Credito d’imposta di derivazione immobiliare: guida operativa

Da cosa scaturisce il credito di imposta di derivazione immobiliare? Quali fattispecie consentono la creazione di un credito d’imposta quando siamo in possesso di un immobile.

La detenzione di un immobile da parte di un soggetto fiscalmente residente può portare, al verificarsi di alcune precise fattispecie, alla formazione di un credito d’imposta. Quest’ultimo si genera in sede di dichiarazione dei redditi, e può essere utilizzato dal contribuente in compensazione per il pagamento di altre imposte dovute dallo stesso.

Conoscere i crediti d’imposta può essere un valido strumento in ottica di pianificazione fiscale per le persone fisiche che detengono immobili a scopo di investimento.

In questo contributo vorrei soffermarmi sulle casistiche che possono portare alla formazione di crediti d’imposta di derivazione immobiliare.

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I crediti di imposta di derivazione immobiliare: come si determinano?

Il credito d’imposta è il beneficio spettante al contribuente utilizzabile a scomputo dell’imposta dovuta. Il credito d’imposta legato ai beni immobili posseduti, può distinguersi in:

  • crediti d’imposta derivanti da imposte versate all’estero a titolo definitivo in relazione a immobili posseduti all’estero (art. 165 del TUIR);
  • credito d’imposta riconosciuto per i canoni relativi alla locazione di immobili abitativi non percepiti, ma già assoggettati a imposizione (art. 26 comma 1 del TUIR);
  • credito d’imposta per il riacquisto della prima casa (art. 7 della Legge n. 448 del 23.12.98).

Sono queste tre casistiche che possono portare il contribuente, possessore di immobili, alla formazione di un credito di imposta di derivazione immobiliare. Vediamo nel dettaglio queste tre casistiche.

Credito per imposte pagate su canoni di locazione percepiti su immobili esteri

Per quanto riguarda gli immobili posseduti all’estero da soggetti fiscalmente residenti in Italia, fatto salvo quanto previsto dalle convenzioni bilaterali contro le doppie imposizioni, possono essere dovute imposte nel Paese in cui sono ubicati gli immobili.

In questo caso, il contribuente si ritrova in una fattispecie di doppia imposizione. Per evitare la doppia imposizione, in favore del contribuente è riconosciuto un credito d’imposta pari ai tributi pagati allo Stato estero a titolo definitivo corrispondente al rapporto tra i redditi prodotti all’estero e il reddito complessivo al lordo delle perdite dei precedenti periodi d’imposta ammesse in deduzione. Ai sensi dell’art. 165 del TUIR e confermato anche dalla circolare n. 9/E del 05.03.2015, l’ammontare complessivo del credito per le imposta pagate all’estero, non può in ogni caso eccedere l’imposta dovuta in Italia.

Per poter beneficiare del credito d’imposta, devono sussistere le seguenti tre condizioni:

  • la produzione di un reddito all’estero;
  • il concorso del reddito estero alla formazione del reddito complessivo del residente;
  • il pagamento di imposte estere a titolo definitivo.

La norma in questione introduce nell’ordinamento la necessità di effettuare una valutazione speculare rispetto alle ipotesi nelle quali, ai sensi dell’art. 23 del TUIR, il reddito prodotto da un soggetto non residente si considera prodotto nel territorio dello Stato italiano e dunque ivi assoggettabile a tassazione. In sostanza, si considerano redditi prodotti all’estero tutti quei redditi che, se realizzati nel territorio italiano da un soggetto non residente, sarebbero soggetti ad imposizione in Italia. Quanto detto vale per i redditi prodotti in Paesi con cui l’Italia non abbia stipulato una convenzione bilaterale contro le doppie imposizioni. In caso contrario, al fine di individuare i redditi che si considerano prodotti all’estero, occorre rifarsi alle disposizioni del trattato (Risoluzione n. 147/E/2007 dell’Agenzia delle Entrate.

Richiesta del credito e termine di decadenza

Lo scomputo del credito d’imposta ex art. 165 del TUIR deve essere richiesto, a pena di decadenza, nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta in cui le imposte estere sono state pagate a titolo definitivo (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 9/E del 05.03.2015).

Se il tributo dovuto in Italia per il periodo di imposta nel quale il reddito estero ha concorso a formare la base imponibile è stato già liquidato, si procede ad una nuova liquidazione, tenendo conto anche dell’eventuale maggior reddito estero e la detrazione si opera dall’imposta dovuta per il periodo cui si riferisce la dichiarazione nella quale è stata chiesta (art. 165 del TUIR).

Ai fini della verifica della detrazione spettante come confermato dalla circolare n. 7/E del 04.04.2017 e dalla circolare n. 7/E del 27.04.2018, il contribuente è tenuto a conservare la seguente documetnazione:

  • un prospetto recante l’indicazione, separatamente Stato per Stato, dell’ammontare dei redditi prodotti all’estero, l’ammontare delle imposte pagate in via definitiva in relazione ai medesimi, la misura del credito spettante determinato ai sensi dell’art. 165 del TUIR;
  • la copia della dichiarazione dei redditi presentata nel Paese estero, qualora sia ivi previsto tale adempimento;
  • la ricevuta di versamento delle imposte pagate nel Paese estero;
  • l’eventuale certificazione rilasciata dal soggetto che ha corrisposto i redditi di fonte estera;
  • l’eventuale richista di rimborso, qualora non inserita in dichiarazione;

Situazioni particolari

Se un reddito prodotto all’estro ha concorso a formare il reddito complessivo in un anno, ma detto reddito è stato tassato all’estero in via definitiva l’anno successivo, il credito d’imposta spetta nell’anno successivo. In questo caso, è necessario calcolare il limite di spettanza, rappresentato dalle imposte italiane corrispondenti al reddito estero, sulla base degli elementi di reddito del precedente esercizio in cui il reddito ha concorso a formare il reddito complessivo (Risoluzione n. 104/E/2001 Agenzia delle Entrate, confermato dalla Circolare n. 9/E/2015.

Plusvalenze da cessione di fabbricati

Il contribuente che, ricorrendone i presupposti, opti per la tassazione della plusvalenza attraverso l’applicazione dell’imposta sostitutiva rinuncia all’applicazione del credito d’imposta previsto dall’art.165 del TUIR (Risoluzione n. 143 del 21.06.2007).

L’Amministrazione, infatti, chiarisce che i redditi soggetti ad imposta sostitutiva non concorrono alla formazione del reddito complessivo. Pertanto resta esclusa la possibilità di applicare la proporzione indicata dall’art. 165 del TUIR per determinare la quota massima del credito spettante.

Immobili situati in Stati a fiscalità privilegiata

La spettanza del credito per le imposte pagate all’estero ai sensi dell’art. 165 del TUIR non può essere limitata alla circostanza che le imposte siano assolte in assolte in uno Stato o territorio a fiscalità privilegiata (risoluzione Agenzia delle Entrate n. 147 del 28.06.2007). La norma, infatti, non pone condizioni alla spettanza del credito riferite al livello di tassazione dello Stato o territorio estero, né al fatto che sia o meno in vigore una Convenzione contro le doppie imposizioni con tale Stato o territorio.

Canoni di locazione non percepiti ma già tassati

I redditi degli immobili a uso abitativo concessi in locazione, se non percepiti, non concorrono alla formazione della base imponibile solo a decorrere dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità del conduttore (art. 26 comma 1 del TUIR).

La Corte Costituzionale, con sentenza n. 196 del 23.6-26.7.22, ha dichiarato inammissibile la questione di legittimità costituzione dell’art. 26, comma 1.

Una volta che il giudice abbia accertato la morosità del conduttore, ravvisando la sussistenza di quest’ultima già in precedenti periodi d’imposta, al locatore viene riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni non percepiti ma tassati in detti periodi d’imposta (art. 26 comma 1 del TUIR).

Procedimento di convalida di sfratto

La non imponibilità dei canoni di locazione, per l’ammontare di essi accertato dal giudice come non riscosso, decorre dal momento di conclusione del procedimento anzidetto, che si realizza se l’intimato non compare, o pur comparendo non si oppone ovvero, a norma dell’art. 665 c.p.c., presenta opposizione.

Ambito di applicazione del credito d’imposta

Il credito d’imposta si applica rispetto ai procedimenti di convalida di sfratto conclusi a partire dal periodo d’imposta in corso al 30.12.98.

Nel caso in cui il giudice confermi la morosità dell’affittuario anche in relazione a canoni maturati nei periodi d’imposta precedenti quello nel corso del quale è stato prodotto l’atto giurisdizionale, è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti (C.M. n. 150/E del 07.07.99). L’Amministrazione finanziaria ha chiarito che l’art. 26 comma 1 del TUIR si applica ai fini della determinazione del reddito d’impresa. limitatamente ai fabbricati tassati con le disposizioni previste per i redditi fondiari.

Utilizzo del credito d’imposta

Il credito d’imposta può essere portato a decremento dell’imposta netta nella prima dichiarazione dei redditi utile e successiva alla conclusione del procedimento di sfratto.

Il contribuente che, per il recupero delle maggiori imposte indebitamente versate, non intenda avvalersi del credito d’imposta in sede di dichiarazione dei redditi, conserva il diritto di presentare apposita istanza di rimborso all’Agenzia delle Entrate, entro il termine decennale di prescrizione (C.M. 7.7.99 n. 150/E).

Nel caso in cui i canoni per i quali si è usufruito del credito d’imposta vengano successivamente riscossi, anche parzialmente, è necessario dichiarare il maggior reddito imponibile (C.M. 7.7.99 n. 150/E).

Tale reddito è assoggettato a tassazione separata, salvo opzione per il regime di tassazione ordinaria.

Determinazione del credito d’imposta

Per determinare l’ammontare del credito d’imposta spettante, come confermato dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7/E del 4.4.2017 e la 7/E del 27.04.2018, è necessario riliquidare la dichiarazione dei redditi di ciascun anno in cui, nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità del conduttore, si sia accertato che sono state pagate imposte maggiori al dovuto per effetto di canoni di locazione non percepiti. Il credito d’imposta risulta pari alla somma delle maggiori imposte pagate nei vari anni per effetto dei canoni di locazione di cui in sede giurisdizionale si sia accertata la mancata percezione. Questo, vale anche nei casi in cui il contribuente abbia deciso di avvalersi dell’opzione della cedolare secca ( circolare n. 7/E del 27.04.2018).

Per il calcolo del credito d’imposta si deve tener presente di eventuali rettifiche e accertamenti dall’Amministrazione finanziaria (C.M. 7.7.99 n. 150/E).

Prescrizione decennale

Il credito relativo alle imposte indebitamente versate si prescrive nel termine decennale di cui all’art. 2946 c.c.

Come evidenziato nell’appendice alle istruzioni alla compilazione del Modello REDDITI PF:

“… il credito d’imposta in questione può essere indicato nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto, e comunque non oltre, il termine ordinario di prescrizione decennale.

Credito di imposta riacquisto della prima casa

A favore di coloro che vendono l’immobile e che abbiano goduto dell’agevolazione prima casa, il credito d’imposta è fruibile qualora venga acquistato “a qualsiasi titolo” un nuovo immobile in presenza delle condizioni per usufruire dell’agevolazione “prima casa” (art. 7 della L. 23.12.98 n. 448).

Il credito d’imposta è pari all’imposta di registro o all’IVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato, ma può risultare superiore all’imposta di registro o all’IVA dovuta in relazione al secondo acquisto agevolato. Affinché sorga il diritto al credito d’imposta, è quindi necessario che entrambi le abitazioni (quella ceduta e quella acquistata nell’anno successivo ala cessione della prima) siano state acquistate come “prima casa”. Inoltre, rispetto ad esse, non deve essersi verificata una causa di decadenza dall’agevolazione “prima casa”. Il contribuente già titolare di un immobile acquistato con l’agevolazione prima casa, può beneficiare del credito d’imposta anche su un nuovo acquisto di immobile da adibire ad abitazione principale, purché l’abitazione principale venga alienata entro un anno.

Acquisto prima casa under 36: credito di imposta Iva

Con l’art. 64 commi 6-11 del DL 73/2021, il legislatore ha introdotto un’agevolazione destinata ai soggetti di età inferiore a 36 anni e con ISEE non superiore a 40.000 euro che decidano di acquistare un immobile da destinare ad abitazione principale, stipulando l’atto di compravendita tra il 26.5.2021 e il 31.12.24 (per effetto della proroga della Legge di Bilancio 2024). Il beneficio consiste, da un lato, nell’esenzione dalle imposte d’atto (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale) e, per gli atti imponibili ad IVA, in un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto medesimo e, dall’altro, nell’esenzione dall’imposta sostitutiva sui mutui erogati per l’acquisto, la costruzione, la ristrutturazione degli immobili agevolati. Se desideri approfondire il bonus prima casa under 36, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Bonus prima casa under 36: novità 2023“.

Crediti d’imposta: come compilare la dichiarazione dei redditi?

Ai fini della compilazione del Modello REDDITI relativamente alle persone fisiche si riportano i quadri e sezioni per la compilazione della dichiarazione dei redditi.

Quadro CR del Modello Redditi Persone Fisiche:

  • SEZIONE II – Canoni di locazione non percepiti ma già tassati e riacquisto prima casa.

Quadro CE del Modello Redditi Persone Fisiche:

  • SEZIONE I: Credito d’imposta di cui al comma 1 dell’art. 165 del TUIR e credito d’imposta indiretto per le imposte pagate all’estero su immobili ivi detenuti.

Vediamo qui di seguito la compilazione del quadro RO, e quadro RU Modello Redditi Società di Persone:

  • quadro RO, SEZIONE II, il campo 11 va barrato qualora il socio o associato abbia diritto al credito d’imposta per i i canoni di locazione non percepiti di cui all’art. 26 comma 1, ultimo periodo del TUIR, a seguito della rideterminazione del reddito effettuato dalla società.
  • quadro RU, la sezione V è riservata agli “Altri crediti d’imposta”.

Compilazione del quadro RN del Modello Redditi Società di Capitali:

  • RN 13, credito per imposte pagate all’estero, ove indicare le imposte pagate all’estero in via definitiva su immobili ivi detenuti.

Crediti di imposta di derivazione immobiliare: consulenza fiscale online

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