Flipping immobiliare: come funziona e rischi

Il flipping immobiliare può rappresentare un’importante fonte di guadagno, per chi decide di fare investimenti nel settore immobiliare. Tuttavia vi sono dei rischi a cui prestare attenzione quando ci si lancia in questo genere di investimento. Vediamo tutto nel dettaglio in questo contributo.

Ormai è noto che investire nel mattone e ad alcune condizioni, rappresenta un ottimo investimento.

Soprattutto negli ultimi anni e soprattutto negli USA, ha iniziato a svilupparsi la moda del flipping immobiliare, una modalità di investimento che necessità di una buona dose di fiuto per gli affari e di una conoscenza del mercato.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo come funziona il flipping immobiliare e quali sono i rischi su cui prestare attenzione quando si intraprende questo genere di investimento?!?

Flipping immobiliare: significato

Questo modello di business, proviene dalla parola “to flip”, verbo che in inglese identifica il movimento di uno sportellino che si apre di scatto, ma anche il colpo secco che viene dato ad un qualcosa per spedirlo verso nuovi orizzonti.

Questo, è quello che avviene nel flipping immobiliare: si acquistano immobili a prezzi vantaggiosi, si ristrutturano e poi si rilanciano nel mercato, rivendendoli ad un prezzo più alto.

Flipping immobiliare acquistando immobili all’asta

Una delle modalità con le quali si effettua il flipping immobiliare è l’utilizzo delle aste immobiliari per acquistare l’immobile.

Tramite le aste immobiliari è possibile acquistare un immobile a prezzi inferiori rispetto a valori di mercato.

Attraverso le aste è possibile massimizzare il profitto nell’attività di ristrutturazione e rivendita.

Tuttavia, non è così semplice effettuare un immobile all’asta, pertanto ti consiglio di affidarti ad un professionista che segue questo settore. Per approfondire il tema delle aste ti consiglio intanto di leggerti il seguente contributo: “Comprare casa all’asta: guida pratica”

Saldo e stralcio

Questa è una modalità simile alle aste, per aggiudicarsi un immobile ad un prezzo vantaggioso. L’imprenditore deve ottenere un accordo con il debitore e con il suo creditore prima che l’immobile finisca all’asta.

Pertanto, una volta che l’imprenditore ha valutato la potenzialità dell’immobile deve effettuare un’offerta al debitore per andare a trattare per suo conto dal creditore. Successivamente, è necessario procedere ad effettuare un’offerta congrua al creditore in funzione dell’esposizione del debitore.

Il creditore, spesso scoraggiato dai tempi della procedura dell’asta può essere incentivato a vedersi soddisfatto il suo credito vantato.

Cessione del preliminare prima del rogito

La cessione del preliminare di vendita, rappresenta un’altra modalità per effettuare flipping immobiliare. Questa operazione è contraddistinta dall’esigenza di fare un investimento. Il cui scopo sarà quello di trarne profitto.

Qui di seguito vediamo quali sono i fattori più importanti da considerare nel caso di cessione del preliminare.

Il primo aspetto da considerare è sicuramente il prezzo dell’immobile. Essenziale è trovare un immobile che abbia davvero un prezzo molto più basso rispetto al valore di mercato. Inoltre un’altra variabile importante da considerare è la tempistica. Sarà necessario negoziare una tempistica per andare a rogito abbastanza lunga. In modo da avere il tempo necessario per effettuare i lavori nell’immobile o risolvere eventuali problemi dello stesso. Inoltre dovremo essere in grado di trovare un potenziale acquirente ancora prima di firmare il preliminare.

Infine avere una capienza economica per poter affrontare l’operazione. Qualora affiorassero degli imprevisti e non sarà possibile cedere il preliminare bisognerà concludere il contratto con il proprietario venditore, alla cifra promessa. La caparra e, qualora fossero stati eseguiti dei lavori di ristrutturazione all’interno dell’immobile, andranno persi.

Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Cessione del preliminare: come funziona e i rischi“.

Serve la partita Iva per effettuare flipping immobiliare?

Vorrei chiarire fin da subito che l’attività di flipping immobiliare su beni immobili rappresenta un’attività d’impresa.

La compravendita di immobili è a tutti gli effetti un’attività commerciale. In caso di ristrutturazione, si ha tutte le caratteristiche di un’attività imprenditoriale.

Pertanto, se intendi effettuare questo modello di business dovrai farlo aprendo una partita Iva, potrai scegliere tra la forma individuale o societaria.

La forma societaria della Srl, rappresenta la forma più utilizzata, questo, sia perché permette a più soggetti di gestire il modello di business ed inoltre è utilizzata per separare il rischio d’impresa dal patrimonio personale dei soci.

Cosa succede se faccio flipping immobiliare come privato?

Operare come privati può essere pericolo in quanto ci espone a possibili contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Quest’ultima potrebbe contestare il fatto che stai esercitando un’attività di impresa senza l’apertura di una partita IVA. Da questa attività di controllo possono scaturire importanti sanzioni amministrative, per cui ti consiglio di affidarti ad un dottore commercialista esperto in questo ambito.

Tassazione plusvalenza immobiliare effettuata da privati

Se l’immobile è venduto entro 5 anni dall’acquisto, l’operazione è considerata speculativa e pertanto soggetta a tassazione.

E’ possibile applicare la tassazione ordinaria Irpef in sede di dichiarazione dei redditi o chiedere al notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26%.

La convenienza di un regime rispetto ad un altro è legato alla situazione personale di un soggetto, ovvero il possesso di eventuali altri redditi o spese da portare in detrazione. Pertanto per scegliere quale sia regime fiscale più conveniente per te, è opportuno analizzare la tua situazione.

Quali sono i vantaggi e gli svantaggi nel fare il Flipping Immobiliare?

Come tutte le operazioni di investimento, anche questo modello di business presenta dei vantaggi ma anche degli svantaggi, da considerare con attenzione prima di intraprendere questa strada.

Il principale vantaggio del flipping familiare è la possibilità di ottenere importanti guadagni in un breve lasso di tempo. Guadagni che possono essere reinvestiti per generare ulteriori profitti continuando ad investire.

Per svolgere questa attività è necessario avere una buona liquidità iniziale per acquistare l’immobile e sostenere le spese di ristrutturazione.

Quanto si riesce a guadagnare con il Fliping immobiliare?

Il guadagno che si riesce ad ottenere con il flipping immobiliare è dato dalla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto dell’immobile. A questo, sarà necessario sottrarre i costi sostenuti per le spese di ristrutturazione. Inoltre, dal profitto lordo, è necessario togliere anche le imposte

Quali sono i rischi del flipping immobiliare?

Vediamo qui di seguito alcuni dei rischi legati a questo modello di business:

  • Le fluttuazioni del mercato immobiliare, a volte difficili da prevedere, possono portare ad una riduzione dell’immobile e pertanto a maggiori difficoltà ad ottenere un margine di profitto dalla vendita;
  • I costi di ristrutturazione o i tempi di vendita possono superare facilmente le stime ipotizzate, riducendo pertanto il potenziale profitto. Si possono presentare infatti problemi strutturali o di conformità dell’immobile che vanno a rallentare e rendere più costoso l’intero processo;
  • Il procedimento di acquisto, ristrutturazione e vendita di un immobile presenta molte normative e regolamenti. Qualora quest’ultime non siano rispettate, si rischia di incorrere in pesanti sanzioni.

Come fare Flipping Immobiliare minimizzando i rischi?

Qui di seguito mi sento di darti alcuni consigli al fine di proteggere il ritorno del tuo investimento, ovvero:

  • Assicurati di avere la liquidità finanziaria necessaria per affrontare l’intero processo di acquisto e ristrutturazione, compreso un margine per eventuali imprevisti;
  • Valutare attentamente il mercato immobiliare nella zona, trend e previsioni;
  • Tramite un’ispezione accurata della proprietà, ridurre la possibilità che possano insorgere eventuali imprevisti.
  • Pianificare per avere una stima quanto più precisa possibile delle spese di ristrutturazione. E’ importante avere una stima precisa dei costi per avere successo quando si fa flipping;
  • Collaborare con professionisti esperti, come architetti, imprenditori edili, agenti immobiliari, notai, in grado di fornirti le informazioni sulla fattibilità del progetto, sulle normative locali e sul mercato immobiliare;
  • Non avere fretta nel raggiungere i risultati a preparare anche una solida strategia di uscita, come ad esempio la vendita dell’immobile in in un arco di tempo non troppo lungo o la locazione. Quest’ultima può aiutarti a ridurre il rischio di perdite finanziarie.

Flipping immobiliare: Conclusioni e consulenza

Il Flipping immobiliare è un modello di business per guadagnare con gli immobili.

Come avrai visto leggendo questo contributo, è opportuno prestare attenzione ad una serie di aspetti per evitare rischi che possano compromettere l’investimento.

Se desideri iniziare a fare flipping immobiliare contattami al link qui di seguito.

I nostri esperti saranno pronti a fornirti una consulenza personalizzata, in modo da poter prendere decisioni consapevoli e a ottimizzare la gestione fiscale.

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