Detrazione spese ristrutturazione: guida operativa

Che cosa si intende con spese di ristrutturazione edilizia? quali sono i soggetti che possono beneficiare della detrazione? Quali sono i documenti per essere in regola?

Le spese di ristrutturazione edilizia beneficiano di importanti agevolazioni fiscali.

Dal 26 giugno 2012 vi è la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%).

Si ha un innalzamento del limite di spesa che è stato portato a € 96.000 per ciascuna unità immobiliare.

In questo articolo vedrai quali sono i soggetti a cui spetta la detrazione. Mi soffermerò inoltre su tutta la documentazione da conservare per essere in regola a fronte di un successivo controllo.

EVOLUZIONE NORMATIVA DELLA DETRAZIONE PER RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio beneficiano di importanti detrazioni fiscali.

Questo sia quando si effettuano interventi sulle singole unità abitative sia quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali.

Le detrazioni su interventi di recupero del patrimonio edilizio sono disciplinate dall’articolo 16-bis del Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi).

Fino al 25 giugno 2012 la detrazione dall’Irpef era del 36% delle spese sostenute. Il limite massimo delle spese non poteva superare l’ammontare complessivo di 48.000 euro per unità immobiliare.

Il decreto legge n. 83/2012 ha elevato al 50% la percentuale di detrazione e a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio. Tale agevolazione è entrata in vigore per le spese effettuate nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 30 giugno 2013, . Questa novità è stata prorogata più volte da provvedimenti successivi. Infine, la legge di bilancio 2018 (legge n. 205 del 27 dicembre 2017) ha prorogato al 31 dicembre 2018 la possibilità di beneficiare della maggiore detrazione. Se non vi sarà alcuna proroga, dal 1° gennaio 2019 la detrazione tornerà nella misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro.

Chi può usufruire dell’agevolazione?

Possono beneficiare della detrazione, tutti i contribuenti soggetti all’IRPEF (imposta sul reddito delle persone fisiche), residenti o meno nel territorio dello Stato. La detrazione non  è prevista soltanto per i proprietari di immobili.

Tuttavia, anche i titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che contribuiscono alle relative spese.

Di seguito un elenco di soggetti a cui spetta la detrazione:

• Proprietari o nudi proprietari;
• Titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• Locatari o comodatari;
• Soci di cooperative divise e indivise;
• Imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
• Soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata;
• Il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento;
• Il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
• Il convivente, non proprietario dell’immobile.

Un caso molto frequente è quando l ‘immobile sia in comproprietà. La detrazione spetta ad entrambi anche se la fattura e il bonifico sono intestati ad uno solo di essi. Questo avviene se entrambi i soggetti hanno contribuito a sostenere le spese di ristrutturazione. Tuttavia nella fattura deve essere presente la percentuale di spesa sostenuta dal soggetto non titolare del bonifico.

GLI INVERVENTI PER CUI SPETTA LA DETRAZIONE PER RISTRUTTURAZIONE EDILIZA

Possiamo suddividere in varie categorie gli interventi sulle singole unità immobiliari a cui spetta la detrazione fiscale:

1. Gli interventi disciplinati nell’art. 3 del DPR 380/2001 lettere b), c) e d):
   • Manutenzione straordinaria: opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti degli edifici. Esempi di interventi di manutenzione straordinaria: istallazione di ascensori e scale, realizzazione e miglioramento di servizi igienici, etc.
   • Restauro e risanamento conservativo: tutti gli interventi il cui scopo è quello di conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità. Esempi di interventi di restauro e risanamento conservativo: eliminazione e prevenzione di situazioni di degrado, adeguamento delle altezze dei solai, etc.
   • Ristrutturazione edilizia: tutti gli interventi che comportano ad una modifica del fabbricato rispetto allo stato iniziale. Esempi di interventi di ristrutturazione edilizia: modifica della facciata, apertura di nuove porte o finestre, etc.
2. Interventi finalizzati alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi. Rientrano nella detrazione, solo se sia stato dichiarato lo stato di emergenza;
3. Lavori necessari all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi;
4.  Lavori necessari alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico;
5. Gli interventi finalizzati al conseguimento di un risparmio energetico. Rientrano in questa fattispecie l’istallazione di impianti basati sull’impiego di fonti rinnovabili di energia;
6. Lavori finalizzati all’adozione di misure antisismiche, in modo particolare all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica.

DETRAZIONE PER RISTRUTTURAZION EDILIZIA SU PARTI COMUNI CONDOMINIALI

Per quanto riguarda la ristrutturazione delle parti comuni di edifici condominiali spettano le detrazioni viste prima, ossia:

• 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati dall’amministratore) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2018. Il limite massimo di spesa per ciascuna unità immobiliare è pari ad euro di 96.000;
• 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2019.

Per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di più proprietari. Le parti comuni interessate sono disciplinate dall’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del codice civile:

• Il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
• I locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per il riscaldamento centrale o per altri simili servizi in comune;
• Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune.

DETRAZIONE PER RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: MODALITA’ DI PAGAMENTO E RIPARTIZIONE DELLA SPESA

La ripartizione della detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi.

Un caso frequente è il contribuente che, pur avendone diritto, non ha usufruito dell’agevolazione in uno o più anni. Questo è il caso del soggetto esonerato dalla presentazione della dichiarazione dei redditi.

Il contribuente può comunque beneficiare della detrazione nei successivi periodi d’imposta. Ciò avviene indicando in dichiarazione il numero della rata corrispondente.

Un aspetto importante riguarda la modalità di pagamento  relativo alle spese di ristrutturazione.Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale (anche “on line”), da cui risultino:

• Causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986);
• Codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• Numero di partita Iva o codice fiscale del beneficiario del pagamento.

Caso frequente è la situazione in cui più soggetti sostengono la spesa e tutti intendono fruire della detrazione.

In questo caso il bonifico dovrà riportare il numero di codice fiscale delle persone interessate al beneficio.

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: I DOCUMENTI DA CONSERVARE

I contribuenti che usufruiscono dell’agevolazione legata alla ristrutturazione edilizia dell’immobile devono conservare ed esibire, a richiesta degli uffici, una serie di documenti.

Oltre alla ricevuta del bonifico, sono tenuti a conservare le fatture o le ricevute fiscali. Con queste intendo quelle relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione.

Gli uffici finanziari che controllano le loro dichiarazioni dei redditi, possono richiedere questa documentazione. Quest’ultima deve essere intestata alle persone che fruiscono della detrazione.

Il soggetto che sostiene la spesa legata alla ristrutturazione edilizia deve essere in possesso dei seguenti documenti. Documentazione in assenza della quale la detrazione non può essere usufruita.

I documenti utili da conservare sono i seguenti:

• Domanda di accatastamento, se l’immobile non è stato censito;
• Ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Imu), se dovuta;
• Delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese, per gli interventi sulle parti condominiali;
• Dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori del possessore dell’immobile;
• Abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia.

Documentazione per le spese su parti comuni condominiali

Al soggetto, non è richiesta la documentazione vista prima, per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali.

Il contribuente può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio.

In tale certificazione l’amministratore attesta di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti. Deve essere indicata la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione. Sarà poi l’Amministratore di condominio a rispondere agli uffici finanziari in caso di controlli.