Disdetta contratto di locazione da parte del locatore: in quali casi è possibile?

Il locatore deve sempre attendere la scadenza della locazione prima di dare disdetta?

Molti lettori ci chiedono quando il locatore può recedere dal contratto di locazione.

Il locatore non può recedere recedere dal contratto di locazione prima della scadenza dello stesso. Deve infatti garantire al conduttore la disponibilità dell’immobile locato ai fini del soddisfacimento delle sue esigenze abitative.

I contratti di locazione prevedono una durata minima prevista dalla legge. La disdetta da parte del locatore può avvenire soltanto alla prima scadenza del contratto. Pertanto, in un contratto di locazione a canone libero (cd, contratto 4+4), la possibilità di recedere da parte del locatore può avvenire soltanto al termine dei primi 4 anni di contratto.

La posizione del locatore è storicamente considerata “più forte” contrattualmente rispetto a quella del conduttore, pertanto la legge ha concesso a quest’ultimo maggiori tutele.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo, in quali casi il locatore può recedere anticipatamente dal contratto.

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Disdetta contratto di locazione da parte del locatore: cos’è?

La disdetta alla prima scadenza del contratto di locazione rappresenta il punto di equilibrio degli interessi in gioco. Si tratta:

  • dell’interesse del conduttore alla stabilità del rapporto locativo;
  • dell’interesse del locatore alla disponibilità dell’immobile.

Affinché si possa realizzare la disdetta è necessario che vi sia una manifestazione di volontà idonea a dichiarare al conduttore l’intenzione di non rinnovare il contratto alla scadenza. Tale dichiarazione deve essere chiara, non può essere formulata in termini contradditori. Il conduttore non deve avere il minimo dubbio sull’intenzione di impedirgli di occupare l’immobile oltre la scadenza del contratto.

La disdetta contratto di locazione è regolata dall’art. 3 della Legge n. 431/98. Nei contratti ad uso abitativo, alla prima scadenza, ovvero dopo i 4 anni per i contratti 4 +4 e dopo i 3 anni per contratti a canone concordato, il locatore può riavere la disponibilità dell’immobile. Per fare questo, il locatore deve inviare la disdetta al conduttore mediante raccomandata, entro sei mesi prima della scadenza del contratto. Nella lettera di disdetta deve essere indicato il motivo, come disciplinato dall’art. 3, comma 1 della Legge n. 531/1998.

Vediamo qui di seguito come effettuare la disdetta del locatore al termine della prima scadenza del contratto.

Quando il locatore può disdire il contratto di affitto prima della scadenza?

Diversamente da quanto avviene per il conduttore, il locatore non può mai recedere dal contratto di affitto, nemmeno per una valida ragione.

Il contratto di locazione può essere risolto dal locatore solo quando l’inquilino non rispetta le clausole contrattuali. Questo ad esempio nei casi di morosità o mancata osservanza del regolamento di condominio e dei vincoli all’utilizzo dell’immobile.

In mancanza di una delle situazioni di cui sopra, il locatore non può interrompere il contratto, ma deve attendere la scadenza contrattuale.

Disdetta contratto di locazione locatore: in quale momento e per quali motivi?

La disdetta contratto locazione da parte del locatore può avvenire solo in determinati “momenti” (es. termine della prima scadenza). La disdetta anticipata del locatore è disciplinata dall’art. 3 comma 1 della legge n. 431/1998, che recita quanto segue:

“il locatore può avvalersi della facoltà del diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi.”

Le motivazioni per la disdetta anticipata dal contratto di locazione da parte del locatore sono indicate nell’art. 3, comma 1, della Legge n. 431/1998, ovvero:

  • il locatore intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o per un uso professionale. Oppure per l’uso professionale da parte di un membro della sua famiglia;
  • il locatore intende destinare l’immobile all’esercizio di finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative assistenziali, culturali o di culto. In questo caso il locatore devo offrire al conduttore un altro immobile idoneo;
  • se il conduttore ha piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo.
  • qualora l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba esserne assicurata la stabilità o la permanenza;
  • qualora l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione (demolizione o trasformazione per realizzare nuove costruzioni);
  • se il conduttore non continuativamente l’immobile, senza giustificato motivo;
  • il locatore intende vendere l’immobile a terzi, e non ha altre proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In questo caso, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Disdetta non sindacabile nel suo contenuto di merito

Con l’ordinanza n. 9851 del 28 marzo 2022 la Corte di Cassazione, ribadendo la proprio giurisprudenza, sostiene che al fine di evitare il rinnovo del contratto di locazione la legge ritiene sufficiente la semplice manifestazione di volontà da parte del locatore.

Egli deve dichiarare, senza particolari formalità, di destinare l’immobile ad abitazione o luogo di lavoro, per sé o per un familiare.

Il giudice non è tenuto ad entrare nel merito degli interessi delle parti, come riportato qui di seguito un estratto della sentenza:

“ma non è sindacabile nel suo contenuto di merito, non potendo il giudice interferire sull’utilità o sulla convenienza della divisata destinazione per il locatore”.

Uso illegittimo della facoltà di disdetta da parte del locatore: cosa succede?

In questo caso, il locatore è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito (art. 3 comma 3 della Legge n. 431/1998). Inoltre, nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche tramite procedura giudiziaria, la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, nel termine di 12 mesi dalla data in cui ha acquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha manifestato la facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni o, in alternativa, al risarcimento del danno di cui sopra (art. 3 comma 5 legge 431/1998).

Disdetta contratto di locazione da parte del locatore: costi

La risoluzione anticipata del contratto di locazione prevede il versamento dell’imposta di registro.

L’imposta di registro per la risoluzione anticipata è pari ad € 67,00 ed il pagamento deve essere effettuato entro 30 giorni dalla disdetta, con una delle seguenti modalità:

  • Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate;
  • Tramite modello F24 Elide, indicando il codice tributo 1503.

In caso di versamento con modello F24, è necessario presentare il modello RLI entro 20 giorni dal versamento.

Qualora il locatore abbia scelto il regime della cedolare secca non è dovuta l’imposta di registro.

Anche se non dovuta l’imposta di registro, bisogna presentare il modello RLI all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

Seconda scadenza del contratto

Nel caso in cui si sia giunti alla seconda scadenza del contratto di locazione, le cose cambiano. Vediamo qui di seguito quali situazioni si posso presentare, decorsi otto anni dall’inizio della locazione per i contratti 4 + 4 e del biennio di proroga per quelli a canone concordato:

  • Le parti desiderano proseguire il rapporto, pertanto il contratto di locazione si rinnova per un ulteriore periodo di 4 anni. Oppure di due anni in caso di contratto a canone concordato;
  • Una delle parti vuole rinnovare il contratto ma a nuove condizioni. In questo caso, la parte interessata, deve inviare all’altra parte la proposta di rinnovo almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto. Chi riceve la proposta di rinnovo, può decidere di accettarla, rifiutarla ( a quel punto il contratto cesserà alla sua naturale scadenza), oppure di fare una controproposta. La risposta comunque deve avvenire entro 60 giorni dal ricevimento della proposta di rinnovo;
  • Una delle parti non ha interesse a rinnovare il contratto. In questo caso la disdetta va comunicata con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza.

Qualora non sia inviata la disdetta, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni.

Scaduti i primi 8 anni e rinnovatosi il contratto allo stesso canone per altri 4 anni, il locatore, potrà, alla scadenza di questi, previa disdetta nei termini, ottenere il rilascio dell’immobile locato. Volontariamente o attraverso un provvedimento del giudice.

Come comunicare la disdetta?

La disdetta dal contratto di locazione deve essere sempre comunicata per iscritto.

Nei casi previsti dalla legge, il locatore può avvalersi della facoltà di recedere dal contratto di locazione dandone avviso al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza fissata.

L’avviso deve avvenire mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Nella lettera di disdetta dovrà essere specificato, a pena di decadenza, il motivo che giustifica la disdetta.

Qualora sia inviata una disdetta con una motivazione generica è necessario inviarne una nuova. Questa nuova disdetta, dovrà essere adeguatamente motivata, con conseguente interruzione del rapporto.

Fac simile disdetta contratto di locazione da parte del locatore

Come chiarito dalla sentenza della corte di cassazione n. 13199 del 26 luglio 2012, non è necessario utilizzare una particolare formula nella lettera di disdetta, è sufficiente che sia chiara la volontà rescissoria.

Qui di seguito potrai scaricare un fac simile di disdetta contratto di locazione da parte del locatore.

Se desideri visionare più fac-simile di disdetta, in merito a determinate casistiche, ti consiglio di leggere il seguente contributo.

Disdetta contratto di locazione da parte del locatore

Come abbiamo visto, per il locatore è possibile dare disdetta solo alla prima scadenza e al verificarsi di determinati condizioni.

Per attuare la disdetta è obbligatorio inviare tramite raccomandata la lettera di disdetta al conduttore, entro 6 mesi dalla scadenza del contratto.

Per qualsiasi dubbio mi puoi contattare al link che troverai qui di seguito.

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