Disdetta contratto di locazione: come funziona

Un contratto di locazione può essere disdetto prima della sua natura scadenza sia da parte del conduttore che del locatore. Vediamo cosa c’è da sapere sulle modalità di attuazione della disdetta.

Nel caso di contratto di locazione le parti non sono libere di regolare autonomamente le modalità di recesso dal rapporto è la legge a fissare la disciplina da seguire in caso di disdetta contratto di locazione.

Se stai pensando di dare disdetta contratto affitto, devi conoscere quali sono i casi in cui è possibile dare disdetta dal contratto per giusta causa e quando invece sei costretto ad aspettare la naturale scadenza del contratto. 

La regolamentazione sul recesso dal contratto di locazione è differente a seconda che tale volontà venga manifestata dal proprietario dell’immobile, o dall’inquilino.

A quest’ultimo infatti il legislatore ha riservato una maggiore libertà, consapevole del fatto che si tratta della parte debole del rapporto contrattuale.

L’inquilino che ha intenzione di recedere anticipatamente dal contratto di affitto dovrà inviare al proprietario la disdetta del contratto di affitto utilizzando il modulo in fac simile allegato nel seguito dell’articolo.

In caso di risoluzione anticipata dal contratto è necessario inviare una comunicazione al proprietario e sono richiesti anche adempimenti fiscali.

Sono sempre più frequenti i casi in cui diventa necessario cambiare casa o trasferirsi per motivi di lavoro o personali ed in tutte queste situazioni è fondamentale inviare la lettera di disdetta al proprietario della casa in affitto con un congruo preavviso.

Una delle domande più frequenti che mi viene posta in queste situazioni è come effettuare la disdetta del contratto di locazione e recedere anticipatamente dal relativo contratto.

In questo contributo troverai tutte le di cui avrai bisogno per procedere alla disdetta del contratto di affitto.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Disdetta contratto di locazione: cos’è

La locazione abitativa è rivolta a fare godere all’inquilino un immobile (un appartamento o anche solo un locale di esso) allo scopo di abitarlo per un periodo di tempo dietro un canone di locazione.

La durata minima dei contratti di affitto è disciplinata dalla legge. Le principali tipologie di contratto esistenti sono:

• Contratto di locazione a canone libero: la durata minima è di 4 anni dopo i quali viene rinnovato automaticamente per altri 4 anni;
• Il Contratto di locazione a canone concordato: ha durata minima di 3 anni e successivamente il rinnovo può essere di 2 o di 3 anni;
• Contratto di locazione a uso transitorio: prevede una durata minima a 1 a 18 mesi. Viene stipulato per esigenze lavorative o a studenti universitari.

La disdetta del contratto di locazione può dipendere dalla necessità del locatore o del conduttore.

La normativa che regola la disdetta è la legge n. 431 del 9 dicembre 1998, che prevede la possibilità di recedere dal contratto prima della scadenza naturale. Se non presente all’interno del contratto una clausola di recesso, la disdetta avviene sollo alla normale scadenza del contratto. L’assenza di tale clausola prevede l’applicazione delle disposizioni previste dalla legge.

Contratto di locazione a canone libero

Le parti sono libere di determinare l’ammontare del canone, le modalità di pagamento e le varie clausole del contratto, ad eccezione della durata minima e delle modalità di rinnovo o recesso dal contratto, che sono invece regolate dalla legge.

La durata minima è di 4 anni. Al termine dei primi 4 anni, il contratto si rinnova in automatico per altri 4 anni, salvo che l’inquilino dia disdetta sei mesi prima.

Alla fine dell’ottavo anno, il contratto si rinnova per altri 4 anni salvo che non intervenga prima la disdetta che, in questo caso, è libera anche per il locatore.

Contratto di locazione a canone concordato 

Le parti devono determinare il canone entro un minimo ed un massimo fissato, in base a determinati criteri, in accordi conclusi dalle associazioni dei proprietari di immobili e dei conduttori.

La durata minima è di 3 anni, all’esito dei quali il contratto si rinnova in automatico per altri 2 anni, salvo che l’inquilino dia disdetta sei mesi prima.

Al termine del quinto anno, il contratto si rinnova per altri 2 anni salvo che non intervenga prima la disdetta che, in questo caso, è libera anche per il locatore.

Dopo il quinto anno, il contratto si rinnova di 2 anni in 2 anni, salvo disdetta.

Contratto di locazione transitorio

La locazione in questo caso ha una durata di massimo 18 mesi senza alcuna prescrizione sulla durata minima che, si desume, può essere pari o inferiore a 30 giorni.

Devono però ricorrere esigenze abitative transitorie del locatore o dal conduttore, come:

• Dover destinare a breve l’immobile ad abitazione o ad attività propria o dei familiari;
• Impegni di lavoro.

Disdetta contratto affitto: come funziona

Il conduttore, qualora desiderasse lasciare l’immobile prima della scadenza naturale del contratto, è tenuto ad avvisare il locatore con un avviso scritto tramite raccomandata A/R oppure posta certificata (PEC). La disdetta dovrà essere inviata almeno 6 mesi prima del giorno in cui si intende lasciare l’immobile. E’ consentita la disdetta anticipata del contratto di locazione solo se all’interno del contratto è prevista la clausola di recesso. Nel caso in cui non sia prevista, la disdetta del contratto di affitto si limiterà ad annullare il rinnovo automatico al termine della durata minima prevista, come previsto dalla Legge n. 431 del 9 dicembre 1998.

Disdetta contratto locazione: i casi di recesso

Vi sono vari casi di recesso del contratto di locazione che si differenziano per la volontà delle parti in questione:

• risoluzione consensuale: quando entrambi le parti sono d’accordo sul recesso del contratto;
• disdetta da parte del locatore: in caso di locazione ad uso abitativo, deve avvenire entro 6 mesi dalla fine natura del contratto. Mentre in caso di immobili ad uso commerciale sono necessari 12 o 18 mesi;
• disdetta da parte del conduttore: se presente la clausola di recessione all’interno del contratto, la disdetta può avvenire in qualsiasi momento. L’unico requisito è che il conduttore mandi la lettera di disdetta con un preavviso di 6 mesi. Nel caso in cui ciò non avvenga, il conduttore, sarà tenuto a corrispondere al locatore le 6 mensilità corrispondenti al mancato preavviso e dovrà inoltre risarcire il danno del recesso anticipato al locatore.

Disdetta contratto di locazione a canone libero

Disdetta dell’inquilino ogni 4 anni

L’inquilino non può dare disdetta dal contratto di affitto prima della scadenza dei primi 4 anni, salvo giusta causa.

Alla scadenza dei primi 4 anni può dare disdetta con preavviso di 6 mesi, senza motivazioni.

Il contratto può prevedere un termine inferiore ai 6 mesi per il preavviso.

Disdetta prima dei 4 anni

L’inquilino può dare disdetta prima della scadenza dei 4 anni, in due casi:

• Espressa previsione nel contratto di locazione con cui il proprietario dell’immobile concede all’inquilino di recedere anticipatamente dal rapporto, specificando le motivazioni:
• Giusta causa.

La giusta causa è un motivo sopravvenuto e oggettivo, non prevedibile al momento della stipula del contratto.

Rientrano all’interno della giusta causa gli eventi che presentino le seguenti caratteristiche:

• Imprevedibilità dell’evento rispetto al momento in cui si è firmato il contratto di affitto, pensa al licenziamento;
• Oggettiva impossibilità di proseguire il contratto di affitto;
• Indipendenza dell’evento dalla volontà dell’inquilino, come il trasferimento in un’altra città.

Disdetta del locatore ogni 4 anni

Il proprietario dell’immobile non può dare disdetta per giusta causa.

Egli deve quindi attendere la naturale scadenza del contratto, con un preavviso dei sei mesi.

Dopo 4 anni, il locatore non può recedere.

Tuttavia, ci sono delle ipotesi in cui il proprietario dell’immobile può recedere dal contratto di affitto dopo i primi 4 anni:

• Quando intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• Il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità;
• L’inquilino abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;
• Quando l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
• L’inquilino, senza che si sia verificata alcuna successione nel contratto, occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
• Quando il locatore ha intenzione di vendere a terzi l’immobile locato allorché non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. E’ riconosciuto il diritto di prelazione.

Disdetta contratto di locazione a canone concordato

Nella locazione a canone concordato vigono le stesse regole appena indicate per quella a canone libero.

Disdetta locazione commerciale

Per quanto riguarda i contratti di locazione ad uso commerciale questi possono avere una duplice durata come i precedenti, ossia:

• contratti con scadenza dopo sei anni prorogabili di altri sei, contratti 6 + 6, per attività commerciali, rispetto al quale il termine di preavviso è di dodici mesi;
• contratti con scadenza dopo nove anni, prorogabili di altri nove, contratti 9 + 9 per hotel, alberghi o altri luoghi adibiti al pernottamento di persone, rispetto al quale il termine di preavviso è di diciotto mesi.

In questo caso, come anche per i contratto di locazione abitativi, la lettera deve essere spedita mediante raccomandata A/R oppure via posta elettronica certificata (pec). A differenza della disdetta della locazione ad uso abitativo non è richiesta alcuna motivazione.

La lettera di disdetta dal contratto di affitto

La disdetta contratto di locazione è un “atto a forma libera”, ovvero è una scrittura privata che può essere scritta in forma personale, ma deve contenere i seguenti dati:

• I dati anagrafici dell’inquilino;
• La richiesta di recesso dal contratto di affitto con i dati relativi alla registrazione di quest’ultimo;
• Le motivazioni di tali richiesta;
• I tempi in cui l’immobile sarà liberato.

Qui di seguito puoi trovare una lettera fac-simile da scaricare:

E’ obbligatorio avvertire con congruo anticipo l’effettivo proprietario dell’immobile della propria intenzione di recedere dal contratto, inviando appunto il modulo di disdetta dal contratto di affitto.

In questo modo il locatario ha la possibilità di poter far fronte al cambiamento, cercando eventualmente un nuovo inquilino.

I tempi minimi per i quali inviare la comunicazione di disdetta dal contratto di affitto variano a seconda del tipo di contratto che si è sottoscritto.

Se vuoi approfondire questo aspetto ti consiglio di leggere questo contributo: “lettera disdetta affitto: come scriverla“

Il caso più comune è quello di locazione di un’abitazione, vediamo come fare il recesso in questo caso.

Disdetta contratto locazione: adempimenti fiscali

La disdetta del contratto di affitto comporta inevitabilmente l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

Occorre, inoltre, che venga pagata l’imposta di registro.

La risoluzione anticipata deve essere in ogni caso comunicata, entro 30 giorni dall’evento, con una delle seguenti modalità:

• tramite i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);
• presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI cartaceo debitamente compilato.

L’imposta di registro per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento:

• Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
• Tramite il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.

Adempimenti fiscali in caso di contratti di locazione con opzione cedolare secca

L’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.

Tuttavia, la risoluzione anticipata deve essere in ogni caso comunicata, entro 30 giorni dall’evento, con una delle seguenti modalità:

• tramite i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);
• presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI cartaceo debitamente compilato.

Disdetta affitto prima dei 6 mesi di preavviso: quali sono le conseguenze?

Vediamo in quali casi è possibile recedere dal contratto di affitto con un preavviso inferiore a 6 mesi:

• Il contratto di locazione prevede un termine di durata inferiore;
• Il locatore accetta la disdetta dell’affitto senza preavviso e rinuncia al pagamento dei canoni;
• L’inquilino che ha dato regolare preavviso per la disdetta del contratto di locazione è tenuto al pagamento dei canoni per tutta la durata del preavviso ( ordinanza n. 11778/17 della Corte di Cassazione). Tale pagamento è dovuto anche se l’immobile venga riconsegnato prima dei 6 mesi, a meno che il locatore non rinunci espressamente al preavviso minimo ed ai relativi canoni.

Disdetta contratto di locazione: consulenza fiscale online

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