Deducibilità leasing immobiliare professionista

Il leasing immobiliare rappresenta la forma più conveniente dal punto di vista fiscale per i professionisti con reddito da lavoro autonomo.

In quanto, se il professionista acquista un ufficio, le quote di ammortamento non sono deducibili dal reddito di lavoro autonomo. Mentre i canoni di leasing possono essere considerati in diminuzione dal reddito di lavoro autonomo.

La deducibilità dei canoni di leasing è una novità prevista per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2014.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo come funziona la deducibilità canoni leasing per i professionisti.

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Deducibilità canoni di leasing per i professionisti

In deroga al principio di cassa, i canoni di leasing sono deducibili dal reddito di lavoro autonomo nell’esercizio di maturazione, (art. 54 comma 2 del Tuir).

In merito ai requisiti di deducibilità dei canoni di leasing, è opportuno distinguere:

  • I contratti stipulati fino al 28.04.2012;
  • I contratti stipulati dal 29.04.2012.

Contratti stipulati fino al 28.04.2012

Per effetto dell’art. 1 comma 335 della Legge n. 296/2006, la deducibilità dei canoni è ammessa solo in riferimento ai contratti stipulati dall’1.1.2007 al 31.12.2009. In tali periodi, gli importi deducibili erano ridotti ad un terzo.

Mentre, per i contratti di leasing stipulati dall’1.1.2010 e fino al 31.12.2013, i canoni sono indeducibili dal reddito di lavoro autonomo.

Per i contratti di leasing immobiliare stipulati dall’1.1.2007 al 31.12.2009, quindi se la metà del periodo di ammortamento dell’immobile:

  • è inferiore a 8 anni, quest’ultima (8 anni) è la durata minima del contratto richiesta ai fini della deducibilità dei relativi canoni;
  • è compresa tra 8 e 15 anni (ad esempio 12 anni), la durata minima del contratto deve essere pari a tale valore (ossia, 12 anni);
  • se detto arco temporale è superiore a 15 anni, quest’ultima (15 anni) è la durata contrattuale minima richiesta dalla norma.

Contratti stipulati dal 29.04.2012

Per effetto del DL 16/2012, la durata del contratto non costituisce più la condizione necessaria per la deducibilità dei canoni di leasing in capo all’utilizzatore, ma la variabile per quantificare la quota di canone deducibile in ciascun esercizio.

Con riferimento ai contratti stipulati a decorrere dall’01.01.2014, è stata riconosciuta la deducibilità dei canoni di leasing relativi ad immobili strumentali in un periodo non inferiore a 12 anni.

Deducibilità fiscale del maxicanone

Se il contratto di leasing prevede il pagamento di un maxicanone iniziale, questo deve essere spalmato sull’intera durata del contrattuale. Le limitazioni alla deducibilità dei canoni periodici riguardano anche la quota di maxicanone che, anno dopo anno, si somma ai canoni periodici stessi.

Deducibilità della quota interessi passivi

La componente di interessi passivi del canone di leasing è deducibile secondo le regole ordinarie in materia di reddito da lavoro autonomo.

Ai fini della determinazione della quota interessi, è possibile:

  • Riferirsi agli interessi passivi desumibili dal contratto;
  • Applicare il criterio forfettario, disciplinato dal DM 24.04.98.

Se utilizziamo quest’ultimo criterio, il calcolo della quota di interessi passivi di competenza è determinato secondo la seguente formula:

Quota interessi = Canoni di competenza – (costo per la società concedente x n. giorni periodo d’imposta/n. giorni contratto di leasing.

Indeducibilità della quota del canone riferita ai terreni

I canoni di leasing dei fabbricati strumentali che insistono su terreni sono deducibili secondo quanto stabilito dall’art. 36 comma 7-bis del DL 223/2006. Occorre pertanto, ai fini della determinazione della quota indeducibile:

  • Separare dal totale dei canoni di competenza la quota interessi (integralmente indeducibile ai fini Irpef;
  • Applicare la percentuale del 20% sulla quota capitale.

Esempio deducibilità canone di leasing professionista

Supponiamo che un lavoratore autonomo stipuli un contratto di leasing in data 15.01.2014, relativo ad immobile strumentale, con annesso terreno, alle seguenti condizioni:

Durata del contratto12 anni
Durata minima fiscale12 anni
Costo dell’immobile (comprensivo del valore del terreno)200.000 euro
Costo totale del leasing (quota capitale + interessi)250.200 euro
Interessi passivi desumibili dal contratto50.200 euro
Prezzo di riscatto200.000 euro

La quota capitale dei canoni indeducibili relativi al terreno è pari a 40.000 euro. Tale importo si ottiene moltiplicando all’ammontare delle quote capitale (200.000) la percentuale del 20% riferita al valore del terreno.

Pertanto, si evince la la quota capitale deducibile, scorporando la quota relativa al terreno, sarà pari a 160.000 euro. Mentre, la componente relativa agli interessi passivi è interamente deducibile, secondo quanto desumibile dal contratto.

Vediamo qui di seguito riportato nella tabella la quota di leasing deducibile e la quota di leasing indeducibile per ciascun anno, ai fini della determinazione del reddito da lavoro autonomo.

Anno d’impostaCanoni di leasing in base alla durata contrattualeCanoni di leasing deducibiliQuota capitale indeducibile (riferita al terreno)
201420.85017.516,673.333,33
201520.85017.516,673.333,33
201620.85017.516,673.333,33
201720.85017.516,673.333,33
201820.85017.516,673.333,33
201920.85017.516,673.333,33
202020.85017.516,673.333,33
202120.85017.516,673.333,33
202220.85017.516,663.333,33
202320.85017.516,663.333,33
202420.85017.516,663.333,33
202520.85017.516,673.333,33
TOTALE250.200210.20040.000

Scioglimento o risoluzione del contratto di leasing

Come chiarito dalla Risoluzione ministeriale n. 183/E del 04.12.2000, lo scioglimento o la risoluzione anticipata del contratto di leasing non comporta la ripresa a tassazione dei canoni di leasing già dedotti.

Leasing dei beni ad uso promiscuo

Ai sensi dell’art. 54 comma 3 del Tuir, è possibile dedurre nella misura del 50% i canoni di leasing relativi ai beni immobili adibiti ad uso promiscuo.

La norma definisce che, i canoni di leasing relativi ad immobili utilizzati promiscuamente sono deducibili:

  • in misura pari al 50%;
  • a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo comune di un altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o professione.

Pertanto, non vi è indeducibilità qualora l’immobile strumentale sia ubicato in un Comune diverso da quello in cui è situato quello utilizzato promiscuamente. Solo in relazione ai contratti di leasing aventi ad oggetto immobili ad uso promiscuo stipulati dal 01.01.2007 fino al 31.12.2019 opera la limitazione alla deducibilità.

Nel caso di acquisizione in leasing di immobile ad uso promiscuo, mediante contratto stipulato tra l’1.1.2007 e il 31.12.2009, gli interessi passivi incorporati nel canone sono deducibili nella misura del 50%. Mentre, per i contratti stipulati successivamente, ma fino al 31.12.213, non è consentita la deducibilità dei canoni di leasing immobiliare per gli esercenti arti e professioni.

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