Decadenza agevolazione prima casa: cosa fare

Decadenza agevolazioni prima casa, la sanzione amministrativa del 30%, termine di decadenza avviso di accertamento e come evitare l’applicazione delle sanzioni.

L’acquisto di un immobile con l’agevolazione prima casa, consente ai soggetti di beneficiare di una riduzione delle imposte indirette. Per beneficiare dell’agevolazione è necessario rispettare alcuni requisiti, ma cosa succede se si decade dall’agevolazione?

In questo contributo vedrai nel dettaglio quali sono i requisiti per beneficiare dell’agevolazione prima casa e cosa succede in caso di decadenza agevolazioni prima casa. Inoltre, come evitare l’applicazione delle sanzioni tramite il ravvedimento operoso.

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Agevolazione prima casa: requisiti

Per usufruire dell’agevolazione prima casa devono sussistere congiuntamente i seguenti requisiti:

• L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9;
• L’immobile deve essere situato nello stesso Comune in cui l’acquirente stabilisca la propria residenza;
• L’acquirente non sia titolare esclusivo ( o in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale su altre abitazioni ubicate nello stesso Comune ove è situata la casa da acquistare;
• L’acquirente non sia titolare della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Agevolazione prima casa: imposte ridotte

In caso di acquisto di un immobile con i requisiti “prima casa“, le imposte indirette sono dovute in misura ridotta. La misura dell’imposta differisce a seconda del soggetto che effettua la cessione. Si possono verificare le seguenti situazioni:

1. Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione iva:
   • L’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
   • Imposta ipotecaria fissa di € 50;
   • L’imposta catastale fissa di € 50.
2. Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta ad Iva:
   • Iva ridotta al 4%;
   • L’imposta di registro fissa di € 200;
   • Imposta ipotecaria fissa di € 200;
   • L’imposta catastale fissa di € 200.

Perdita agevolazioni prima casa: in quali casi?

Al verificarsi di alcune ipotesi, le agevolazioni di cui si è beneficiato al momento dell’acquisto si possono anche perdere. Vediamo qui di seguito quali sono i casi:

• Non trasferire, entro 18 mesi dall’acquisto, la residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile. L’inosservanza di tale impegno, comporta la decadenza dai benefici fiscali goduti;
• L’acquirente non ha provveduto a vendere entro l’anno il precedente immobile, acquistato con i benefici prima casa;
• L’acquirente rivende l’immobile entro 5 anni. La decadenza può essere evitata solo se acquista entro un anno dalla vendita un altro immobile con i requisiti prima casa.

Decadenza benefici prima casa: esempi

Qui di seguito riporto alcuni casi pratici di perdita agevolazioni prima casa.

1 Caso:

• Tizio risiede a Torino e compra casa a Roma: può usufruire dell’agevolazione prima casa, solo se trasferisce la residenza a Roma entro 18 mesi dall’acquisto;

2 Caso:

• Tizio è proprietaria di una casa a Firenze acquistata con le agevolazioni prima casa e ne acquista un’altra a Napoli sempre con le agevolazioni prima casa: può godere delle agevolazioni solo se rivende la casa a Firenze entro un anno.

3 Caso:

Caio compra una casa a Torino con le agevolazioni prima casa e la rivende dopo 4 anni: Caio perde le agevolazioni se non compra un’altra casa entro l’anno.

Decadenza agevolazione prima casa: sentenza n. 18939 del 5 luglio 2021

La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 18939 del 5 luglio 2021 ha stabilito che si decade dall’agevolazione prima casa qualora il contribuente non adibisca ad abitazione principale l’immobile acquistato stabilendovi la residenza. A nulla rilevando la circostanza che in quel Comune egli svolga la propria attività. Questo, in quanto, la norma individua le gole impeditive della decadenza in maniera autonoma e distinta da quelle previste per poter accedere al beneficio stesso.

Perdita agevolazione prima casa: sanzioni

In caso di decadenza agevolazioni prima casa, il nostro legislatore ha previsto un sistema sanzionatorio particolarmente gravoso per il contribuente. Il contribuente acquirente dell’immobile che ha usufruito dei benefici prima casa è tenuto a versare tutte le imposte risparmiate grazie al beneficio fiscale. A tale importo di devono aggiungere gli interessi maturati ed una sanzione amministrativa pari al 30% delle somme.

In pratica in caso di perdita di agevolazione prima casa, oltre al versamento della differenza tra il 2% ed il 9% di imposta di registro, devono essere versati anche gli interessi di mora e le sanzioni amministrative del 30% della maggiore imposta dovuta.

L’Agenzia delle Entrate, una volta verificato una causa di decadenza dall’agevolazione prima casa, notificherà al contribuente un avviso di accertamento. In tale avviso troverai le seguenti voci:

• La differenza tra l’imposta versata in misura ridotta con quella ordinaria;
• La sanzione del 30% applicata sul differenziale di cui sopra;
• Gli interessi legali dovuti dal momento del riconoscimento del beneficio , secondo i tassi previsti.

Sono due le circostanze che possono portare alla perdita del beneficio prima casa:

• il “mendacio originario”: si verifica se, in atto, falsamente si attesta di possedere i requisiti per l’agevolazione, ad esempio si sostiene di avere la residenza nel Comune ove è sito l’immobile;
• il “mendacio successivo”: si verifica ad esempio se il contribuente non trasferisce la residenza entro i diciotto mesi.

Decadenza agevolazione prima casa: come evitare le sanzioni?

Nel caso in cui ti trovi nella situazione di non poter onorare l’impegno assunto, con l’applicazione prima casa, vi è la possibilità di evitare le sanzioni di cui sopra. Questo solo nell’ipotesi di “mendace successivo”. L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 105 del 2011 e 112 del 2012, ha affermato che se il contribuente informa l’Ufficio ove l’atto è stato registrato di non poter trasferire la residenza o di non essere in grado di riacquistare l’immobile rispettivamente, entro i 18 mesi o prima che spiri l’anno dalla cessione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”. In questo caso l’Agenzia delle Entrate riliquiderà le imposte senza l’applicazione di sanzioni.

Ravvedimento operoso agevolazione prima casa

Qualora i termini di cui sopra fossero spirati, è possibile avvalersi del ravvedimento operoso. Per cui, entro un anno decorrente dallo spirare dei 18 mesi o dal decorso dell’anno dalla cessione dell’immobile, potrai inviare apposita dichiarazione all’Agenzia delle Entrate, affinchè essa, ai sensi dell’art. 13 del Dlgs. 417/97, provveda a riliquidare l’imposta dovuta, gli interessi legali e all’irrogazione della sanzione del 30% ridotta a un ottavo. Per quanto riguarda invece il “mendacio originario” non vi sono interventi di prassi. L’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 180 del 1998 ha chiarito che, non possono essere oggetto di ravvedimento le condotte fraudolente, in quanto non si tratta nè di errori nè di omissioni. Pertanto, seguendo questa tesi, la falsa attestazione della residenza è connotata da intenzionalità ed è precluso quindi l’utilizzo del ravvedimento.

Vendita prima casa entro il termine di 5 anni

Nel caso in cui tu abbia intenzione di vendere l’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, prima che sia decorso il termine di 5 anni, l’Agenzia delle Entrate ha fornito i seguenti chiarimenti:

• se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni, e non intendi acquistarne un altro immobile, puoi chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta. In questo modo non avrai alcuna sanzione ;
• Se invece, decorre il termine di 12 mesi, senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all’ufficio dell’Agenzia l’intenzione di non voler più fruire dell’agevolazione, si verifica la decadenza dai benefici “prima casa”. In questo caso, se non ti è ancora stato notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, potrai comunque avvalerti dell’istituto del ravvedimento operoso, per beneficiare della riduzione delle sanzioni.

Conviene il ravvedimento operoso?

Qualora tu abbia venduto l’immobile, acquistato con i requisiti prima casa, ma non intendi acquistare un altro immobile entro i successivi dodici mesi, potrai beneficare del ravvedimento operoso. Questo avviene presentato un’apposita istanza all’Agenzia delle Entrate presso cui è stato registrato l’atto. Tale comunicazione dovrà essere presentata entro i 12 mesi dalla vendita. In questo modo, eviterai di pagare la sanzione e potrai versare la differenza delle imposte.

Avviso di accertamento prima casa: quali sono le alternative?

Nel caso in cui ti venga notificato un avviso di accertamento prima casa, potrai adottare una delle seguenti soluzioni:

• Presentare un’istanza per richiedere l’accertamento con adesione;
• Richiedere acquiescenza all’accertamento;
• Definire le sole sanzioni ad 1/3 e provvedere ala loro pagamento entro il termine fissato per il ricorso. In questo modo il ricorso avrà ad oggetto solo le imposte contestate.

Accertamento con adesione

Tale istituto è disciplinato dal Dl n. 218/97. Questo permette al contribuente di negoziare con l’Autorità competente la pretesa tributaria. L’accertamento con adesione può essere utilizzato sia prima che dopo la notifica dell’avviso di accertamento. Questo istituto ricordo che può essere utilizzato sia per le imposte dirette che indirette e quindi pertanto anche per l’imposta di registro. L’accertamento con adesione può essere attivato sia dall’Amministrazione finanziaria che dallo stesso contribuente. Una volta raggiunto l’accordo tra le parti, oltre al versamento di quanto dovuto il contribuente potrà beneficare della riduzione delle sanzioni di 1/3.

Acquiescenza all’accertamento

Anche questo istituto è disciplinato dal Dl n. 218/97. A differenza dell’istituto visto in precedenza, l’acquiescenza rappresenta l’accettazione alla pretesa tributaria. In pratica, è una vera e propria ammissione di colpa da parte del contribuente. Attraverso questo istituto il contribuente accetta l’avviso di accertamento, ottenendo in cambio la riduzione delle sanzioni di 1/3. Inoltre avrà la possibilità del pagamento dilazionato delle imposte.

Vediamo qui di seguito quali sono le condizioni per poter ottenere la riduzione delle sanzioni ad 1/3:

• rinuncia ad impugnare l’avviso di accertamento;
• Non presenta istanza di accertamento con adesione;
• Versare, entro 60 gg dalla notifica dell’atto, quanto stabilito dall’Amministrazione finanziaria.

Come si pagano le imposte accertate?

Sia che si aderisca all’accertamento con adesione che all’acquiescenza, le somme dovute dovranno essere versate tramite modello F24 o F23. Il contribuente può scegliere 2 modalità:

• pagamento in un’unica soluzione;
• pagamento rateizzato con un massimo di 8 rate di pari importo. Le rate salgono a 16 qualora l’importo dovuto sia superiore a 50 mila euro.

Nel caso in cui si scelga il pagamento rateale dovremo considerare anche il pagamento degli interessi. Per evitare di decadere dal beneficio, non oltre il decimo giorno dal pagamento, deve essere inviata la quietanza all’ufficio competente.

Ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale

Se ritieni che non sia dovuta la pretesa fiscale, potrai presentare ricorso alla Commissione tributaria provinciale competente, cioè quella del capoluogo della provincia in cui ha sede l’ufficio che ha emesso l’atto.

Se il valore dell’avviso non è superiore a 50.000 euro, il ricorso produce anche gli effetti di un reclamo e può contenere una proposta di mediazione. In quest’ultimo caso, si avvia una fase amministrativa, della durata di 90 giorni, entro cui si deve svolgere e concludere il procedimento finalizzato al riesame dell’atto impugnato. Se non si raggiunge l’accordo con l’ufficio, il Giudizio prosegue dinanzi alla Commissione tributaria provinciale.

Termine prescrizione avviso di accertamento prima casa

Il termine di prescrizione per l’avviso di accertamento prima casa è di 3 anni. Tuttavia quello che può variare è il giorno della decorrenza. I tre anni decorrono dalla data di registrazione dell’atto di compravendita. Questo, per verificare cause di decadenza dall’agevolazione prima casa. Nel caso di variazione della residenza il termine ultimo per la notifica dell’accertamento prima casa è 3 anni e 18 mesi dalla registrazione dell’atto. Infine nel cado di vendita infra quinquennale l’Agenzia delle Entrate avrà a disposizione 3 anni ordinari oltre un anno che rappresenta il termine entro cui il contribuente può effettuare il nuovo acquisto senza decadere dall’agevolazione prima casa.

Faq Agenzia delle Entrate

Vediamo qui di seguito alcune Faq dell’Agenzia delle Entrate:

Sono proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e vorrei acquistarne un secondo. Posso richiedere le stesse agevolazioni anche sul secondo acquisto?

Dal 1° gennaio 2016, chi ha già acquistato un’abitazione con i benefici “prima casa” può acquistare, sia a titolo oneroso sia gratuito (successione o donazione), un altro immobile abitativo e beneficiare, anche sul secondo acquisto, dell’agevolazione, a condizione, però, che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Nell’atto di trasferimento del secondo immobile (compravendita, donazione, successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno.

Ho la dimora, ma non la residenza, nel Comune in cui intendo acquistare casa. Posso usufruire ugualmente delle agevolazioni “prima casa” senza dover trasferire la residenza?
No. Infatti, la legge prevede che per beneficiare delle agevolazioni “prima casa” l’immobile che si acquista deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza.

Se concedo in locazione l’abitazione che ho acquistato con le agevolazioni “prima casa”, perdo i benefici?
No, la locazione non implica la decadenza dai benefici in quanto non si verifica la perdita del possesso dell’immobile.

Posso usufruire delle imposte agevolate sull’acquisto di una casa che si trova nello stesso Comune in cui già possiedo la nuda proprietà su un’altra abitazione?
Sì. Infatti, al ricorrere di tutte le altre condizioni previste dalla legge, l’agevolazione “prima casa” spetta anche nel caso in cui l’acquirente sia titolare della sola nuda proprietà su un’abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che si intende acquistare con i benefici. Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell’immobile, che fa capo all’usufruttuario. L’agevolazione spetta purché la nuda proprietà non sia stata acquistata usufruendo delle agevolazioni “prima casa”. Infine, si ha sempre diritto all’agevolazione nel caso in cui si proceda alla ricongiunzione della proprietà (titolare del diritto di usufrutto che acquista la nuda proprietà o viceversa).

Decadenza agevolazione prima casa: consulenza

Come hai visto in questo contributo, la perdita agevolazioni prima casa comporta il versamento di importanti sanzioni. Tuttavia, tramite l’istituto del ravvedimento operoso, è possibile intervenire prima di eventuali controlli, evitando in questo modo il versamento delle sanzioni.

Qui di seguito, troverai il link per poter metterti in contatto con me e ricevere una consulenza personalizzata.