Disdetta contratto di locazione: come funziona

Un contratto di locazione può essere disdetto prima della sua natura scadenza sia da parte del conduttore che del locatore. Vediamo cosa c’è da sapere sulle modalità di attuazione della disdetta.

Nel caso di contratto di locazione le parti non sono libere di regolare autonomamente le modalità di recesso dal rapporto è la legge a fissare la disciplina da seguire in caso di disdetta contratto di locazione.

Se stai pensando di dare disdetta contratto affitto, devi conoscere quali sono i casi in cui è possibile dare disdetta dal contratto per giusta causa e quando invece sei costretto ad aspettare la naturale scadenza del contratto. 

La regolamentazione sul recesso dal contratto di locazione è differente a seconda che tale volontà venga manifestata dal proprietario dell’immobile, o dall’inquilino.

A quest’ultimo infatti il legislatore ha riservato una maggiore libertà, consapevole del fatto che si tratta della parte debole del rapporto contrattuale.

L’inquilino che ha intenzione di recedere anticipatamente dal contratto di affitto dovrà inviare al proprietario la disdetta del contratto di affitto utilizzando il modulo in fac simile allegato nel seguito dell’articolo.

In caso di risoluzione anticipata dal contratto è necessario inviare una comunicazione al proprietario e sono richiesti anche adempimenti fiscali.

Sono sempre più frequenti i casi in cui diventa necessario cambiare casa o trasferirsi per motivi di lavoro o personali ed in tutte queste situazioni è fondamentale inviare la lettera di disdetta al proprietario della casa in affitto con un congruo preavviso.

Una delle domande più frequenti che mi viene posta in queste situazioni è come effettuare la disdetta del contratto di locazione e recedere anticipatamente dal relativo contratto.

In questo contributo troverai tutte le di cui avrai bisogno per procedere alla disdetta del contratto di affitto.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Disdetta contratto di locazione: cos’è

La locazione abitativa è rivolta a fare godere all’inquilino un immobile (un appartamento o anche solo un locale di esso) allo scopo di abitarlo per un periodo di tempo dietro un canone di locazione.

La durata minima dei contratti di affitto è disciplinata dalla legge. Le principali tipologie di contratto esistenti sono:

La disdetta del contratto di locazione può dipendere dalla necessità del locatore o del conduttore.

La normativa che regola la disdetta è la legge n. 431 del 9 dicembre 1998, che prevede la possibilità di recedere dal contratto prima della scadenza naturale. Se non presente all’interno del contratto una clausola di recesso, la disdetta avviene sollo alla normale scadenza del contratto. L’assenza di tale clausola prevede l’applicazione delle disposizioni previste dalla legge.

Contratto di locazione a canone libero

Le parti sono libere di determinare l’ammontare del canone, le modalità di pagamento e le varie clausole del contratto, ad eccezione della durata minima e delle modalità di rinnovo o recesso dal contratto, che sono invece regolate dalla legge.

La durata minima è di 4 anni. Al termine dei primi 4 anni, il contratto si rinnova in automatico per altri 4 anni, salvo che l’inquilino dia disdetta sei mesi prima.

Alla fine dell’ottavo anno, il contratto si rinnova per altri 4 anni salvo che non intervenga prima la disdetta che, in questo caso, è libera anche per il locatore.

Contratto di locazione a canone concordato 

Le parti devono determinare il canone entro un minimo ed un massimo fissato, in base a determinati criteri, in accordi conclusi dalle associazioni dei proprietari di immobili e dei conduttori.

La durata minima è di 3 anni, all’esito dei quali il contratto si rinnova in automatico per altri 2 anni, salvo che l’inquilino dia disdetta sei mesi prima.

Al termine del quinto anno, il contratto si rinnova per altri 2 anni salvo che non intervenga prima la disdetta che, in questo caso, è libera anche per il locatore.

Dopo il quinto anno, il contratto si rinnova di 2 anni in 2 anni, salvo disdetta.

Contratto di locazione transitorio

La locazione in questo caso ha una durata di massimo 18 mesi senza alcuna prescrizione sulla durata minima che, si desume, può essere pari o inferiore a 30 giorni.

Devono però ricorrere esigenze abitative transitorie del locatore o dal conduttore, come:

  • Dover destinare a breve l’immobile ad abitazione o ad attività propria o dei familiari;
  • Impegni di lavoro.

Disdetta contratto affitto: come funziona

Il conduttore, qualora desiderasse lasciare l’immobile prima della scadenza naturale del contratto, è tenuto ad avvisare il locatore con un avviso scritto tramite raccomandata A/R oppure posta certificata (PEC). La disdetta dovrà essere inviata almeno 6 mesi prima del giorno in cui si intende lasciare l’immobile. E’ consentita la disdetta anticipata del contratto di locazione solo se all’interno del contratto è prevista la clausola di recesso. Nel caso in cui non sia prevista, la disdetta del contratto di affitto si limiterà ad annullare il rinnovo automatico al termine della durata minima prevista, come previsto dalla Legge n. 431 del 9 dicembre 1998.

Disdetta contratto locazione: i casi di recesso

Vi sono vari casi di recesso del contratto di locazione che si differenziano per la volontà delle parti in questione:

  • risoluzione consensuale: quando entrambi le parti sono d’accordo sul recesso del contratto;
  • disdetta da parte del locatore: in caso di locazione ad uso abitativo, deve avvenire entro 6 mesi dalla fine natura del contratto. Mentre in caso di immobili ad uso commerciale sono necessari 12 o 18 mesi;
  • disdetta da parte del conduttore: se presente la clausola di recessione all’interno del contratto, la disdetta può avvenire in qualsiasi momento. L’unico requisito è che il conduttore mandi la lettera di disdetta con un preavviso di 6 mesi. Nel caso in cui ciò non avvenga, il conduttore, sarà tenuto a corrispondere al locatore le 6 mensilità corrispondenti al mancato preavviso e dovrà inoltre risarcire il danno del recesso anticipato al locatore.

Affitto: disdetta o recesso?

La disdetta dal contratto di locazione è l’operazione con la quale si evita il rinnovo automatico dell’affitto alla scadenza. Prendiamo ad esempio un contratto di immobile abitativo 4+4. Per esso è previsto il rinnovo automatico, salvo disdetta di una delle parti, alla scadenza di ogni quadriennio. Alla prima scadenza, solo la disdetta dell’inquilino/conduttore è libera, mentre quella del proprietario/locatore è condizionata al verificarsi di specifiche esigenze, come ad esempio la destinazione dell’immobile a uso proprio del locatore o l’intenzione di venderlo a terzi. Alle scadenze successive, la disdetta è libera sia per il locatore che per il conduttore.

Mentre, il recesso indica la risoluzione del contratto su istanza di una parte prima della scadenza. Ad esempio, in caso di contratto di locazione 4 + 4, si parla di recesso quando il contratto viene risolto prima dei 4 anni. Questa facoltà è concessa dalla legge solo al conduttore e solo in presenza di gravi motivi o per specifiche ragioni previste nel contratto.

La disdetta dal contratto di locazione ad uso abitativo

La prima categoria di contratti che può essere soggetta a risoluzione anticipata riguarda i contratti ad uso abitativo.

I contratti di locazione ad uso abitativo sono il contratto a canone libero 4 + 4 ed a canone concordato ( della durata 3 + 2 anni) e i contratti ad uso transitorio. In caso di risoluzione anticipata è previsto un preavviso di 6 mesi. La lettera deve essere inviata mediante raccomandata A/R oppure tramite Posta Elettronica Certificata (PEC).

Lettera disdetta contratto di locazione del conduttore

Il conduttore del contratto può inviare la lettera di disdetta del contratto di locazione:

  • In qualsiasi momento dopo la prima scadenza contrattuale. Quindi dopo i primi 4 anni se hai stipulato un contratto a canone libero, oppure dopo i primi 3 anni se sei in affitto a canone concordato
  • Anche prima del primo periodo di scadenza contrattuale. Ma solo per gravi motivi.

Questo è quanto previsto dall’articolo 3 comma 6 della legge n. 431/98:

Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”

Questo non significa che l’inquilino possa semplicemente decidere di smettere di pagare l’affitto e liberare l’appartamento.

Se l’inquilino è più tutelato del proprietario di casa, comunque è necessario riconoscere anche gli interessi del proprietario. Ed avvisarlo in tempo utile per permettergli di trovare un altro inquilino.

Per questo motivo, la legge obbliga il conduttore a:

  • Comunicare il recesso dal contratto con 6 mesi di anticipo. Nulla però vieta alle parti di accordarsi per un periodo diverso di preavviso;
  • Effettuare la comunicazione mediante una lettera da inviare a mezzo raccomandata.

Disdetta contratto di locazione a canone libero

Disdetta dell’inquilino ogni 4 anni

L’inquilino non può dare disdetta dal contratto di affitto prima della scadenza dei primi 4 anni, salvo giusta causa.

Alla scadenza dei primi 4 anni può dare disdetta con preavviso di 6 mesi, senza motivazioni.

Il contratto può prevedere un termine inferiore ai 6 mesi per il preavviso.

Disdetta prima dei 4 anni

L’inquilino può dare disdetta prima della scadenza dei 4 anni, in due casi:

  • Espressa previsione nel contratto di locazione con cui il proprietario dell’immobile concede all’inquilino di recedere anticipatamente dal rapporto, specificando le motivazioni:
  • Giusta causa.

La giusta causa è un motivo sopravvenuto e oggettivo, non prevedibile al momento della stipula del contratto.

Rientrano all’interno della giusta causa gli eventi che presentino le seguenti caratteristiche:

  • Imprevedibilità dell’evento rispetto al momento in cui si è firmato il contratto di affitto, pensa al licenziamento;
  • Oggettiva impossibilità di proseguire il contratto di affitto;
  • Indipendenza dell’evento dalla volontà dell’inquilino, come il trasferimento in un’altra città.

Disdetta del locatore ogni 4 anni

Il proprietario dell’immobile non può dare disdetta per giusta causa.

Egli deve quindi attendere la naturale scadenza del contratto, con un preavviso dei sei mesi.

Dopo 4 anni, il locatore non può recedere.

Tuttavia, ci sono delle ipotesi in cui il proprietario dell’immobile può recedere dal contratto di affitto dopo i primi 4 anni:

  • Quando intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • Il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità;
  • L’inquilino abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;
  • Quando l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  • L’inquilino, senza che si sia verificata alcuna successione nel contratto, occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • Quando il locatore ha intenzione di vendere a terzi l’immobile locato allorché non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. E’ riconosciuto il diritto di prelazione.

Disdetta contratto di locazione a canone concordato

Nella locazione a canone concordato vigono le stesse regole appena indicate per quella a canone libero.

Disdetta locazione commerciale

Per quanto riguarda i contratti di locazione ad uso commerciale questi possono avere una duplice durata come i precedenti, ossia:

  • contratti con scadenza dopo sei anni prorogabili di altri sei, contratti 6 + 6, per attività commerciali, rispetto al quale il termine di preavviso è di dodici mesi;
  • contratti con scadenza dopo nove anni, prorogabili di altri nove, contratti 9 + 9 per hotel, alberghi o altri luoghi adibiti al pernottamento di persone, rispetto al quale il termine di preavviso è di diciotto mesi.

In questo caso, come anche per i contratto di locazione abitativi, la lettera deve essere spedita mediante raccomandata A/R oppure via posta elettronica certificata (pec). A differenza della disdetta della locazione ad uso abitativo non è richiesta alcuna motivazione.

La disdetta da parte del conduttore

In caso in cui si desidera recedere dal contratto d’affitto di natura commerciale, il conduttore può disdire il contratto di locazione in qualsiasi momento, previa comunicazione al locatore almeno 6 mesi di anticipo, se si tratta di disdetta anticipata. In caso di mancato rinnovo alla fine del contratto la disdetta deve essere data almeno 12 mesi di anticipo.

Bozza lettera disdetta contratto uso commerciale da parte del conduttore

Egr. Sig./Sig.ra ……………..
Oggetto: risoluzione anticipata del contratto di locazione ad uso commerciale
io sottoscritto/a ……………………….. nato/a a ………………. il ……………………………. e residente a ……………………in via …………………, con la presente Le comunico la voltontà di recedere anticipatamente dal contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data …………. e registrato in data …………. al numero ……….., presso l’Agenzia delle Entrate, relativo all’immobile ad uso commerciale sito in ……… via …………, che Le sarà restituito decorsi …… mesi dalla ricezione della presente.
Cordiali saluti.
Luogo e data …………
Firma ……………

Disdetta da parte del locatore

Il locatore può negare il rinnovo del contratto di affitto ad uso commerciale alle stesse condizioni previste per l’immobile ad uso abitativo visto precedentemente. Il locatore sarà tenuto a corrispondere al conduttore un’indennità per la perdita dell’avviamento pari a 18 mensilità. Inoltre, il locatore, dovrà inviare, con almeno 12 mesi di anticipo rispetto alla naturale scadenza, una lettera recesso anticipato contratto affitto commerciale.

Bozza lettera disdetta contratto uso commerciale da parte del locatore

Egr. Sig./Sig.ra ……………..
Oggetto: risoluzione anticipata del contratto di locazione ad uso commerciale
io sottoscritto/a ……………………….. nato/a a ………………. il ……………………………. e residente a ……………………in via …………………, in qualità di locatore, con la presente Le comunico la voltontà di recedere anticipatamente dal contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data …………. e registrato in data …………. al numero ……….., presso l’Agenzia delle Entrate, relativo all’immobile ad uso commerciale sito in ……… via …………, a fronte della necessità di ……………………………
Cordiali saluti.
Luogo e data …………
Firma ……………

La lettera di disdetta dal contratto di affitto

La disdetta contratto di locazione è un “atto a forma libera”, ovvero è una scrittura privata che può essere scritta in forma personale, ma deve contenere i seguenti dati:

  • I dati anagrafici dell’inquilino;
  • La richiesta di recesso dal contratto di affitto con i dati relativi alla registrazione di quest’ultimo;
  • Le motivazioni di tali richiesta;
  • I tempi in cui l’immobile sarà liberato.

Qui di seguito puoi trovare una lettera fac-simile da scaricare:

E’ obbligatorio avvertire con congruo anticipo l’effettivo proprietario dell’immobile della propria intenzione di recedere dal contratto, inviando appunto il modulo di disdetta dal contratto di affitto.

In questo modo il locatario ha la possibilità di poter far fronte al cambiamento, cercando eventualmente un nuovo inquilino.

I tempi minimi per i quali inviare la comunicazione di disdetta dal contratto di affitto variano a seconda del tipo di contratto che si è sottoscritto.

Se vuoi approfondire questo aspetto ti consiglio di leggere questo contributo: “lettera disdetta affitto: come scriverla

Il caso più comune è quello di locazione di un’abitazione, vediamo come fare il recesso in questo caso.

Disdetta contratto locazione: adempimenti fiscali

La disdetta del contratto di affitto comporta inevitabilmente l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

Occorre, inoltre, che venga pagata l’imposta di registro.

La risoluzione anticipata deve essere in ogni caso comunicata, entro 30 giorni dall’evento, con una delle seguenti modalità:

  • tramite i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);
  • presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI cartaceo debitamente compilato.

L’imposta di registro per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento:

  • Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
  • Tramite il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.

Adempimenti fiscali in caso di contratti di locazione con opzione cedolare secca

L’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.

Tuttavia, la risoluzione anticipata deve essere in ogni caso comunicata, entro 30 giorni dall’evento, con una delle seguenti modalità:

  • tramite i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);
  • presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI cartaceo debitamente compilato.

Disdetta affitto prima dei 6 mesi di preavviso: quali sono le conseguenze?

Vediamo in quali casi è possibile recedere dal contratto di affitto con un preavviso inferiore a 6 mesi:

  • Il contratto di locazione prevede un termine di durata inferiore;
  • Il locatore accetta la disdetta dell’affitto senza preavviso e rinuncia al pagamento dei canoni;
  • L’inquilino che ha dato regolare preavviso per la disdetta del contratto di locazione è tenuto al pagamento dei canoni per tutta la durata del preavviso ( ordinanza n. 11778/17 della Corte di Cassazione). Tale pagamento è dovuto anche se l’immobile venga riconsegnato prima dei 6 mesi, a meno che il locatore non rinunci espressamente al preavviso minimo ed ai relativi canoni.

Disdetta contratto di locazione: consulenza fiscale online

Qui di seguito troverai il link per metterti direttamente in contatto con me in modo da poter ricevere una consulenza personalizzata e sciogliere tutti i tuoi dubbi.

Possiamo sia offrirti la nostra consulenza per effettuare nel modo corretto la disdetta dal contratto, sia esserti di aiuto nella predisposizione della lettera di preavviso.

Evita di commettere errori che possono costarti caro!

Affidati alla consulenza di professionisti della materia.

Lascia un commento