Donazione prima casa: come funziona

Il figlio che ha ricevuto l’immobile in donazione usufruendo dell’agevolazione prima casa, questo non gli preclude la possibilità di acquistare successivamente usufruendo dei benefici prima casa.

La donazione è il contratto con il quale un soggetto (donante) ne arricchisce un altro (donatario), disponendo a suo favore un suo diritto o assumendo verso di lui un’obbligazione.

La donazione può riguardare tutti i beni e i diritti in grado di arricchire il patrimonio del donatario e, naturalmente anche immobili.

Il caso più comune riguarda il genitore che dona l’immobile al figlio.

Se quest’ultimo vuole utilizzare l’immobile come abitazione principale, può beneficiare delle agevolazioni sulla “prima casa”.

Questo, non gli preclude la possibilità di acquistare successivamente un immobile a titolo oneroso fruendo dei benefici prima casa, lo stesso non accade per la situazione inversa.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo quali sono le imposte dovute in caso di donazione di immobile e come evitare di perdere l’agevolazione prima casa.

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Agevolazione prima casa donazione: che cos’è

Il legislatore non si è limitato a concedere l’agevolazione prima casa solo negli acquisti a titolo oneroso, ma ha previsto l’agevolazione anche agli acquisti a titolo gratuito derivanti da donazione oppure successione.

Infatti, l’articolo 69, comma 3, della legge n. 342 del 21 novembre 2000, prevede che per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione derivanti da successioni e donazioni:

“quando in capo al beneficiario, ovvero in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’art. 1, comma 1, quinto periodo, della Tariffa, Parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvata con il DPR n. 131 del 26 aprile 1986.”

Donazione prima casa: requisiti

Per poter beneficiare dell’agevolazione prima casa donazione, è necessario

che sussistono congiuntamente i seguenti requisiti:

1. L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9, qualunque sia la dimensione dell’immobile;
2. L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
   • La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
   • L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività (lavorativa, sportiva, di studio o di volontariato);
   • Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
   • Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
3. L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale  su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
4. L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Nel caso dell’imposta di registro, l’acquirente deve attestare la sussistenza delle condizioni al punto 2), 3) e 4) tramite apposita dichiarazione resa, a pena di decadenza nello stesso atto con il quale si acquista “la prima casa”.

Nel caso dell’IVA, tali dichiarazioni possono essere rese, oltre che nell’atto di acquisto anche nell’eventuale preliminare di compravendita.

Imposte donazione prima casa

Come abbiamo visto il bonus prima casa non si applica solo agli atti di acquisto a titolo oneroso ma anche alle donazioni.

L’acquisto di un immobile quando viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa“, le imposte da pagare sono ridotte.

La misura dell’imposta differisce a seconda del soggetto che effettua la cessione.

Si possono prospettare due situazioni:

1. Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione iva:
   •  L’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% anziché del 9%;
   •  Imposta ipotecaria fissa di €50;
   •  L’imposta catastale fissa di €50.
2. Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta ad IVA:
   • IVA ridotta del 4% anziché del 10%;
   • L’imposta di registro fissa di € 200;
   • Imposta ipotecaria fissa di € 200;
   • L’imposta catastale fissa di € 200.

Come puoi vedere il risparmio di imposta risulta importante nel caso di acquisto di un immobile con le agevolazioni prima casa. Il risparmio risulta essere maggiore acquistando l’immobile da un privato rispetto ad un’impresa con vendita soggetta ad Iva.

Anche nel caso di acquisto di un immobile all’asta è importante sapere se il soggetto che vende è un privato o una società. Ricordo che le agevolazioni prima casa si applicano anche nel caso di acquisto di un immobile all’asta.

Per approfondire quest’ultimo tema rimando al seguente contributo: “Acquistare casa in asta: vale l’agevolazione prima casa?“

Agevolazione prima casa donazione: cosa dichiarare?

Nell’atto di donazione, il donatario, per poter usufruire dell’agevolazione prima casa deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile oggetto della donazione.

Inoltre, il donatario nell’atto di donazione, deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dalla stesso soggetto o dal coniuge con i benefici “prima casa” per gli acquisti a titolo oneroso.

Vediamo, qui di seguito come comportarsi a seconda della situazione che si può presentare:

• In caso di un solo donatario e un solo immobile è stato donato, la spettanza dell’agevolazione “prima casa” è condizionata alla richiesta della stessa da parte dell’interessato e alla sussistenza dei requisiti in capo a quest’ultimo;
• Se vi è un solo donatario ma sono stati donati più immobili, la spettanza delle agevolazioni compete per uno solo degli immobili ricevuti per donazione e relative pertinenze;
• In caso di più donatari e di un solo immobile donato, è sufficiente che la dichiarazione di possedere i requisiti richiesti dalla legge sia resa da almeno un donatario in possesso dei requisiti, affinché l’agevolazione venga poi estesa automaticamente agli altri;
• In caso vi siano più donatari e siano stati donati più immobili, le agevolazioni “prima casa”, dovranno essere richieste da tutti i donatari che siano in possesso dei requisiti richiesti dalla legge, ma limitatamente ad un solo immobile ciascuno.

La donazione fa perdere l’agevolazione prima casa per un successivo acquisto?

L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 44 del 7 maggio 2001 ha chiarito che in caso di trasferimenti derivanti da donazione, usufruendo dei benefici prima casa, non preclude la possibilità di acquistare successivamente a titolo oneroso un’altra abitazione non di lusso fruendo dell’agevolazione prima casa, in quanto sono diversi i presupposti dell’acquisto.

Questo, non avvien per la situazione inversa, ovvero, acquisto di un immobile con le agevolazioni prima casa e successivamente ne ricevo uno per donazione. In questo caso non spetta l’agevolazione a meno che il soggetto non si impegni a rivendere entro un anno il primo immobile acquistato, come chiarito dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 12/E dell’8 aprile 2016.

Si può donare la prima casa prima di cinque anni

La Cassazione con la sentenza n. 21312 del 29.08.2018 ha chiarito che la donazione dell’immobile prima del decorso di cinque anni dalla data di acquisto dello stesso determina la revoca dal beneficio fiscale. A tal proposito, non rileva la successiva risoluzione del contratto di donazione.

Donazione della prima casa al coniuge

Diversa è la situazione nel caso di un accordo di separazione o divorzio. Il coniuge può cedere l’immobile all’altro senza perdere il bonus prima casa. Secondo la Cassazione, non siamo più in presenza di una donazione ma di un’attuazione degli accordi matrimoniali.

Pertanto chi, in sede di separazione o divorzio consensuale, dona la casa all’ex coniuge non rischia che gli venga revocata l’agevolazione prima casa.

Donazione prima casa: Conclusioni e consulenza

Come abbiamo visto anche per le donazioni di immobili è possibile beneficiare dell’agevolazione prima casa al ricorrere dei requisiti richiesti dalla norma.

Tuttavia è opportuno farsi assistere dal un professionista in ipotesi di vendita della prima casa, per evitare di decadere dall’agevolazione e conseguentemente a dover versare la maggior imposta oltre alla sanzione del 30%.

Per qualsiasi dubbio ti invito a contattarmi al link che troverai qui di seguito.