La cessione dell’immobile non comporta sempre il trasferimento della detrazione. La spesa sostenuta dal venditore successivamente al rogito, non può essere usufruita da quest’ultimo ma nemmeno trasferita all’acquirente. L’Agenzia delle Entrate ha fornito i chiarimenti nell’interpello n. 174 del 2020.
Quando ci si accinge a sostenere delle spese che possono beneficiare della detrazione legata alla ristrutturazione edilizia è opportuno aver chiari i casi di trasferimento della detrazione.
Spesso può capitare che il soggetto che ha sostenuto le spese, quindi il beneficiario della detrazione, si trovi in una situazione in cui può perdere la soggettività del diritto alla detrazione.
Vediamo nel dettaglio in questo contributo come si trasferisce la detrazione delle spese di ristrutturazione in sede di vendita dell’immobile. Inoltre cosa succede nel caso in cui la spesa sia sostenuta dal venditore in data successiva alla vendita.
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Indice
Trasferimento della detrazione per ristrutturazione edilizia in caso di vendita dell’immobile
L’articolo 16–bis del DPR n 917/86 prevede che, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati interventi di recupero del patrimonio edilizio, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte viene trasferita per i rimanenti periodi di imposta. Salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.
La regola generale, quindi, in caso di compravendita di bene immobile prevede che le rate non detratte dal venditore siano trasferite all’acquirente. Salvo, comunque, un diverso accordo raggiunto tra le parti.
Il comma 8, articolo 16-bis del TUIR, in tema di detrazione per interventi di ristrutturazione edilizia prevede che:
“In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1, le detrazioni previste dai precedenti commi non utilizzate in tutto o in parte dal venditore spettano per i rimanenti periodi di imposta di cui al comma 2 all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”
La Circolare Ministeriale n. 57 del 24.02.1998 ha chiarito inoltre che il beneficio alla detrazione si trasferisce anche nel caso di immobile ceduto a titolo gratuito.
Come manifestare l’accordo tra le parti riguardo la detrazione?
In linea generale l’accordo tra le parti riguardo l’eventuale passaggio della detrazione deve essere effettuato nell’atto di compravendita.
Ma se nell’atto non viene previsto niente, è possibile rimediare?
Sul punto la Circolare n 7/E/2017 ha precisato che in mancanza di specifico accordo nell’atto di compravendita, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate può desumersi anche in altro modo.
In particolare, attraverso una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dà atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito.
Questo fermo restando che il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi dovrà essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato.
Esempio di trasferimento della detrazione in caso di compravendita
Ipotizziamo che il sig. Rossi venda al sig. Bianchi il suo immobile, nell’anno “n+1” sul quale sono stati eseguiti nell’anno “n” lavori di ristrutturazione edilizia per € 20.000. La detrazione IRPEF per ristrutturazione ammonta a € 10.000 da ripartire in 10 anni in quote costanti da € 1.000.
In sede di dichiarazione dei redditi dell’anno “n”, il sig. Rossi, nel suo modello 730 ha fruito della detrazione di € 1.000. Quindi, il sig. Bianchi (acquirente) potrà fruire del residuo importo dell’agevolazione (10.000 – 1.000) = 9.000.
Pertanto, nella dichiarazione dei redditi dell’anno “n+1” Bianchi potrà fruire di una quota di e 1.000 e nei successivi periodi di imposta fino al completamento della detrazione.
Spese sostenute dopo la vendita dell’immobile: niente detrazione
Dopo aver visto la regola generale, vediamo ora cosa accade, qualora l’atto di vendita dell’immobile venga stipulato prima che il venditore abbia sostenuto le relative spese. L’Agenzia delle Entrate, con l’interpello n. 174/2020, ha chiarito quando il bonus ristrutturazioni può essere fruito o ceduto in caso di vendita della casa.
Agenzia delle Entrate: interpello n. 174/2020
Prima di vedere la posizione dell’Agenzia delle Entrate, è bene ricordare ciò che impone la regola generale nei casi di trasferimento della detrazione a seguito di compravendita di immobile:
La spesa è detraibile solo dal soggetto che l’ha effettivamente sostenuta e allo stesso tempo, detenga un titolo idoneo sull’immobile.
Con l’espressione spese sostenute, ai fini della detrazione fiscale, debba intendersi, in applicazione del criterio di cassa che, il bonus ristrutturazione si applica alla spese effettivamente pagate dal contribuente e rimaste a suo carico. Questo, è il primo aspetto evidenziato dall’Agenzia delle Entrate nell’interpello proposto dal contribuente. Nel caso oggetto dell’interpello, la spesa relativa agli interventi di ristrutturazione dell’immobile è stata sostenuta dal venditore in data successiva al rogito di compravendita. Pertanto l’Agenzia delle Entrate, evidenzia che:
“la parte venditrice, al momento di effettuazione di tale ultimo versamento, non aveva titolo per usufruire della detrazione in esame, non essendo più proprietaria dell’immobile compravenduto, oggetto degli interventi di ristrutturazione”.
L’Agenzia delle Entrate conclude l’interpello sostenendo che, il bonus ristrutturazione per una spesa versata tardivamente non può essere:
- oggetto di trasferimento dal venditore all’acquirente dell’immobile;
- utilizzata direttamente dallo stesso venditore.
Superbonus 110 in caso di vendita: a chi spettano le detrazioni?
A rispondere a questa domanda, è intervenuta l’Agenzia delle Entrate, in una delle faq nella guida al Superbonus 110. L’Agenzia delle Entrate chiarisce che anche per gli interventi di efficientamento energetico (trainanti e trainati) previsti nel Superbonus 110%, in caso di trasferimento dell’immobile per atto di compravendita, le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal venditore, sono cedute all’acquirente. Pertanto quanto abbiamo visto per i bonus ristrutturazione in caso di trasferimento delle detrazioni vale anche per il Superbonus 110%.
