La legge prevede che gli interventi di riparazione/manutenzione su un immobile affittato siano a volte a carico del locatore, a volte del conduttore. Vediamo nel dettaglio in questo contributo in caso di danni sull’immobile quando sono a carico del locatore e quando dell’inquilino.
Può capitare che l’inquilino a cui è stato affittato l’appartamento non lo riconsegni alle stesse condizioni in cui gli era stato lasciato. Può succedere anche che una casa presa un affitto necessiti di interventi per riparare dei danni. In questi casi chi è il soggetto tenuto a effettuare tali spese? Chi è che lo stabilisce?
La legge prevede che si valuti caso per caso: a seconda della situazione, a volte potrà essere colpa del locatore a volte colpa dell’inquilino. E’ necessario capire di che danno si tratta.
In questo contributo cercherò di spiegarti nel dettaglio meglio la questione, tramite esempi pratici.
Sei pronto?!!? Si comincia!!!
Indice
Contratto di locazione: la ripartizione dei diritti e doveri
Quando prediamo una casa in affitto, stipuliamo un contratto di locazione che, comporta l’insorgere sia in capo al locatore che all’inquilino dei diritti e doveri. La disciplina dei contratti di locazione è contenuta nel Codice civile e per gli immobili ad uso abitativo dalla Legge n. 431/1998. La normativa ci permette di dirimere eventuali problematiche che si possono presentare nell’ambito del rapporto tra locatore e locatario.
Nel contratto di locazione, solitamente, viene riportata la descrizione dell’immobile e fatta menzione di eventuali danni o malfunzionamenti esistenti. Consiglio di prevedere all’interno del contratto di locazione che, le parti al termine della locazione, redigano un verbale nel quale segnaleranno eventuali difformità rispetto allo stato originario.
Diritti e doveri dell’inquilino
Nel momento in cui firma il contratto, l’inquilino ha il diritto di godere del bene. A questo diritto, si affianca il dovere di prendersi cura dell’immobile che gli è stato affidato.
A tal proposito, il Codice civile parla di un atteggiamento che definisce:
“diligenza del buon padre di famiglia”
Pertanto, gli viene chiesto all’inquilino di adempiere al meglio possibile al proprio dovere di custodia.
La Corte di Cassazione nella sentenza n. 27418/2021 ha previsto che, il locatore possa rifiutarsi di ricevere l’immobile in restituzione, in caso di danneggiamenti da parte dell’inquilino e il mancato risarcimento del danno da parte di quest’ultimo.
Infine, a quest’ultimo gli viene richiesto il puntuale pagamento dei canoni di locazione, con le scadenze previste dal contratto.
Quando risarcisce l’inquilino?
Tra i doveri dell’inquilino, rientra anche quello di risarcire il locatore in tutte quelle ipotesi in cui risulta essere il responsabile di un danno arrecato all’appartamento.
Il Codice civile individua alcuni casi in cui è l’inquilino il soggetto tenuto a pagare:
- deterioramento non normale e danni da mancata diligenza;
- danni da piccola manutenzione;
- eventi avversi e terze persone;
Deterioramento non normale e danni da mancata diligenza
All’inquilino è richiesto di lasciare l’immobile nelle stesso condizioni in cui gli è stato consegnato nel momento della stipula del contratto, ovvero buone, a livello di ordine, pulizia ed integrità di mobili e arredi.
Il deterioramento normale è consentito: cioè se si rompe qualcosa perché era già usurata, la rottura sarà addebitabile a un’usura dovuta semplicemente ad un utilizzo frequente. Tale concetto, può essere esteso all’immobile in toto: un conto è che sia “vissuto”, un conto è che presenti importanti danneggiamenti. Solo per quest’ultimi l’inquilino è tenuto a rispondere.
Ricordo una sentenza del Tribunale di Ascoli Piceno che ha condannato un inquilino che ha riconsegnato l’immobile con macchie di muffa, ristagni di condensa, mattonelle lesionate e buchi sulle pareti. A parere dei giudici, si trattava nel caso di specie di danni dettati da scarsa cura nella gestione dell’immobile.
Danni da piccola manutenzione
A me che il contratto non preveda diversamente, il Codice civile disciplina che le spese per la manutenzione ordinaria siano a carico dell’inquilino, mentre le spese di manutenzione straordinaria o ordinaria ma molto onerosa siano addebitate al proprietario.
Per piccola manutenzione si intende ad esempio, la minima porzione di intonaco che si stacca quando cerchiamo di appendere un quadro. In questo caso è l’inquilino il soggetto tenuto a risistemare con un piccolo sforzo economico.
Se però, l’inquilino si dovesse accorgere che servano lavori più importanti , per evitare ad esempio danni irreversibili all’impianto, sarà tenuto a comunicare quanto prima l’accaduto al proprietario. Qualora non intervenga, sarà lui stesso tenuto a risarcire il danno.
Eventi avversi e terze persone
L’inquilino è tenuto a rispondere di eventuali danni causati da terzi. Non solo, l’inquilino dovrà rispondere anche di altri deterioramenti gravi. Se ad esempio scoppia un incendio che comporta la distruzione dell’immobile, vi sono due possibili soluzioni: o dimostri che non sei stato tu a provocarlo e allora non sarei tenuto a risarcire nessuno, altrimenti sarai tenuto a risponderne personalmente, anche economicamente.
Diritti e doveri del proprietario
Il proprietario è tenuto a consegnare all’inquilino l’immobile in buono stato. Al termine della locazione, avrà diritto a ricevere l’immobile come l’aveva lasciato, pena la richiesta di risarcimento dei danni subiti.
Il buono stato dell’immobile dipende anche dalla vigilanza del proprietario stesso e di adoperarsi subito qualora l’immobile richieda interventi di manutenzione straordinaria.
Quando risarcisce il proprietario?
Vediamo adesso quali sono i casi in cui è il proprietario il soggetto tenuto a risarcire per danni nell’immobile.
Vizi dell’immobile
Se il proprietario consegna l’immobile con dei vizi e l’inquilino se ne accorga in un secondo momento, è il proprietario a dover risarcire, a meno che non dimostri di aver operato in buona fede.
Se ci sono dei vizi è corretto che ne metta al corrente l’inquilino, la malafede non è ammessa.
Il proprietario dovrà risarcire l’inquilino per i danni provocati da quei vizi dell’appartamento, sempre nel caso in cui li abbia nascosti all’inquilino.
Danni da manutenzione straordinaria
Il proprietario dell’appartamento sarà tenuto a sue spese ad effettuare gli interventi di manutenzione straordinaria, nonché a risarcire i danni derivanti da questi lavori. A titolo esemplificativo e non esaustivo, mi riferisco ad esempio quelli che riguardano l’impiantistica.
Il proprietario risponde anche dei danni causati da un mancato intervento di manutenzione straordinaria che doveva essere comunicato dall’inquilino. In questo caso, l’inquilino avrà diritto ad una somma inferiore a quella che avrebbe avuto qualora avesse avvertito in tempo il proprietario.
Responsabilità penale dal conduttore
L’inquilino va incontro ad una responsabilità penale in caso di danneggiamento doloso dell’immobile. Il reato di danneggiamento è soltanto doloso e non colposo, pertanto, in caso di danneggiamento volontario è possibile denunciare l’inquilino. La situazione si aggrava in caso di edificio storico o artistico.
L’inquilino può essere denunciato di appropriazione indebita in caso in cui sottragga oggetti dell’appartamento.
Danni all’appartamento: chi paga?
In questo contributo ho cercato di spiegarti una circostanza molto diffusa, ovvero i danni su un appartamento, analizzando quando deve essere il proprietario a risarcire il danno e quando invece deve essere cura dell’inquilino farsi carico delle spese.
Consiglio sempre ai miei clienti di prevedere all’interno del contratto apposite clausole in modo da tutelarsi in caso di eventuali contestazioni.
Inoltre di prevedere all’interno del contratto di locazione che, le parti al termine della locazione, redigano un verbale nel quale segnaleranno eventuali difformità rispetto allo stato originario.
Qui di seguito ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me in modo da sciogliere o chiarire eventuali dubbio sull’argomento.
