Il Decreto Cura Italia, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 17 marzo 2020, a causa dell’emergenza sanitaria ed economica provocata dal Covid-19, non si occupa della sospensione del termine di un anno quale lasso temporale per procedere all’acquisto e alla rivendita dell’immobile senza subire gravose penalizzazioni fiscali.
Il Decreto Cura Italia non ha previsto nessuna previsione volta a sospendere il periodo temporale previsto in materia di compravendita dell’abitazione principale.
Tale scelta penalizza chi, in questo momento deve acquistare l’abitazione principale.
Agevolazione per l’acquisto dell’abitazione principale
La normativa in vigore in materia di acquisto dell’abitazione principale prevede delle agevolazioni fiscali, tra le quali, in particolare, l’applicazione dell’imposta di registro al 2% ,anziché al 9%.
Per poter beneficiare di tale agevolazione l’immobile non può essere rivenduto prima di un periodo di 5 anni.
Inoltre la normativa in vigore, al fine di favorire la vendita e riacquisto della prima casa, senza perdere le agevolazioni previste, prevede:
- La possibilità di vendere la prima casa anche prima dei 5 anni, a condizione che entro un anno, si proceda all’acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale;
- l’acquisto di una nuova prima casa con l’impegno a vendere la casa di cui si è già in possesso entro un anno;
- Possibilità di detrarre come credito d’imposta l’imposta di registro versata per la prima casa, qualora, entro un anno, si proceda al riacquisto della nuova abitazione principale.
Il periodo di un anno è stato ritenuto un lasso temporale congruo per procedere all’acquisto e alla rivendita dell’immobile senza subire gravose penalizzazioni fiscali o al fine di non dover duplicare il versamento dell’imposta di registro.
Covid-19 e sospensione del mercato immobiliare
L’emergenza economica provocata dal Covid-19 ha provocato una sospensione per il mercato immobiliare, per una durata di circa tre mesi.
In questo periodo non è possibile attivare una pratica di mutuo ed effettuare la perizia, procedere all’estinzione dell’ipoteca, perfezionare una pratica di condono o sanatoria presso il Comune.
Inoltre, restano sospese anche le visite di appartamenti di proprio gradimento (per precauzione e per espressa previsione normativa, secondo quanto previsto dal DPCM “tutti a casa”.
In assenza di un intervento normativo, molti soggetti, subiranno gravi danni economici o si dovranno costretti a pagare delle imposte che in un contesto non emergenziale avrebbero evitato.
Ad esempio, un soggetto che vende un proprio immobile adibito ad abitazione principale nel periodo di aprile 2019 acquistato ad aprile 2015 (quindi 4 anni prima), confidando di acquistare un’abitazione più grande entro aprile 2020, da adibire a prima casa e, quindi, trasferendovi la residenza.
Nel caso in cui, questo soggetto non riuscisse a perfezionare l’acquisto della nuova abitazione principale entro la suddetta scadenza (aprile 2020), esso è costretto a versare un gravoso conguaglio fiscale, in quanto l’abitazione venduta ad aprile 2019 verrebbe considerata seconda casa e non prima casa (con conseguente conguaglio fiscale), in più non potrà beneficiare del credito d’imposta relativo all’imposta di registro versata ad aprile 2015 per l’acquisto dell’immobile.
Necessità di un intervento normativo
E’ necessario un nuovo intervento normativo da parte del Governo, finalizzato ad evitare che l’emergenza sanitaria ed economica provocata dal COVID-19 e le disposizioni di contrasto allo stesso penalizzino il personale che durante il periodo in questione sia stato costretto a sospendere o a rallentare il perfezionamento della compravendita del proprio immobile.
Il governo, durante la redazione del Decreto Cura Italia, ha concentrato l’attenzione sull’emergenza sanitaria, sulle difficoltà delle piccole e medie imprese, sugli ammortizzatori sociali e, soprattutto, sulla necessità di tutelare chi in questo contesto drammatico ha anche perso il proprio posto di lavoro.
E’ necessario, tuttavia, prendere dei provvedimenti che permettano di sospendere il periodo dell’emergenza rispetto al periodo di un anno, previsto dalle disposizioni in vigore per non perdere le agevolazioni della prima casa.
Infine, occorre ricordare come nel decreto sia assente una norma di sospensione per gli adempimenti ed i versamenti derivanti dal rinnovo dei contratti di locazione: anche su questo aspetto sarebbe auspicabile un intervento legislativo.
