Gestione di immobili di terzi: le problematiche operative

Se gestisci immobili di terzi con finalità di locazione breve questo articolo ti spiegherà problematiche e possibili soluzioni. Ignorare la normativa oggi ti pone sicuramente nella condizione di rischiare accertamenti e sanzioni se non si rispetta la normativa. Problemi e opportunità legati alla gestione di immobili di terzi con finalità di locazione breve. 

In questo articolo ti spiegherò come gestire immobili di terzi per sfruttarli con locazioni brevi.

Ti spiegherò quanto sia importante gestire tutto correttamente da un punto di vista amministrativo e fiscale.

Non solo: all’interno troverai tre soluzioni gestionali possibili con le quali potrai sfruttare immobili di terzi. Il tutto rispettando la normativa in vigore ed evitandoti noie ed accertamenti.

Prima di cominciare voglio fare un passo indietro e raccontarti una storia.

Uno dei servizi che MBSTUDIO offre con maggiore frequenza è quello legato alla consulenza per avviare attività di gestione di immobili di terzi.

Ovviamente sto parlando di attività di gestione, per sfruttare l’immobile attraverso le locazioni.

Qualche giorno fa ci contatta la sig.ra Carla, che ha iniziato a gestire prima l’immobile di famiglia, la seconda casa al mare, e poi anche degli immobili di amici e parenti. Per tutta la parte di avvio dell’attività Carla, non è stata affatto consigliata correttamente. Ha deciso di fare da sola evitando di affidarsi ad esperti. La promozione sui portali e l’utilizzo di un brand  per sponsorizzarsi hanno portato la signora a ricevere un controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate.

L’Agenzia, infatti, effettua periodicamente accertamenti nei confronti che operano come intermediari sui portali. La pecca della signora è stata sia quella di non operare professionalmente, sia quella di non aver adeguatamente conservato i contratti con i gli ospiti e i contratti con i proprietari di casa. Il risultato è stato l’emissione di un PVC, e un bel po’ di spavento.

La signora Carla ha deciso di solo a questo punto di rivolgersi a noi di MBSTUDIO per avere aiuto sulla sua situazione. Anche se potrebbe essere tardi, voglio prendere spunto da questa situazione per farti capire l’importanza di operare correttamente fin dall’inizio della tua attività.

Operare per effettuare la gestione di immobili per conto terzi è a tutti gli effetti un’attività commerciale.

Attività che, quindi, richiede una serie di adempimenti e requisiti che non possono essere ignorati. Specialmente adesso che anche l’Agenzia delle Entrate ha chiarito molti punti nella gestione fiscale di questa attività.

Per questo motivo, voglio utilizzare la storia di Carla come punto di partenza per riepilogarti come deve avvenire e quali sono le problematiche principali per la gestione di immobili di terzi per sfruttarli attraverso la locazione.

La locazione breve

L’attività di gestione di immobili di terzi, non è affatto un’attività semplice da gestire come si possa credere.

Basti vedere quante persone si improvvisano gestori di immobili di terzi, senza rispettare la normativa. Oppure, ancora peggio lo fanno senza conoscere il fatto che è in vigore un’apposita normativa su questa attività.

Molte di queste persone, poi si ritrovano con problematiche ancora più importanti da gestire. Problematiche che riguardano le sanzioni applicate per non aver operato in regola.

Operare nel mondo degli  affitti brevi con finalità turistiche su immobili di proprietà di terzi,è un’attività di tipo commerciale. Attività, che quindi, deve essere gestita nel modo corretto. Fin dal primo giorno di attività.

Questo è quello che consiglio sempre, come prima cosa a tutti quelli che ci contattano.

Vediamo, quindi, che cosa sono e come si possono gestire gli immobili di terzi con le locazioni brevi.

Definizione di locazione breve

Il Codice del Turismo (D.Lgs. n. 79/11) all’articolo 53, stabilisce che:

“Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del Codice civile in tema di locazione“

Il medesimo provvedimento rinvia poi, per l’inquadramento delle specifiche fattispecie contrattuali ed operative, alle disposizioni delle leggi regionali.

Secondo quanto previsto dal richiamato Codice del Turismo, quindi, l’attività di locazione breve può essere svolta mediante l’utilizzo di unità abitative ammobiliate ad uso turistico

Unità immobiliari che, possono essere gestite in forma imprenditoriale e non imprenditoriale. E che ai sensi dell’articolo 12 comma 5, del D.Lgs. n. 79/11, devono essere definite come:

“strutture case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero“

Importanza delle leggi regionali

Pertanto, la locazione breve riguarda la gestione di un immobile arredato e gestito in forma imprenditoriale o meno.

Immobile che deve essere concesso in locazione ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni. Con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi.

Le leggi regionali, cui e demandata la regolamentazione della materia, fissano i termini minimo e massimo di durata delle locazioni abitative per finalità turistiche. Ad esempio, non inferiore a tre giorni, non superiore a sei mesi.

Quindi, la locazione di un immobile per finalità esclusivamente turistiche è un tipo di contratto destinato a soddisfare un’esigenza abitativa temporanea.

Esigenza specificamente contraddistinta da due elementi:

• Precarietà;
• Voluttuarietà,

Elementi che la rendono inidonea all’applicazione delle norme protettive previste dall’ordinamento a favore del conduttore (contenute nella Legge n. 431/98).

Poste queste doverose premesse di carattere generale andiamo a vedere le problematiche legate alla gestione di affitti brevi con finalità turistiche su immobili di proprietà di terzi.

La gestione di immobili di terzi

La normativa sopra accennata sulle locazioni brevi riguarda il proprietario dell’immobile che concede lo stesso in locazione a turisti per brevi periodi.

Ma cosa succede se il proprietario non vuole gestire questa attività di locazione autonomamente?

Ecco che possono esserci una serie di strade, tutte quante percorribili che possono portare alla gestione di appartamenti di proprietà di terzi da gestire attraverso l’utilizzo di locazioni brevi.

Le soluzioni migliori, che propongo ai nostri clienti sono quelle consentite dalla legge.

Ovvero le possibilità che leggerai di seguito: la gestione di casa vacanze e l’intermediazione immobiliare.

Si tratta di due attività distinte, che hanno due business model diversi.

Per questo motivo è opportuno valutare attentamente, in base alle tue caratteristiche personali la migliore tipologia di business da sfruttare.

Questo sia da un punto di vista gestionale che di imposizione fiscale.

Vediamo, quindi, come effettuare una corretta gestione di immobili di terzi.

Gestione di immobili di terzi: la Casa Vacanze

La prima opzione per chi vuole gestire immobili di terzi attraverso locazioni brevi è quella di costituire una casa vacanze in forma imprenditoriale.

La Casa Vacanze (Cav) è un esercizio ricettivo aperto al pubblico. Gestito in forma imprenditoriale organizzata e continuativa da parte di persone fisiche.

Le Cav sono costituite da almeno 3 unità abitative poste nello stesso stabile o in stabili diversi siti nelle immediate vicinanze e facenti parte di zona territorialmente omogenea.

Ciascuna unità abitativa è destinata all’alloggio di turisti per una permanenza massima di tre mesi. Ed è composta da uno o più locali arredati, da servizi igienici e da cucina autonoma.

Con questa soluzione chi intende gestire immobili di terzi per sfruttarli con locazioni brevi può costituire una Cav e stipulare contratti di affitto tradizionali (“4+4” o “3+2“).

Contratti che prevedono la sublocazione, tra i vari proprietari di immobili e la Cav.

Una volta stipulato il contratto di locazione ordinario il proprietario della Caf, può mettere sul mercato l’immobile ed iniziare a pubblicizzarlo sui vari portali specializzati in locazioni turistiche.

E’ possibile sfruttare questa opportunità fino ad un massimo di sei unità immobiliari totali (se gestite in forma non imprenditoriale).

Il gestore del Cav, quindi, è chiamato a pagare tutti i mesi l’affitto al proprietario di casa, ed incasserà il compenso della locazione turistica da lui gestita, attraverso la semplice emissione di ricevute fiscali.

Vantaggi e svantaggi della casa vacanze

Volendo darvi un consiglio, il limite di questa soluzione è quello insito nel rischio di impresa: i contratti di locazione ordinari con i proprietari degli immobili devono essere onorati mensilmente. Questo a prescindere da come andrà la vostra attività di locazione turistica.

E’ un rischio che devi correre insito nell’attività di imprsa.

Altro elemento negativo è quello legato alla gestione costante dell’attività e anche dai costi amministrativi. Pensate che per ogni immobile interessato dovrà essere presentata una SCIA autonoma al Comune di riferimento.

Il vantaggio di questa soluzione, invece, riguarda il fatto che il guadagno derivante dalla differenza tra canone di affitto pagato e corrispettivi derivanti dalla locazione turistica, è tutto del proprietario del Cav.

Cav: da dove partire

Se volete avviare questo tipo di business la prima cosa da fare è quella di affidarvi ad un consulente fiscale esperto. Un consulente generico non ti farà risparmiare ne tempo ne denaro. A te serve qualcuno che conosca già la normativa e ti indirizzo subito per poterla applicare al meglio.

Il secondo passo è quello di redigere assieme a lui un business plan. In modo da verificare la fattibilità dell’operazione. Inutile partire con un’attività che potrebbe rivelarsi non redditizia. Meglio scoprirlo subito ed evitare di investire in business non remunerativi.

Il business plan è fondamentale anche per pianificare entrate ed uscite finanziarie. Specialmente nei primi anni di attività gestire al meglio entrate e uscite è importante, per evitare gap di liquidità.

Per approfondire: La gestione di case vacanze in forma imprenditoriale

Gestione di immobili di terzi: l’Agenzia Immobiliare

La possibilità di effettuare una gestione di immobili di terzi per sfruttarli con locazioni brevi non riguarda solo le Cav.

Un’altra opzione di business è legata ai requisiti richiesti per diventare agenti immobiliari.

Con questa modalità di business chi vuole effettuare una gestione di immobili di terzi attraverso locazioni brevi può farlo come agente immobiliare.

Vi è, infatti, la possibilità di effettuare una gestione diretta dell’immobile da adibire a locazioni brevi da parte di agenti immobiliari (o agenzie immobiliari), che agiscono in qualità di sublocatori.

In pratica con questa modalità di gestione è necessario effettuare la stipula di un contratto di locazione ordinario (con facoltà di sublocazione), tra il proprietario dell’immobile e l’agenzia immobiliare.

L’agenzia locataria che poi effettuerà le locazioni turistiche vere e proprie.

Rispetto alla soluzione precedente agire sotto forma di agente immobiliare può dare maggiore garanzia ai affidabilità e sicurezza al proprietario di casa.

Questa soluzione, inoltre, nel contempo ti permette di superare il limite previsto per la gestione attraverso le Cav. Ovvero il massimo di sei unità immobiliari da gestire.

L’agenzia immobiliare, infatti, può avere anche infiniti immobili in sublocazione da affittare. Per questo motivo è un’opportunità da sfruttare. Soprattutto per chi volesse gestire un numero cospicuo di immobili.

Vantaggi e svantaggi della sublocazione con agenti immobiliari

Anche in questo caso il vantaggio di questa soluzione è la possibilità di tenervi tutto il guadagno ottenuto. Al netto del corrispettivo dovuto al proprietario per la locazione.

L’aspetto negativo è quello legato all’apertura di un’attività di agente immobiliare.

Attenzione però. Considerate anche che ottenere il patentino da agente immobiliare può aprirvi la strada anche per effettuare tutte le attività legate alle intermediazioni immobiliari.

Intermediazioni che possono essere sfruttate anche nell’ambito delle locazioni brevi. Come ti spigherò di seguito.

Gestione di immobili di terzi: Intermediazione immobiliari degli Agenti

Come detto, la possibilità di operare come agenti immobiliari può aprirti anche altri business. In questo caso potete usufruire di questo business anche per effettuare intermediazioni nell’ambito delle locazioni brevi.

La terza e ultima modalità di business per la gestione di immobili di terzi è quella legata all’intermediazione.

Gli agenti immobiliari, infatti, possono costituirsi quali agenti mandatari in un contratto di locazione breve di tipo turistico.

In pratica, il proprietario dell’immobile stipula un contratto di mandato con l’agenzia immobiliare. Affidandole il compito di trovare inquilini per locazioni brevi con finalità turistiche.

Anche in questo caso è necessario essere in possesso dei requisiti per agire come agenti immobiliari. La differenza rispetto alla soluzione precedente è di fondamentale importanza.

In questo caso all’agenzia immobiliare spetta esclusivamente una provvigione (e non tutto l’affitto), legata all’attività di intermediazione effettuata.

Si tratta di un compenso legato alla mediazione e a tutte operazioni necessarie a fornire maggiore visibilità all’annuncio di affitto.

Solitamente un’agenzia immobiliare per questo tipo di attività chiede una provvigione che va dal 15% al 20% del compenso ottenuto dalla locazione turistica.

Vantaggi dell’intermediazione

In questo caso l’aspetto maggiormente positivo è quello di fungere da intermediari. Quindi, di non dover sostenere un vero e proprio rischio imprenditoriale, come negli altri casi.

Non essendoci costi da sostenere anche i ricavi saranno inferiori, si percepisce solo un compenso per l’intermediazione. Tuttavia, se le intermediazioni sono molte, anche in questo caso i guadagni aumentano.

Il lato negativo, invece, riguarda l’impegno di tempo da dedicare a questo tipo di attività.

Qualunque sia la scelta che ritieni migliore per la tua situazione personale la gestione di immobili di terzi per utilizzarli con locazioni brevi aventi finalità turistiche, devi tenere presente che dovrai avviare un’attività commerciale. Ed anche, in alcuni casi, essere in possesso dei requisiti per diventare agente immobiliare.

Adempimenti per avviare un’attività commerciale

Qualsiasi sia il modello di business migliore per te, trattandosi di attività commerciale è necessario rispettare alcuni adempimenti.

Infatti, per avviare l’attività commerciale è necessario rispettare alcune norme dettate dalla normativa amministrativa e fiscale.

Per una migliore fruizione abbiamo deciso di schematizzare i principali adempimenti da porre in essere.

Apertura della partita Iva

L’apertura della partita Iva è sicuramente il primo adempimento.

Per farlo dovrai compilare l’apposito modulo per la richiesta di attribuzione di partita Iva. Da inviare in modalità cartacea o telematica all’Agenzia delle Entrate.

Il codice attività da utilizzare se volete aprire un Cav è quello relativo alla locazione (ad esempio codice attività: 682001 – “locazione di beni immobili“).

Mentre se volete aprire come agenti immobiliari (683100 – “attività di consulente immobiliare“). Naturalmente in questo caso, dovrete essere in possesso di tutti i requisiti per avviare l’attività di agente immobiliare.

L’attività può essere esercitata singolarmente, come ditta individuale, oppure in forma societaria. Consigliata per le attività di grandi dimensioni e ingente volume di attività.

Iscrizione in Camera di Commercio

Contestualmente all’apertura della partita Iva è obbligatoria l’iscrizione in Camera di Commercio.

Più precisamente è obbligatoria l’iscrizione nel Registro delle Imprese. Istituito presso la Camera di Commercio del Comune ove ha sede il soggetto che svolge l’attività.

L’iscrizione presuppone il pagamento dei diritti annuali per circa €. 200,00;

Predisporre la SCIA in Comune

Ulteriore adempimento indispensabile, prima dell’avvio dell’attività è la presentazione, con modalità telematiche della segnalazione certificata di inizio attività da presentare in Comune.

Tale comunicazione ha l’obiettivo di comunicare al Comune tutti i dati relativi agli immobili per i quali si svolge l’attività.

La comunicazione è volta, altresì a verificare che  gli immobili siano in regola con le normative vigenti ad uso abitativo.

Il certificato di agibilità è obbligatorio.

Iscrizione alle Gestione commercianti dell’Inps

I soggetti che esercitano un’attività commerciale, sono tenuti all’iscrizione presso la Gestione commercianti dell’Inps.

Si tratta di una gestione previdenziale obbligatoria che prevede il versamento di contributi fissi annuali.

Contributi per oltre €. 4.200 annui. Questo a prescindere dai compensi percepiti. In pratica, si devono obbligatoriamente versare i contributi fissi, a prescindere dal volume dell’attività.

Si tratta di un adempimento assai dispendioso, da valutare attentamente quando si vuole avviare un’attività commerciale;

Predisporre il certificato di prestazione energetica (APE)

Per ogni immobile dovrà essere predisposto il certificato di prestazione energetica. Deve essere predisposto, cosi come previsto dalla normativa europea per tenerlo a disposizione.

Il certificato viene rilasciato per ogni immobile da tecnici abilitati come i geometri, gli architetti e gli ingegneri.

Ovvero professionisti che faranno dei sopralluoghi atti a misurare gli indici di efficienza energetica per poi trasmetterli telematicamente in regione cosi come prevede la normativa.

Farsi accreditare dalla questura

Questo adempimento è valido soltanto se si opera come Casa Vacanze.

Infatti, anche le case vacanze in forma imprenditoriale sono soggette alla comunicazione in questura dei soggetti, che pernottano nell’immobile.

Il soggetto che esercita l’attività è tenuto a chiedere alla questura competente per provincia di farsi rilasciare le credenziali utili per collegarsi e registrare automaticamente gli ospiti.

Una volta predisposti tutti questi adempimenti è possibile avviare un attività commerciale, come Cav, o come agenti immobiliari.

Regime fiscale

Per quanto riguarda la tassazione, è opportuno ricordare che trattandosi di attività commerciale il reddito derivante dalla locazione sarà trattato secondo le regole del reddito di impresa.

Questo ai sensi del DPR n. 917/86 (Tuir), sia che l’attività sia esercitata in forma individuale (tassazione Irpef e Irap) che societaria (tassazione Ires e Irap).

In caso di gestione di case vacanze in forma imprenditoriale non è possibile fruire della cedolare secca, come modalità di tassazione degli affitti.

Gestione di immobili di terzi: consulenza

Come hai avuto modo di capire in questo articolo la nostra lettrice Carla, non ha fatto molto bene a fare da sola nella sua attività. Tutti questi adempimenti obbligatori, che non sono stati effettuati non rendono in regola la sua posizione.

Per questo motivo è opportuno fare molta attenzione quando si decide di avviare un’attività legata alla gestione di immobili di terzi. Fare da soli o affidarsi a consulenti non esperti in questo settore può essere controproducente.

In questo contributo ho cercato di fornirti le informazioni di base per avviare questo tipo di attività. Se sei realmente interessato a questo tipo di attività, non aspettare ancora, contattami!

Se vuoi avere maggiori informazioni sulla disciplina amministrativa e fiscale legata a questo tipo di attività sarò lieto di offrirti la mia consulenza.

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