Disdetta dal contratto di affitto

Nel caso del contratto di locazione le parti non sono libere di regolare autonomamente le modalità di recesso dal rapporto è la legge a fissare la disciplina da seguire in caso di disdetta dal contratto di affitto.

Se stai pensando di dare disdetta dal contratto di affitto, devi conoscere quali sono i casi in cui è possibile dare disdetta dal contratto per giusta causa e quando invece sei costretto ad aspettare la naturale scadenza del contratto. 

La regolamentazione sul recesso dal contratto di locazione è differente a seconda che tale volontà venga manifestata dal proprietario dell’immobile, o dall’inquilino.

Disdetta dal contratto di affitto

A quest’ultimo infatti il legislatore ha riservato una maggiore libertà, consapevole del fatto che si tratta della parte debole del rapporto contrattuale.

L’inquilino che ha intenzione di recedere anticipatamente dal contratto di affitto dovrà inviare al proprietario la disdetta del contratto di affitto utilizzando il modulo in fac simile allegato nel seguito dell’articolo.

In caso di risoluzione anticipata dal contratto è necessario inviare una comunicazione al proprietario.

Sono sempre più frequenti i casi in cui diventa necessario cambiare casa o trasferirsi per motivi di lavoro o personali ed in tutte queste situazioni è fondamentale inviare la lettera di disdetta al proprietario della casa in affitto con un congruo preavviso.

Una delle domande più frequenti che mi viene posta in queste situazioni è come effettuare la disdetta dal contratto di affitto e recedere anticipatamente dal relativo contratto.

A tal proposito è necessario, esaminare i vari casi di contratto di locazione e le rispettive modalità di disdetta tenendo conto delle due parti del contratto di affitto:

  • Il proprietario dell’immobile (denominato anche locatario);
  • L’inquilino (denominato anche conduttore).

In questo articolo potrai trovare tutte le informazioni più importanti per procedere alla disdetta dal contratto di affitto 2019.

Chi può effettuare la disdetta dal contratto di affitto?

L’esercizio della disdetta dal contratto di affitto, solitamente può essere esercitato dall’inquilino dell’immobile (recesso legale dall’immobile).

Infatti, di solito al proprietario dell’immobile (locatari) non viene attribuito il diritto di recedere anticipatamente dal contratto, mentre l’inquilino, (conduttore), ha la facoltà di recedere anticipatamente dal contratto in qualunque momento.

La lettera di disdetta del contratto di affitto

La comunicazione della disdetta anticipata deve essere inviata da parte dall’inquilino con un periodo di preavviso che varia a seconda della situazione. Questo indipendente se è stata affittata un’abitazione, uno studio o un locale commerciale

Il recesso anticipato dal contratto di affitto deve essere effettuato utilizzando un documento di natura cartacea, come una lettera di disdetta, da inviare obbligatoriamente, al proprietario dell’immobile, con:

  • Raccomandata con ricevuta di ritorno;
  • Posta elettronica certificata (PEC).

La lettera deve contenere:

  • I dati anagrafici dell’inquilino;
  • La richiesta di recesso dal contratto di affitto con i dati relativi alla registrazione di quest’ultimo;
  • Le motivazioni di tali richiesta;
  • I tempi in cui l’immobile sarà liberato.

Di seguito puoi trovare una lettera fac-simile da scaricare:

E’ obbligatorio avvertire con congruo anticipo l’effettivo proprietario dell’immobile della propria intenzione di recedere dal contratto, inviando appunto il modulo di disdetta dal contratto di affitto.

In questo modo il locatario ha la possibilità di poter far fronte al cambiamento, cercando eventualmente un nuovo inquilino.

I tempi minimi per i quali inviare la comunicazione di disdetta dal contratto di affitto variano a seconda del tipo di contratto che si è sottoscritto.

Il caso più comune è quello di locazione di un’abitazione, vediamo come fare il recesso in questo caso.

Contratto di locazione abitativa

La locazione abitativa è rivolta a fare godere all’inquilino un immobile (un appartamento o anche solo un locale di esso) allo scopo di abitarlo per un periodo di tempo dietro un canone di locazione.

Esistono vari tipi di contratti di locazione a uso abitativo. Le parti non possono prevedere forme ibride o non previste dalla normativa. 

Locazione a canone libero

Le parti sono libere di determinare l’ammontare del canone, le modalità di pagamento e le varie clausole del contratto, ad eccezione della durata minima e delle modalità di rinnovo o recesso dal contratto, che sono invece regolate dalla legge.

La durata minima è di 4 anni. Al termine dei primi 4 anni, il contratto si rinnova in automatico per altri 4 anni, salvo che l’inquilino dia disdetta sei mesi prima.

Alla fine dell’ottavo anno, il contratto si rinnova per altri 4 anni salvo che non intervenga prima la disdetta che, in questo caso, è libera anche per il locatore.

Locazione a canone concordato 

Le parti devono determinare il canone entro un minimo ed un massimo fissato, in base a determinati criteri, in accordi conclusi dalle associazioni dei proprietari di immobili e dei conduttori.

La durata minima è di 3 anni, all’esito dei quali il contratto si rinnova in automatico per altri 2 anni, salvo che l’inquilino dia disdetta sei mesi prima.

Al termine del quinto anno, il contratto si rinnova per altri 2 anni salvo che non intervenga prima la disdetta che, in questo caso, è libera anche per il locatore.

Dopo il quinto anno, il contratto si rinnova di 2 anni in 2 anni, salvo disdetta.

Locazione per esigenze transitorie 

La locazione in questo caso ha una durata di massimo 18 mesi senza alcuna prescrizione sulla durata minima che, si desume, può essere pari o inferiore a 30 giorni.

Devono però ricorrere esigenze abitative transitorie del locatore o dal conduttore, come:

  • Dover destinare a breve l’immobile ad abitazione o ad attività propria o dei familiari;
  • Dover eseguire dei lavori.

Disdetta

Disdetta dal contratto di locazione a canone libero

Disdetta dell’inquilino ogni 4 anni

L’inquilino non può dare disdetta dal contratto di affitto prima della scadenza dei primi 4 anni, salvo giusta causa.

Alla scadenza dei primi 4 anni può dare disdetta con preavviso di 6 mesi, senza motivazioni.

Il contratto può prevedere un termine inferiore ai 6 mesi per il preavviso.

Disdetta prima dei 4 anni

L’inquilino può dare disdetta prima della scadenza dei 4 anni, in due casi:

  • Espressa previsione nel contratto di locazione con cui il proprietario dell’immobile concede all’inquilino di recedere anticipatamente dal rapporto, specificando le motivazioni:
  • Giusta causa.

La giusta causa è un motivo sopravvenuto e oggettivo, non prevedibile al momento della stipula del contratto.

Rientrano all’interno della giusta causa gli eventi che presentino le seguenti caratteristiche:

  • Imprevedibilità dell’evento rispetto al momento in cui si è firmato il contratto di affitto, pensa al licenziamento;
  • Oggettiva impossibilità di proseguire il contratto di affitto;
  • Indipendenza dell’evento dalla volontà dell’inquilino, come il trasferimento in un’altra città.

Disdetta del locatore ogni 4 anni

Il proprietario dell’immobile non può dare disdetta per giusta causa.

Egli deve quindi attendere la naturale scadenza del contratto, con un preavviso dei sei mesi.

Dopo 4 anni, il locatore non può recedere.

Tuttavia, ci sono delle ipotesi in cui il proprietario dell’immobile può recedere dal contratto di affitto dopo i primi 4 anni:

  • Quando intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • Il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità;
  • L’inquilino abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;
  • Quando l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  • L’inquilino, senza che si sia verificata alcuna successione nel contratto, occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • Quando il locatore ha intenzione di vendere a terzi l’immobile locato allorché non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. E’ riconosciuto il diritto di prelazione.

Disdetta contratto di locazione a canone concordato

Nella locazione a canone concordato vigono le stesse regole appena indicate per quella a canone libero.

Disdetta contratto di locazione commerciale

Con la locazione commerciale il locatore concede in godimento al conduttore per una durata determinata un immobile che deve essere destinato ad attività economiche produttive di reddito sia di impresa che di lavoro autonomo.

La durata minima non può essere inferiore ai 6 anni.

In assenza di previsione o in caso di previsione non conforme a quella legale, essa è automaticamente stabilita in 6 anni e la clausola che prevede una durata inferiore a quella legale è nulla

Alla prima scadenza il contratto è rinnovato automaticamente per altri 6, decorsi i quali vi è un ulteriore rinnovo tacito se nessuna delle parti attiva la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o comunica la disdetta.

La durata massima è di 30 anni.

I contratti di locazione commerciale si registrano in genere per una durata di 6 + 6 anni per attività commerciali e di 9+9 anni per hotel, alberghi o altri luoghi adibiti al pernottamento di persone.

Disdetta locazione commerciale

Alla prima scadenza contrattuale, la locazione si rinnova tacitamente, salvo che il proprietario dell’immobile impedisca la prosecuzione in presenza di specifici motivi.

Il conduttore ha il diritto di recedere in qualunque momento dal contratto in presenza di gravi motivi o di motivi eventualmente previsti nel contratto.

Quando scadono i primi 6 anni dalla stipula del contratto, la locazione si rinnova tacitamente per un periodo di 6 anni.

Il locatore può impedire che avvenga il tacito rinnovo del contratto alla prima scadenza soltanto in presenza di specifici motivi.

Cessata la locazione a seguito di tale diniego, il locatore deve pagare al conduttore l’indennità per la perdita dell’avviamento.

Alle scadenze successive alla prima, ciascuna parte può impedire la rinnovazione automatica del contratto dandone preventiva disdetta all’altra parte oppure offrendone il rinnovo alle stesse o a nuove condizioni.

Rimane fermo il diritto del conduttore di recedere in qualunque momento dal contratto se ricorrono i motivi eventualmente previsti nel contratto o i gravi motivi.

La raccomandata con la lettera di disdetta va inviata con 12 mesi di anticipo nel caso di locazioni commerciali semplici e con 18 mesi di anticipo per i contratti relativi agli alberghi.

La disdetta data dopo che il contratto si è rinnovato vale ad impedire la successiva rinnovazione.

La disdetta dal contratto di affitto dal conduttore dell’immobile deve contenere la volontà di di restituire al locatore l’immobile alla scadenza del contratto, riconsegnandogli le chiavi.

Disdetta dal contratto di affitto

La disdetta dal contratto di affitto comporta inevitabilmente l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

Occorre, inoltre, che vengano pagate le imposte relativa all’atto considerato (attualmente vige l’obbligo di pagamento dell’imposta di registro).

Qualora il rapporto tra le parti viene interrotto prima della sua naturale scadenza viene realizza la risoluzione del contratto ed in tal caso è obbligatoria la presentazione del modello RLI.

L’imposta di registro per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento:

  • Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
  • Tramite il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.

In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nel termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Adempimenti fiscali in caso della cedolare secca

L’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.

Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

Restituzione della caparra

Il deposito cauzionale non può mai essere superiore alle tre mensilità.

Esso deve essere restituito all’ex inquilino nel momento in cui libera l’immobile.

La funzione della caparra è quella di deposito cauzionale, per coprire gli eventuali danni causati dall’ex inquilino. Il conduttore può trattenere, tutta o soltanto una parte della caparra, qualora:

  • L’inquilino è moroso;
  • L’inquilino ha danneggiato la casa o i mobili.

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