Disdetta affitto scrittura privata non registrata

La Commissione Tributaria Regionale del Lazio, con la sentenza n. 1124 del 2021 ha affermato che non è possibile disdire un contratto di locazione con una semplice scrittura privata non registrata. Quest’ultima non è in grado di dimostrare la risoluzione del rapporto contrattuale. La conseguenza è che il proprietario dell’immobile dovrà continuare a dichiarare i canoni di locazione.

Secondo i giudici tributari la disdetta dell’affitto con scrittura privata non registrata non è una valida prova contro l’invito dell’Agenzia delle Entrate a pagare le imposte sulla locazione. 

Vediamo in questo contributo quando è possibile disdire dal contratto di locazione sia per il locatore che per il conduttore e come farlo in modo corretto per evitare un accertamento fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate.

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Disdetta del contratto di locazione

Nel caso del contratto di locazione le parti non sono libere di regolare autonomamente le modalità di recesso dal rapporto è la legge a fissare la disciplina da seguire in caso di disdetta dal contratto di affitto.

La regolamentazione sul recesso dal contratto di locazione è differente a seconda che tale volontà venga manifestata dal proprietario dell’immobile, o dall’inquilino.

Da parte dell’inquilino

La facoltà dell’inquilino di recedere dal contratto di locazione ad uso abitativo è contenuta nell’articolo 3, comma 6 della Legge n. 431/98 che recita:

“Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”.

La legge non non fornisce esempi concreti in merito alla definizione di “gravi motivi“.

Tuttavia la legge definisce ulteriori aggettivi per i motivi che devono essere gravi:

• si sostanzia in un fatto estraneo alla volontà del conduttore;
• è sopravvenuto alla conclusione del contratto;
• rende oltremodo gravosa (in termini economici, materiali o psicologici la prosecuzione del rapporto locatizio).

Qui di seguito riportiamo alcuni esempi in cui si riscontra il grave motivo:

• problemi strutturali all’immobile;
• problemi di salubrità degli ambienti, cioè presenza di muffe e condense in misura tale da rendere inospitale l’abitazione;
• trasferimento del posto di lavoro;
• problemi condominiali gravi (strutturali e ambientali) che il proprietario non affronta e risolve;
• perdita del salario/posto di lavoro e necessaria drastica conseguenza di dover ridimensionare le spese di locazione.

Da parte del locatore

Il proprietario dell’immobile non può dare disdetta per giusta causa.

Egli deve quindi attendere la naturale scadenza del contratto, con un preavviso dei sei mesi.

Il locatore può dare disdetta del contratto di locazione prima della scadenza, ma per farlo deve soddisfare alcuni obblighi. 

Qui di seguito le motivazioni che consentono al locatore dare disdetta del contratto di locazione prima della scadenza:

• Il proprietario, che sia una persona giuridica o una società o un ente pubblico o un ente con fini pubblici, sociali, di mutualità, assistenziali, culturali o di culto, vuole destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a queste finalità offrendo all’inquilino un altro immobile idoneo e di cui abbia la piena disponibilità;
• L’inquilino ha la piena disponibilità di un altro alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
• L’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o del quale deve essere assicurata la stabilità e la permanenza dell’inquilino è di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
• Quando l’immobile si trova in uno stabile che deve essere integralmente ristrutturato o demolito o del tutto trasformato per realizzare nuove costruzioni, oppure, se si tratta di immobile all’ultimo piano, quando il proprietario vuole eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle è indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
• Quando l’inquilino non occupa con continuità l’immobile senza giustificato motivo, se al suo posto non è legalmente subentrato nel contratto nessuno;
• Il proprietario vuole vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In questo caso all’inquilino è comunque riconosciuto il diritto di prelazione.

Sentenza della Commissione Tributaria Regionale

Ad una proprietaria di diversi appartamenti, le era stato notificato un accertamento di rettifica del reddito, ricostruito con il metodo sintetico.

La contribuente ha presentato ricorso n Commissione Tributaria Provinciale. In primo grado, il giudice ha ritenuto che la contribuente, invitata dall’Ufficio delle imposte a chiarire la propria posizione, non avesse fornito prova della disdetta del contratto di locazione. In quanto, non potendo sufficiente la scrittura privata non registrata. 

La contribuente avverso la sentenza in CTP ha presentato rcorso in Commissione Tributaria Regionale.

In secondo grado, le cose non sono andate diversamente: anche la Commissione Tributaria Regionale infatti ha confermato il verdetto della commissione provinciale.

Qui di seguito riporto un’estratto della sentenza della Commissione Tributaria Regionale:

L’invito da parte dell’Amministrazione finanziaria a fornire «dati, notizie e chiarimenti, assolve alla funzione di assicurare, in rispondenza ai canoni di lealtà, correttezza e collaborazione propri degli obblighi di solidarietà della materia tributaria, un dialogo preventivo tra fisco e contribuente per favorire la definizione delle reciproche posizioni, sì da evitare l’instaurazione del contenzioso giudiziario».  Nel caso in esame, non è seguita, all’invito dell’Erario, alcuna documentazione della contribuente che si era attivata presso la propria banca solo dopo la notifica dell’avviso di accertamento (quasi sei mesi dopo), per cui non si può nemmeno rinvenire «una causa di forza maggiore cui imputare il ritardo».  

Lettera di disdetta affitto

La disdetta del contratto di locazione è un “atto a forma libera”.

In altre parole, si tratta di una scrittura privata, che può essere composta nel modo che preferisci, a patto che fornisca le seguenti informazioni:

• I dati anagrafici del conduttore e del locatore;
• I dati dell’immobile e del contratto di locazione;
• Una manifestazione chiara della volontà di recedere dal contratto;
• Il motivo del recesso.

In teoria chiunque può compilare un modello per la disdetta del contratto di locazione. Per agevolare tanto i proprietari quanto gli inquilini, esistono vari modelli di disdetta del contratto di affitto.

Molti di questi modelli si trovano facilmente su internet, ma se vuoi usarli devi verificare che contengano tutte le informazioni necessarie. Tra cui anche il motivo della disdetta del contratto di locazione.

Raccomandata A/R o PEC

Ricorda inoltre che la lettera di disdetta va sempre inviata mediante raccomandata con ricevuta di ritorno. Oppure, se la controparte ha un indirizzo PEC indicato nel contratto, vale anche se la disdetta è comunicata tramite posta elettronica certificata.

Ti consigliamo anche di non imbustare la lettera di disdetta, ma di piegarla in tre parti e di spillarla.

Come mai?

Ecco il perché:

• Se il proprietario vuole trattenere la caparra con la scusa che “non ha ricevuto la lettera di disdetta”, può benissimo aprire la busta, gettare via la lettera e dire che tu avevi dimenticato di inserire la comunicazione nella busta. Invece, se invece pieghi la lettera in tre parti e la invii, farà fede la sua firma sulla ricevuta di ritorno;
• Se l’inquilino non vuole andare via, può fare lo stesso.

In questo caso, anche se tu hai effettivamente inviato la lettera di disdetta, non potrai provare di aver realmente infilato la lettera nella busta. Quindi in un certo senso è come se la disdetta non avesse avuto luogo. Con tutte le conseguenze del caso.

Se stai pensando di inviare la disdetta mediante posta elettronica certificata, il nostro consiglio è quello di inviare la raccomandata con ricevuta di ritorno in ogni caso. Sappiamo che la PEC è in tutto e per tutto equivalente ad una comunicazione scritta, ma in ogni caso è bene

Disdetta affitto: registrazione

La disdetta dal contratto di affitto comporta inevitabilmente l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

Occorre, inoltre, che vengano pagate le imposte relativa all’atto considerato (attualmente vige l’obbligo di pagamento dell’imposta di registro).

Qualora il rapporto tra le parti viene interrotto prima della sua naturale scadenza viene realizza la risoluzione del contratto ed in tal caso è obbligatoria la presentazione del modello RLI.

L’imposta di registro per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento:

• Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
• Tramite il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.

In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nel termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

L’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.

Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.