Dalla locazione turistica breve al contratto transitorio

Con la pandemia da coronavirus il settore degli locazioni brevi, prima in forte espansione, ha registrato una battuta d’arresto. Ma non tutti gli operatori hanno sofferto allo stesso modo: chi è riuscito ad investe in un modello di business più flessibile sta attraversando il momento con meno difficoltà. Inoltre stiamo assistendo alla tendenza da parte dei proprietari e dei gestori di trovare strumenti contrattuali nuovi, più appropriati alla situazione.

Molti locatori e gestori di appartamenti hanno trasformato la locazione turistica breve in un contratto transitorio. Tuttavia non sempre tale utilizzo è stato effettuato in modo consapevole.

Vediamo in questo contributo quali sono i requisiti e le modalità per stipulare un contratto transitorio in linea con la normativa per non trovarsi in spiacevoli situazioni.

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Locazioni brevi al tempo del Covid

Il settore ricettivo e locativo è sicuramente uno dei settori maggiormente colpiti dal Covid-19. Con molta probabilità anche per il 2021 non si prospetta un periodo facile. Confermate le nuove restrizioni con l’ultimo DPCM, i proprietari e i gestori stanno cercando strumenti contrattuali alternativi per sopperire a questa situazione. Tuttavia, mi sto accorgendo che molti locatori stanno utilizzando forme contrattuali ad alto rischio di censura di nullità.

Molti infatti si sono spostati dalle locazioni turistiche brevi ai contratti di natura transitoria. L’obiettivo è quello di sfruttare le agevolazioni fiscali previste dai contratti transitori ma soprattutto per affittare l’appartamento con locazioni di medio termine evitando la lunga e vincolante locazione 4 + 4 rinnovabile.

Contratti di locazione di natura transitoria: normativa

La disciplina dei contratti di locazione ad uso abitativo è contenuta principalmente nella L. n. 431 del 9 dicembre 1998.

Per quanto riguarda i contratti di natura transitoria la disciplina è contenuta nell’art. 5 della stessa legge e prevede:

le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti” siano stabilite da certo Decreto ministeriale.

Il DM del 16 gennaio 2017 disciplina le condizioni e le modalità dei contratti transitori.

Quali sono le condizioni e le modalità?

Qui di seguito riporto le condizioni e le modalità inderogabili previste dal DM del 16 gennai 2017:

  • la durata non superiore a 18 mesi (art. 2 co.1 DM);
  • l‘indicazione delle particolari esigenze transitorie dei proprietari o dei conduttori (art. 2 co.1 DM);
  • per gli immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiori a 10.000, l’individuazione del canone all’interno di valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per aree omogenee definite da accordi territoriali (con possibilità di variazione fino ad un massimo del 20%) (art. 2 co. 2 DM);
  • gli obblighi di documentazione dell’esigenza di transitorietà (art.2 co.4 DM).

Illegittima applicazione delle norme del contratto transitorio: conseguenze

Cosa succede se si fa ricorso ad un contratto transitorio ma non sussistono le esigenze di transitorietà?

Per rispondere a questa domanda riporto un’estratto della Sentenza di Cassazione n. 4075 del 20 febbraio 2014.

La cassazione ha rigettato il ricorso proposto dal locatore. Qui di seguito la decisione resa dalla Suprema Corte di Cassazione:

“ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui all’art. 5 legge n. 431/98 e D.M. 30 dicembre 2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni:

  1. la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
  2. l’allegazione, al contratto, di un’apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
  3. la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine.

In definitiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l’ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell’alveo dei contratti di cui all’art. 2 commi 2 e 3 legge n.431/98″.

Pertanto se non si agisce correttamente, per illegittimo ricorso all’istituto del contratto transitorio, il contratto dev’essere portato nell’ambito della disciplina ordinaria, ossia quell’accordo dev’essere considerato un normale contratto 4+4.

Conclusioni

Alla luce delle considerazioni esposte nel presente contributo, consiglio di utilizzare lo strumento della locazione transitoria con una certa cautela. Questo in quanto, vi è il rischio, oltre a non vedersi riconoscere la disciplina fiscale di vantaggio del contratto transitorio, quello di vedersi trasformare il contratto in una locazione di durata 4 + 4 e rinnovabile.

Per evitare di incorrere in conseguenze spiacevoli affidati da subito ad esperti che ti sapranno indirizzare

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