contrattuale nasce con l’obiettivo, per una società di capitali, di prendere in locazione uno o più immobili per concederli ai propri dipendenti o collaboratori per un determinato periodo di tempo. Da un punto di vista giuridico, chi gode del contratto non è lo stesso soggetto che lo ha stipulato. La società conduttrice è esclusivamente colei che è titolare dei diritti ed obblighi nascenti dal contratto. Come abbiamo visto precedentemente, la parte conduttrice può essere solo un’impresa, anche se in forma non societaria. Le parti del contratto hanno la libertà di fissare l’importo del canone e la durata del contratto.
Si può applicare la cedolare secca?
Ad oggi sussiste un dubbio ancora non risolto a livello normativo sulla possibilità di locare , con applicazione della cedolare secca, gli immobili abitativi a uso “foresteria”. Il regime della cedolare secca di cui all’art. 3 del Dlgs 23/2011 stabilisce che, per l’applicazione della cedolare secca, non rileva il fatto che il locatario possa essere un “soggetto commerciale”. Infatti, a livello di requisito soggettivo, la disciplina della cedolare secca richiede che la locazione dell’immobile a uso abitativo debba esser posta in essere da parte di una persona fisica al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa o professionale, senza alcun chiarimento in merito al soggetto conduttore. L’Agenzia delle Entrate, è intervenuta in merito con la circolare n. 26/E del 1 giugno 2011, sostenendo che non risulta possibile optare per la cedolare secca, qualora il conduttore agisca nell’esercizio di arti o professioni. Pertanto, dal chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate si evince che sono esclusi dalla cedolare secca i contratti di locazione conclusi con soggetti che svolgono un’attività d’impresa o un’attività professionale. L’indirizzo dell’Agenzia delle Entrate si scontra con l’indirizzo maggioritario previsto dalla giurisprudenza di merito. Quest’ultima ritiene che la cedolare secca possa trovare applicazione anche nel caso in cui il conduttore sia un soggetto diverso dalla persona fisica ( CTR Lazio n. 1425 dell’11/03/2021, CTP Treviso n. 138 del 09/03/2021, CTR Emilia-Romagna 1236 del 20,06/2019). Alla luce delle sentenze di cui sopra e dell’art. 3 del D.Lgs 23/2011 che non considera la “natura” del soggetto conduttore, si ritiene che, l’uso “foresteria” non esclude la destinazione abitativa dell’immobile locato con applicazione della cedolare secca, il locatore possa procedere con l’opzione della cedolare secca.
Contratto foresteria: modello e clausole
Il contratto foresteria deve soddisfare tutti i requisiti legali. Le principali clausole che deve prevedere il contratto ad uso foresteria, sono le seguenti:
- Oggetto: la descrizione dell’immobile (allegare al contratto la planimetria);
- Canone: la somma è determinata liberamente dalle parti;
- Cauzione o fidejussione: a garanzia dell’obbligazioni previste nel contratto è possibile chiedere una cauzione o una fideiussione;
- Durata: si dovrà indicare la data di inizio e fine della locazione (durata max 30 anni);
- Arredi: se l’immobile è consegnato arredato o meno.
- Sublocazione: nel contratto si può prevedere che è concesso alla Società la facoltà di sublocare in tutto o in parte l’immobile locato.
- Recesso: termini di recedere dal contratto prima della sua naturale scadenza;
- Pertinenze: eventuali pertinenze (garage, cantina etc) collegati all’immobile.
- Cedolare secca: opzione per l cedolare secca in presenza di determinati requisiti.
Agevolazioni fiscali
Il contratto ad uso foresteria presenta per entrambi le parti, particolari agevolazioni fiscali. Il locatore può ottenere una deduzione pari al 5% sul reddito imponibile ai fini Irpef, inoltre come abbiamo visto precedentemente vi è la possibilità di optare per la cedolare secca.
Per il conduttore i canoni di locazione e le spese di manutenzione dei fabbricati sostenuti dalla società conduttrice per assegnare l’abitazione ai propri dipendenti, in un Comune diverso dalla loro precedente residenza anagrafica, sono deducibili dal reddito della Società. La deduzione è prevista per un periodo di 3 anni a partire dalla data di trasferimento del lavoratore.
Contratti ad uso foresteria: i rischi
Come abbiamo visto, i contratti di locazione ad uso foresteria, si contraddistinguono per l’elevato grado di autonomia e libertà negoziale riconosciuto alle parti. Pertanto, il rischio che maggiormente si delinea è la conclusione di contratti di locazione a uso foresteria meramente fittizi, ovvero che nascondono dei veri e propri contratti di locazione a regime ordinario. Quest’ultimi, come sappiamo, sono regolati da una normativa fiscale molto più stringente.
Contratto uso foresteria: conclusioni
Come avrai visto leggendo questo contributo, il contratto uso foresteria, per alcune situazioni può essere la miglior soluzione. Inoltre, permette ad entrambi le parti del contratto, di poter beneficiare di agevolazioni fiscali.
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