Chi ha la fortuna di acquistare casa non ricorrendo a un mutuo ma con una somma ricevuta in donazione da un genitore deve stare molto attento a tracciare il passaggio di denaro. In questi casi si ha una donazione indiretta che, comunque, se a determinate condizioni non è tassata e non richiede il notaio, dall’altro lato va sempre documentata.
Vediamo in questo contributo se conviene con una donazione diretta indiretta. Inoltre i passi da seguire per evitare possibili contestazioni dal Fisco.
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Indice
Donazione casa ai figli
Si può donare casa al figlio una casa che già si ha o una casa che si intende acquistare. C’è una grossa differenza tra le due ipotesi: nel primo caso si realizza una donazione diretta, mentre nel secondo una donazione indiretta.
Donare casa al figlio: donazione diretta
Se intendiamo donare una casa al figlio di cui siamo già proprietari siamo nella fattispecie di donazione diretta. Per questo tipo di donazione è necessario andare dal notaio con due testimoni (solitamente messi a disposizione dallo stesso studio notarile) e fare il passaggio di proprietà.
Se il figlio ha meno di 18 anni è necessario presentare prima un’istanza al giudice tutelare con cui si chiede l’autorizzazione. Quest’ultima è una procedura veloce, che non richiede più di due o tre mesi, e di cui spesso si occupa lo stesso notaio prima di procedere al rogito.
Se intendi donare l’immobile al figlio non dovrai trascurare l’aspetto temporale. Infatti se la casa è stata acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa, non potrai rivenderla prima dei 5 anni.
Potrai rivenderla o donarla prima dei 5 anni solo nella seguente ipotesi:
se il contribuente, entro 1 anno dalla vendita dell’immobile acquistato con i benefici di prima casa, proceda all’acquisto (o riceve la donazione) di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
In caso contrario si perdono le agevolazioni fiscali e si subisce un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate. Quest’ultima chiederà al contribuente il pagamento delle imposte non pagate al momento del rogito più le sanzioni del 30% sulla differenza di imposta evasa.
Donazione diretta: a quanto ammontano le imposte?
Sotto l’aspetto fiscale, il passaggio di proprietà a un figlio sconta l’imposta sulle donazioni, ma solo se l’immobile vale più di 1 milione di euro. In tal caso, la tassa è del 4% che si applica solo sul valore catastale eccedente il milione. Ad esempio se la casa vale solo 900 euro non si paga l’imposta, ma se vale 1.100.000 euro, l’imposta è del 4% su 100.000 euro.
Sulla donazione di un bene immobile o di un diritto reale immobiliare sono dovute, inoltre:
- l’imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell’immobile
- l’imposta catastale, nella misura dell’1% del valore dell’immobile
Per le donazioni di “prima casa” valgono le stesse agevolazioni concesse per le successioni: in questo caso il beneficiario pagherà le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
C’è infine l’imposta di registro, pari a 200 euro, ma solo se la casa supera 1 milione di euro di valore.
Oltre a tali imposte dovrai considerare il compenso del Notaio per l’atto di donazione. Solitamente si aggiorna intorno ai 1.000 euro.
Donare casa al figlio: donazione indiretta
Si realizza una donazione indiretta quando il genitore non possiede la casa da donare al figlio, ma tuttavia intende acquistarla e fare, in un’unica soluzione, il passaggio di proprietà.
Si parla di donazione indiretta perché, seppur il contratto che viene concluso è quello di compravendita, esso realizza indirettamente lo scopo di una donazione.
La donazione indiretta può avvenire in due modi:
- Pagare il prezzo direttamente al venditore;
- Versare i soldi sul conto corrente dl figlio.
Pagare il prezzo direttamente al venditore
In questo caso vi è solo un atto da sottoscrivere che è quello di compravendita con le imposte tipiche di tale contratto. Non c’è bisogno anche dell’atto di donazione previsto invece per la donazione diretta. Non si pagano neanche le imposte sulla donazione. Tuttavia è necessario indicare nel rogito che il denaro con cui viene acquistato il bene proviene dal conto del padre.
Per quanto riguarda le imposte che il figlio sarà tenuto a versare a seguito dell’acquisto rimando al seguente contributo: acquisto immobile: imposta di registro o iva.
Il vantaggio della donazione indiretta rispetto alla donazione diretta
Come abbiamo visto nei paragrafi precedenti, il vantaggio della donazione indiretta rispetto a quella diretta è che non richiede né la presenza del notaio, né sconta le imposte sulle donazione. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno ribadito in più sentenze che, ciò si verifica solo a condizione che, nell’atto di acquisto, sia indicata con precisione la provenienza del denaro; bisogna cioè specificare che la compravendita è avvenuta con soldi donati dal genitore o da altro soggetto. IN caso contrario, non si può parlare di donazione indiretta e pertanto bisogna pagare le imposte sulla donazione.
Controlli fiscali: rischi del redditometro
L’Agenzia delle Entrate tenta di scoprire le evasioni fiscali sulla base degli acquisti fatti dai contribuenti. Qualora il valore dei beni acquistati o delle spese necessarie al mantenimento di tali beni dovesse eccedere di oltre il 20% la dichiarazione dei redditi dell’anno in corso, allora può scattare un accertamento fiscale. Prima di questo momento il contribuente è chiamato comunque a fornire chiarimenti e a giustificare la provenienza del denaro donato. In questa fase è dato quindi dimostrare che i soldi con cui si è acquistato casa provengono da un genitore, da un parente o da un amico. Ti ricordo che il fisco accetta solo prove scritte. Quindi non basta portare dichiarazioni testimoniali, autocertificazioni con copie della carta d’identità o altre attestazioni “fatte in casa”. E’ necessario portare un estratto conto da cui risulti il passaggio del denaro a titolo di donazione, una copia dell’assegno o una scrittura con data certa che certifichi la donazione.
Accertamento del valore della casa dichiarato nel rogito
Non è raro che il venditore chieda all’acquirente una parte del prezzo in nero e un’altra in forma “ufficiale”. Il vantaggio fiscale si ripercuote anche sullo stesso compratore che pagherà meno tasse sull’atto notarile. Ma l’Agenzia delle Entrate può intervenire tramite accertamento, rettificando i dati secondo quanto appare più coerente rispetto ai prezzi di mercato. L’Agenzia delle Entrate si basa solitamente sui seguenti elementi:
- Quotazioni Omi (Osservatorio del mercato immobiliare);
- Sulla documentazione bancaria della pratica di mutuo;
- Sulla media dei prezzi praticati nella stessa zona.
La Cassazione in più sentenze ha dato ragione al contribuente, in quanto l’Agenzia delle Entrate ha effettuato accertamenti senza considerare le condizioni reali dell’immobile.
Donare casa al figlio: quali sono gli svantaggi?
Il primo svantaggio per il figlio che ha ricevuto un immobile in donazione è che sarà più difficile rivendere l’immobile. Questo in quanto, un atto donato è soggetto alla possibile impugnazione da parte degli eredi eventualmente pregiudicati nelle loro quote di legittima. Gli eredi potranno espletare tale azione entro 10 anni e può andare a colpire anche eventuali acquirenti del bene. Questo è il motivo per cui la banca difficilmente finanzia l’acquisto di una casa proveniente da una donazione a meno che non ci sia la rinuncia degli altri eredi all’azione di lesione di legittima.
L’altro svantaggio da considerare è che se il donante ha dei debiti, i creditori possono aggredire la donazione entro cinque anni tramite l’azione revocatoria. Anzi, se viene trascritto l’atto di pignoramento immobiliare entro un anno dal rogito della donazione possono pignorare la casa senza neanche bisogno della revocatoria. Il creditore, per revocare la donazione, deve dimostrare però che il donante, all’esito del passaggio di proprietà, è rimasto privo di beni aggregabili per coprire il debito.
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