Disdetta locazione commerciale: come funziona

Può accadere che dopo la stipula di un contratto di locazione di un immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, il conduttori si trovi nella necessità di recedere dal vincolo contrattuale ( ad esempio per un temporaneo calo della produzione o dei profitti). Tale esigenza può manifestarsi anche dal lato del locatore.

Vediamo pertanto in questo contributo, quali sono le modalità attraverso le quali procedere e quale modulo utilizzare per comunicare il recesso al locatario e cosa succede se la disdetta del contratto di affitto commerciale avviene dal parte del locatore.

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Cos’è il contratto di locazione commerciale?

Il contratto di locazione commerciale è disciplinato dalla legge n. 392/1978 e consiste nell’affitto di un immobile destinato ad un uso diverso rispetto a quello abitativo.

L’immobile concesso in locazione deve essere adibito ad una delle seguenti attività:

• attività industriali, commerciali e artigianali, purché non si tratti di attività agricole;
• attività di interesse turistico, comprese quelle indicate nell’art. 2 della legge n. 326 del 1968;
• ad esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

Anche alle pertinenze (garage, magazzini), se collegate funzionalmente all’attività commerciale, si applica la disciplina della locazione commerciale. Il locatore è tenuto a consegnare al conduttore l’Attestato di prestazione energetica (APE). Tale documento attesta le caratteristiche energetiche di un edificio.

Come previsto dall’art. 27 della Legge n. 392 del 1978, la durata delle locazioni e di immobili non urbani non può essere inferiore a 6 anni, se adibiti ad una delle seguenti attività:

• Industriali;
• Commerciali e artigianali di interesse turistico ( quali agenzia di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica.

Quanto previsto sopra, si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all’esercizio professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

Se l’immobile è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate dell’art. 1786 del codice civile o all’esercizio di attività teatrali, la durata della locazione non può essere inferiore a 9 anni. 

Si parla quindi di contratti 6+6 o 9+9. La legge prevede di disdire il contratto quando lo si desidera, nel rispetto di alcune condizioni che vedremo in seguito.

Disdetta contratto di locazione commerciale da parte del locatore

Il locatore può disdire il rinnovo tacito del contratto di locazione in anticipo dando un preavviso al locatorio tramite raccomandata A/R entro 12 mesi prima della scadenza contrattuale (18 mesi per le locazioni alberghiere). In alternativa, la comunicazione di disdetta può essere inviata tramite casella di Posta Elettronica Certificata (PEC).

L’art. 29 della Legge n. 392 del 1978, disciplina i motivi per i quali un locatore può recedere da un contratto di locazione commerciale, qui di seguito elencati:

• nei casi in cui il locatore debba tornare in possesso dell’immobile in quanto deve utilizzarlo per uso personale e/o familiare, effettuando un cambio di destinazione d’uso.
• adibire  l’immobile  all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge  o  dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle  attività  indicate  nell’articolo  27  o,  se  si  tratta  di pubbliche  amministrazioni,  enti  pubblici  o  di  diritto pubblico, all’esercizio  di  attività  tendenti  al  conseguimento  delle loro finalità istituzionali;
• demolire  l’immobile  per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua  integrale  ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su  di  esso  un  intervento  sulla  base  di  un  programma comunale pluriennale  di  attuazione  ai  sensi  delle leggi vigenti.
• ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie de locali  adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12  della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre   che   le  opere  da  effettuarsi  rendano  incompatibile  la permanenza  del  conduttore  nell’immobile.  Anche  in  tal  caso  il possesso  della  prescritta  licenza  o concessione è condizione per l’azione  di  rilascio.

Il locatore, a pena di decadenza, deve comunicare la disdetta tramite raccomandata alle scadenze di cui sopra. Nella comunicazione deve essere specificato il motivo per il quale si richiede la disdetta.

In questa situazione, il locatario ha diritto a ricevere un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

Disdetta contratto di locazione commerciale da parte del locatario

Ai sensi dell’art. 27 comma 7 e 8 della Legge n. 392/1978, il conduttore può recedere in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, previo preavviso di almeno 6 mesi. In caso di mancato preavviso, il conduttore è tenuto a risarcire il locatore per lo scioglimento anticipato del contratto. Il recesso del conduttore si può avere per:

• Recesso legale;
• Recesso convenzionale.

Il recesso legale

Ai sensi dell’art. 27 comma 8 della Legge n. 392 del 1978, il recesso può avvenire al sussistere delle seguenti condizioni:

• In qualsiasi momento;
• Preavviso al locatore di 6 mesi, mediante raccomandata;
• Al ricorrere di gravi motivi.

Per gravi motivi, si intendono fatti sopravvenuti alla conclusione del contratto, estranei alla volontà del conduttore, tali da impedirne la prosecuzione dl contratto. E’ chiaro che non rappresenta grave motivo, una ragione di convenienza economica da parte del conduttore.

Tra i gravi motivi che non dipendono dalla volontà del locatario, vi sono ad esempio:

• Una congiuntura economica sfavorevole;
• La mancanza di licenze e autorizzazioni che permettono di svolgere l’attività commerciale per la quale si era preso in affitto l’immobile;
• Una congiuntura economica favorevole, che porta l’attività commerciale ad espandersi con la necessità di avere locali più grandi per la sua gestione.

Per poter effettuare il contratto di disdetta di locazione commerciale, non rientrano nei gravi motivi:

• Il cambio di attività commerciale;
• Il cambio di residenza da parte del locatario.

Il locatario deve inviare la disdetta dal contratto di locazione tramite una raccomandata A/R o una PEC entro 6 mesi prima rispetto al giorno in cui intende andar via dall’immobile preso in affitto.

Recesso convenzionale

Le parti possono inserire un’apposita clausola nel contratto, prevedendo la possibilità per il conduttore di recedere anche in assenza di gravi motivi. Rimane l’obbligo da parte del conduttore di comunicare il recesso entro 6 mesi mediante raccomandata.

Modello disdetta contratto di affitto commerciale: imposta di registro

L’imposta di registro dovuta per la risoluzione contratto di locazione commerciale è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate ( software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
• con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.

In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Nel caso di tardivo o mancato versamento dell’imposta di registro si applica la sanzione amministrativa piena nella misura del 30%. Tuttavia, al ricorrere di determinate condizioni, è possibile beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso. Se desideri approfondire quest’ultimo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Ravvedimento imposta di registro: come funziona“.

Agenzia delle Entrate disdetta contratto affitto commerciale

Vediamo qui di seguito quali sono gli adempimenti da porre in essere per comunicare la disdetta contratto di locazione commerciale.

La risoluzione anticipata deve essere comunicata, entro 30 giorni dall’evento, tramite una delle seguenti modalità:

• i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI web);
• presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI cartaceo debitamente compilato.

Modello F24 Elementi identificativi: risoluzione contratto locazione commerciale

Vediamo adesso come deve essere compilato il modello F24 Elide in caso di risoluzione anticipata di un contratto di locazione commerciale. Qui di seguito vediamo in modo dettagliato le sezioni in cui è composto e la modalità di compilazione:

• Sezione contribuente: in questo campo devono essere inseriti i dati del contribuente che effettua il versamento, ovvero i seguenti dati:
  • codice fiscale;
  • dati anagrafici;
  • domicilio fiscale;
  • il codice fiscale del coobbligato (genitore/tutore, erede, etc.). In caso di versamento effettuato dalla controparte deve essere indicato il codice identificativo 63.
• Sezione Erario: qualora la tipologia di pagamento lo richieda, in questa sezione devono essere compilati i seguenti campi:
  • “Codice Ufficio“: deve essere inserito il codice identificativo dell’ufficio indicato sul contratto di locazione al momento della sua registrazione e presente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
  • “Codice Atto“: per i contratti di locazione non deve essere indicato alcun valore;
  • “Tipo“: per i contratti di locazione deve essere indicata la lettera “F”;
  • “Elementi identificativi“: in caso di prima registrazione non deve essere indicato alcun valore, mentre deve essere compilato in caso di pagamento successivo (annualità successiva, cessione, risoluzione, proroga)
  • “Codice“: indicare il codice del tributo. Nella risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 14/E/14 è presente la tabella con tutti i codici tributo.
  • “Anno di riferimento“: in caso di prima registrazione del contratto di locazione deve essere indicato l’anno di stipula del contratto, mentre in caso di pagamento successivo deve essere indicato l’anno di scadenza dell’adempimento.
  • “Importi a debito versati“: indicare l’importo da versare.

Modello RLI disdetta contratto di affitto commerciale

Vediamo adesso come deve essere compilato il modello RLI per comunicare la risoluzione del contratto di locazione. E’ opportuno indicare:

• Nella casella “adempimenti successivi“: il codice 2;
• Nella casella “data fine proroga o cessione o risoluzione“: la data di cessazione;
• Nel campo “riferimento del contratto“: i dati di registrazione del contratto.

Facsimile disdetta contratto di locazione commerciale

Vediamo qui di seguito quali sono gli elementi che deve contenere la comunicazione di recesso dal contratto di locazione commerciale:

• Il nome e le generalità del recedente;
• Gli estremi identificativi dell’immobile;
• Gli estremi di registrazione del contratto;
• La data in cui si intende porre fine al contratto di locazione;
• In caso di diniego di rinnovo da parte del locatario, devono essere indicati uno dei motivi previsti dall’art. 29 della Legge n. 392/1978.

Di seguito ho preparato alcuni facsimile di modelli che possono esserti d’aiuto in caso di disdetta del contratto di locazione sia nel caso in cui tu sia il locatario che il locatore.

Modulo disdetta contratto locazione commerciale locatario

Oggetto: disdetta contratto di locazione

Il sottoscritto ( indicare i dati personali del locatario) comunica la volontà di disdire il contratto di locazione stipulato in data ( inserire i riferimenti di registrazione del contratto) relativo all’immobile ( indicare gli estremi identificativi dell’immobile) per sopraggiunti gravi motivi di … ( in caso di recesso anticipato). Pertanto l’immobile Le verrà riconsegnato libero da persone o cose una volta trascorsi sei mesi dalla recezione della presente.

Cordiali saluti

Luogo e data

Firma

Modulo disdetta contratto locazione commerciale locatario

Oggetto: disdetta contratto di locazione

Il sottoscritto ( indicare i dati personali del locatore) comunica la volontà di disdire il contratto di locazione stipulato in data ( inserire i riferimenti di registrazione del contratto) relativo all’immobile ( indicare gli estremi identificativi dell’immobile) avendo necessità di utilizzare l’immobile per (indicare uno dei motivi previsti dall’art. 29 della legge n. 392/1978.

Cordiali saluti

Luogo e data

Firma

Disdetta locazione commerciale: consulenza fiscale online

Alla fine di questo contributo, mi auguro di aver chiarito i tuoi dubbi in merito a quali sono le strade che si possono intraprendere per recedere anticipatamente da un contratto di locazione commerciale.

Per qualsiasi chiarimento e assistenza, qui di seguito troverai il link per metterti direttamente in contatto con me.