Effetti del Covid-19 sui contratti di locazione

Il Governo italiano ha approvato, a partire dal 1° marzo 2020, una serie di provvedimenti utili al contenimento della diffusione del virus Covid-19. Allo stesso fine si sono susseguiti talune ordinanze regionali e comunali che hanno condotto alla progressiva chiusura.

Come sappiamo queste disposizioni hanno condotto alla progressiva chiusura (ad oggi fino al 3 aprile 2020) di tutte le attività produttive e commerciali non essenziali (ad eccezione delle attività, da ultimo indicate, nel DPCM 25 marzo 2020, individuate in base al relativo codice ATECO) sull’intero territorio nazionale.

In questo contesto tra le domande che maggiormente ci vengono poste vi è quella di capire quali siano le ricadute giuridiche nell’esecuzione dei contratti di locazione ad uso non abitativo (disciplinati dalla Legge n. 392/78). In buona sostanza ci si chiede se i conduttori abbiano il diritto di sospendere il pagamento del canone di locazione, ovvero di chiederne la riduzione, o ancora di interrompere in anticipo il rapporto contrattuale.

Cerchiamo, quindi, di capire quali siano le azioni concrete che possono essere messe in atto in questo contesto per i contratti di locazione in essere.

Nel periodo di sospensione delle attività produttive è possibile ottenere la sospensione dal pagamento del canone?

I provvedimenti governativi che hanno imposto la chiusura delle attività produttive e commerciali impediscono ai conduttori di poter utilizzare gli immobili che conducono in locazione. Pensa al caso di un negozio al dettaglio, la cui chiusura è stata imposta dal provvedimento del 25 marzo 2020 (abbigliamento, parrucchieri, bar, gelaterie, etc).

Questa fattispecie costituisce un’ipotesi di factum principis. Si tratta di una ipotesi di esonero da responsabilità per il locatore, che non può essere tenuto a rispondere dell’inadempimento dell’obbligo locato per impossibilità sopravvenuta. Si tratta, quindi, di una impossibilità dovuta ad un evento esterno alla volontà del locatore, di carattere straordinario ed imprevedibile.

I conduttori, tuttavia, possono tentare di eccepire l’inesatta esecuzione del contratto di locazione e, richiedere, ai sensi degli art. 1460 e 1464 del Codice Civile, la riduzione del canone ovvero per l’ipotesi di pagamento anticipato, la ripetizione di quanto versato in relazione ai giorni di mancato godimento dei locali.

Cosa fare per gli affitti di ramo d’azienda?

Analogamente si può ragionare con riferimento all’ipotesi di affitto di ramo d’azienda con riferimento ad esercizi all’interno di centri commerciali.

In questi termini è necessario prestare attenzione ad eventuali pattuizioni di senso contrario che possano essere contenute nei singoli contratti e che prevedano limitazioni di responsabilità in favore dei locatori anche per l’ipotesi di forza maggiore e factum principis.

Imprese che conducono in locazione immobili rientranti nella categoria C1

Quanto sopra indicato può trovare applicazione con riferimento a tutte le attività che sono state sospese in virtù dei provvedimenti governativi. Occorre, però, precisare che, con specifico riferimento agli esercenti di attività di impresa che conducono in locazione immobili rientranti nella categoria catastale C1 (negozi e botteghe), in base all’articolo 65, comma 1, del D.L. 17 marzo 2020 n. 18 è stato riconosciuto un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione del mese di marzo 2020.

Questa misura, andando a ridurre il costo degli affitti per tale mese, non rende giustificabile una richiesta di sospensione del canone con riferimento a tale periodo. Tuttavia, la sospensione potrà essere avanzata ove la sospensione dell’attività venga ulteriormente prorogata e non siano parallelamente riconosciute ulteriori misure di sgravio a favore dei conduttori.

Il credito d’imposta è utilizzabile in compensazione a decorrere dal 25 marzo 2020, secondo le modalità precisate nella Risoluzione n. 13/E dell’Agenzia delle Entrate del 20 marzo 2020.

Per approfondire: “Bonus affitti a causa del Covid-19“

Le possibilità di sospensione dal pagamento del canone di affitto per le attività economiche non oggetto di sospensione

Quello che deve essere valutato è che questa situazione di emergenza non avrà ricadute soltanto a breve termine. Infatti, l’evoluzione dello scenario economico, non solo nazionale, anche in considerazione dell’effettiva durata dei provvedimenti di sospensione delle attività produttive e commerciali può rendere eccessivamente gravosa la prosecuzione dei contratti di locazione alle condizioni precedentemente pattuite.

Questo, anche con riferimento a quelle attività economiche che, seppur non sospese, possono subile un importante decremento.

Al riguardo, l’articolo 1467 del Codice Civile, consente di chiedere la risoluzione giudiziale dei contratti ad esecuzione continuata o periodica (come i contratti di locazione) per l’ipotesi in cui, in presenza di avvenimenti straordinari o imprevedibili (quali la diffusione del Covid-19 e la conseguente adozione delle misure restrittive volte a contenerla), la prestazione di una delle parti (in questo caso, il pagamento del canone) sia divenuta eccessivamente onerosa.

Da un punto di vista pratico, dato che l’interruzione del rapporto potrebbe non interessare il conduttore (in particolare, se oggetto di locazione siano immobili che abbiano posizioni strategiche dal punto di vista commerciale), si suggerisce di avviare una negoziazione dell’importo del canone ovvero dei termini di pagamento, facendo eventualmente valere anche un’impossibilità di eseguire la prestazione di pagamento derivante dall’impatto che le misure governative possano avere sul fatturato dell’impresa, da verificarsi in concreto.

Quando è possibile arrivare all’interruzione anticipata del rapporto contrattuale?

Oltre alla fattispecie dell’eccessiva onerosità sopravvenuta (applicabile anche agli affitti d’azienda relativi ad esercizi presso centri commerciali), con riferimento alle locazioni di immobili ad uso non abitativo, le difficoltà finanziarie dovute ai provvedimenti di sospensione delle attività produttive e commerciali (ovvero, con riferimento, alle attività non sospese che, però, subiscono un forte calo, soprattutto per l’ipotesi in cui le modalità di lavoro alternative non consentano la piena operatività dell’impresa) potrebbe costituire un’ipotesi di “gravi motivi” ai sensi dell’articolo 27 della Legge n. 392/78.

Si tratta dei gravi motivi che legittimano il conduttore al recesso dal contratto, nel rispetto del termine di preavviso a tal fine previsto. La possibilità di avvalersi di tale facoltà dipenderà naturalmente dall’incidenza che i provvedimenti governativi avranno in concreto in ragione della relativa durata e della specifica attività oggetto di sospensione.

Effetti del Covid-19 sui contratti di locazione: conclusioni

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