Credito d’imposta prima casa: requisiti e come utilizzarlo

L’art. 7 della Legge n. 448 del 1998 ha previsto un regime fiscale di favore per l’acquirente che riacquista una casa, entro un anno dall’alienazione della precedente, con i requisiti prima casa.

Il nostro legislatore ha previsto un credito d’imposta prima casa, a favore del contribuente che venda l’immobile acquistato usufruendo dell’agevolazione prima casa, ove questo acquisti, entro un anno dalla vendita, un altro immobile sempre in presenza dell’agevolazione prima casa.

In questo contributo esamineremo in quali casi si può beneficiare del credito d’imposta prima casa ed inoltre quali sono le modalità di utilizzo di tale credito.

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Credito d’imposta prima casa: che cos’è?

Come spiegato in premessa, il nostro legislatore, con l’art. 7, commi 1 e 2, della Legge n. 448/1998, ha previsto un credito d’imposta per i soggetti che, dopo aver venduto un immobile acquistato con le “agevolazioni prima casa”, riacquistano, entro un anno dalla alienazione, un altro immobile sempre con i requisiti prima casa.

Vediamo adesso nel dettaglio le tre fasi che fanno sorgere il credito imposta riacquisto prima casa.

Acquisto: 1° fase

Acquisto di un immobile uso abitativo beneficiando delle agevolazioni c.d. “prima casa”, scontando l’imposta di registro o Iva agevolata. Il credito d’imposta prima casa non si ha nel caso di acquisto dell’immobile con aliquota ordinaria, nè se l’immobile sia pervenuto per successione o donazione. Infine non si può beneficiare del credito d’imposta nel caso in cui l’immobile sia acquistato prima dell’introduzione nell’ordinamento della normativa per la “prima casa”. Ricordiamo quali sono i requisiti per beneficiare dell’agevolazione prima casa:

  • il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni prima casa non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
  • il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
  • l’acquirente rispetta determinati requisiti (non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa). Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Alienazione: 2° fase

Il contribuente vende l’immobile acquistato beneficiando delle agevolazione “prima casa”. Il credito d’imposta può essere utilizzato soltanto per il riacquisto prima casa a titolo oneroso. Ricordo, a mero titolo esemplificativo:

  • Costituiscono atti a titolo oneroso: la vendita, anche all’asta, anche con patto di riservato dominio, la permuta, la divisione con conguaglio;
  • Costituisco acquisti a titolo gratuito le successioni a causa di morte e le donazioni.

Riacquisto: 3° fase

Il contribuente è tenuto, entro un anno dalla vendita dell’immobile, al riacquisto di un altro immobile, richiedendo nuovamente le agevolazioni “prima casa”. A tal fine, non importa il titolo al quale avvenga l’alienazione della precedente abitazione, potrebbe infatti essere un atto a titolo oneroso o gratuito.

Scopo del credito imposta prima casa

Il nostro legislatore, con l’istituzione del credito imposta riacquisto prima casa, si prefigge l’obiettivo di favorire il contribuente che sostituisce l’immobile acquistato con i benefici fiscali con un altro immobile, magari più idoneo alle nuove esigenze del contribuente. Il nuovo acquisto dovrà essere effettuato sempre mantenendo le agevolazioni prima casa. Pertanto, ogni volta che un soggetto acquisti una “prima casa”, lo Stato, per venire incontro al contribuente, scorpora dal pagamento dell’imposta di registro quanto già versato nell’acquisto precedente. Il nostro legislatore riserva questo trattamento fiscale di vantaggio all’accesso alla proprietà della prima casa di abitazione.

Credito d’imposta prima casa: caratteristiche

Vediamo adesso nel dettaglio quali sono le caratteristiche del credito d’imposta prima casa:

  • personale: vi deve essere coincidenza tra il soggetto del primo acquisto e il soggetto del secondo acquisto. In caso di decesso del titolare del credito, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, ha fornito alcune spiegazioni in merito. Tale credito, infatti, deve essere considerato componente attivo dell’asse ereditario. In tal caso l’erede al fine di utilizzare tale credito, dovrà allegare apposita istanza in sede di denuncia di successione.
  • Si prescrive in 10 anni: la prescrizione comincia a decorrere dalla data in cui è sorto il credito. Tale data viene individuata nel giorno di stipula dell’atto del nuovo acquisto.
  • Non da luogo a rimborsi: come visto in precedenza, può essere utilizzato in compensazione o a diminuzione dell’imposte dovute in sede di nuovo acquisto.

Credito d’imposta prima casa: esempio

Qui di seguito un esempio di utilizzo del credito riacquisto prima casa:

  • Se il contribuente, per il primo acquisto ha corrisposto un imposta di registro pari ad € 4.000 e deve corrispondere per il secondo acquisto un’imposta di € 5.000, il credito d’imposta è di € 4.000;
  • Se il contribuente ha corrisposto per il primo acquisto un’imposta di € 6.000, mentre per il secondo acquisto un’imposta pari a € 5.000, il credito d’imposta è pari ad € 5.000.

Pertanto si evince che il credito d’imposta sia pari alla minor somma tra:

  • imposta di registro o Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato;
  • imposta di registro o Iva corrisposta in relazione al secondo acquisto agevolato;

Credito imposta riacquisto prima casa: cosa dobbiamo fare

Se intendi beneficiare del credito d’imposta per riacquisto prima casa è necessario che manifesti la tua volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile. Dovrai specificare di voler utilizzare tale credito in detrazione dell’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

Come precisato dall’Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 19/E del 01/03/2001, sarà necessario:

  • indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata versata l’imposta di registro o l’IVA in misura agevolata “prima casa“.
  • Indicare nell’atto gli estremi di alienazione dell’immobile acquistato con i benefici agevolazione prima casa.

Credito d’imposta prima casa: pluralità di acquirenti

Nel caso di acquisto di un immobile con più acquirenti, il credito imposta prima casa, potrà essere utilizzato dai soggetti che possiedono i requisiti visti sopra. Ciascun acquirente, potrà portare in detrazione il proprio credito d’imposta per la sua quota. Supponiamo il caso di due soggetti A e B, che acquistino in parti uguali un immobile con i benefici prima casa. Tuttavia, ipotizziamo che soltanto il soggetto A vanti un credito d’imposta pari ad € 1.000, vediamo cosa succede nei seguenti casi:

  1. Si immagini che l’imposta complessivamente dovuta sia di Euro 1.000: in concreto, l’imposta da versare sarebbe di Euro 500, in quanto B, non vantando alcun credito, dovrebbe corrispondere le imposte consuete per la propria quota di comproprietà (1/2), quindi di Euro 500, mentre A potendo detrarsi il credito d’imposta, non dovrà versare niente.
  2. Immaginiamo che l’imposta complessivamente dovuta sia di Euro 3.000: in concreto, l’imposta da versare sarebbe di Euro 2.000, in quanto B, non vantando alcun credito, dovrebbe corrispondere le imposte consuete per la propria quota di comproprietà (1/2), quindi di Euro 1.500 (3.000 / 2 = 1.500), mentre A potrà detrarre dall’imposta dovuta il credito vantato sino ad azzeramento, quindi di Euro 500 (3.000 / 2 = 1.500 – 1.000 = 500);

Credito imposta prima casa: utilizzo del credito

Adesso vediamo quali sono le modalità con le quali è possibile utilizzare questo credito imposta riacquisto prima casa.

L’Agenzia delle Entrate, con varie circolari ( circolare Ade 18/E/2013, circolare Ade 17/E/2015 e circolare Ade 7/E/2018) ha chiarito come può essere utilizzato il credito d’imposta, ovvero:

  1. In diminuzione dell’imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto dell’immobile. la volontà di usufruire del credito ve avvenire direttamente nell’atto di acquisto. E’ pertanto precluso l’utilizzo del credito a scomputo dell’iva.
  2. per l’intero importo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  3. In sede di dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto in diminuzione dell’irpef dovuta;
  4. In compensazione con altri tributi e contributi tramite modello F24.

Agenzia delle Entrate: interpello n. 43 del 2021

Un contribuente ha proposto un interpello all’Agenzia delle Entrate in merito alla possibilità di utilizzare il credito d’imposta residuo per un secondo atto d’acquisto.

L’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 44 del 18 gennaio 2021 ha definito che, nel caso in cui il beneficio sia stato utilizzato anche solo in parte per il pagamento dell’imposta di registro dovuta per l’atto
in cui il credito stesso è maturato, l’importo residuo può essere utilizzato dal contribuente in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche e in compensazione delle somme dovute.

Mentre non può essere utilizzato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, e dell’imposta sulle successioni e donazioni per gli atti presentati successivamente alla data di acquisizione del credito.

Credito d’imposta per riacquisto prima casa: cosa indicare in dichiarazione dei redditi?

E’ opportuno precisare che sia nel caso di utilizzo del credito d’imposta in diminuzione dell’irpef sia nel caso di compensazione con modello F24 deve essere indicato tale credito in dichiarazione dei redditi.

Tale credito d’imposta dovrà essere indicato nel quadro CR, sezione II, del modello redditi.

Non dovranno compilare tale quadro i soggetti che hanno utilizzato il credito d’imposta in diminuzione dell’imposta di registro.

L’ipotesi più frequente di compilazione del quadro riguarda il riacquisto della prima casa con il pagamento dell’Iva. In questo caso, non è possibile utilizzare il credito a scomputo di tale tributo.

Decadenza agevolazione prima casa e credito d’imposta

Nel caso di decadenza dall’agevolazione prima casa, i relativi effetti si estendono anche al credito d’imposta eventualmente utilizzato. In questo caso, è dovuta l’intera imposta risparmiata, come se non fosse mai stata richiesta l’agevolazione e né mai utilizzato il credito. Oltre a questo, una sanzione paria l 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora. Qui di seguito, a titolo esemplificativo e non tassativo, riporto le principali cause di decadenza dall’agevolazione prima casa:

  • in caso di mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto;
  • in caso di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto;
  • Violazione dell’obbligo di non alienare il bene per almeno 5 anni, salva la facoltà di riacquisto di altro immobile agevolato entro i successivi dodici mesi;
  • Violazione dell’obbligo di alienare la precedente prima casa entro dodici mesi dall’acquisto della nuova prima casa.

Non si decade dall’agevolazione prima casa in caso il trasferimento della residenza al di fuori del Comune in cui si trova l’immobile acquistato prima di cinque anni. Questo in quanto, non esiste nella norma alcun obbligo di mantenimento.

Credito d’imposta prima casa: consulenza

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