In quali casi diventa vantaggioso gestire un immobile abitativo in forma imprenditoriale? Perché dovresti pensare a questa ipotesi se stai utilizzando le locazioni per la messa a reddito del tuo immobile?
Nell’ambito della mia attività di consulenza nel mondo della fiscalità immobiliare mi trovo spesso di fronte molti “privati” che con il tempo hanno deciso di investire in beni immobili.
Molti imprenditori, professionisti o lavoratori dipendenti nel corso della loro vita si possono trovare, per vari motivi, in situazioni in cui devono mettere a reddito un bene immobile.
Pensa al caso classico di un immobile di famiglia ricevuto per successione, che viene destinato a locazione, in quanto l’erede sfrutta questa possibilità in quanto redditizia e poco costosa in termini di tempo da dedicare.
Questa situazione è sicuramente stata una fattispecie “classica” almeno dagli anni 90 in poi. Anche negli ultimi anni, con l’evolversi del boom legato ad Airbnb ed agli affitti brevi, c’è stato un forte incremento di immobili messi a reddito con contratti di breve durata.
Si è trattato sicuramente di un boom che ha portato moltissimi centri abitati di città d’arte (quì a Firenze ne sappiamo qualcosa) o turistiche a diventare spazi a disposizione del pernottamento del turista (spesso straniero).
Tutto questo sta proseguendo incessantemente ed ogni giorno di più si osserva un fenomeno che non mi sarei aspettato potesse arrivare così presto. Mi riferisco alla possibile saturazione del mercato.
Non fraintendermi, non voglio dire che non ci sia più spazio per mettere a reddito un bene immobile con profitti più che buoni, ma la situazione sta cambiando.
Sul mercato delle locazioni (specialmente in quelle brevi) ci sono tantissime opportunità. Oggi il potenziale turista quando cerca un potenziale pernottamento ha una scelta quasi infinita di possibilità. Per questo motivo, considerata l’elevata concorrenza, riuscire a farsi notare non è semplice.
Ricevo costantemente tantissime richieste da parte di proprietari di immobili che negli ultimi tempi stanno vedendo diminuire le loro revenue legate alla locazione. Su questo tema tralascio volutamente l’eventuale intervento di intermediari (Property Manager), in quanto non è questa una variabile determinante in questa analisi.
La diminuzione dei profitti è una conseguenza logica dell’aumento della concorrenza. Più il mercato si satura di immobili più è difficile riuscire ad essere scelti. Oggi rimane ancora fondamentale per il proprietario di casa riuscire ad individuare una propria nicchia nel mercato (immobile di lusso, immobile per famiglie, immobile per coppie, etc). Tuttavia, questo aspetto, che è stato sufficiente per molto tempo a garantire profitti oggi non è più sufficiente.
Quale soluzione per i proprietari di casa che vedono scendere i loro profitti da locazione breve?
Mi sono trovato ad imbattermi in questa casistica più di una volta negli ultimi mesi e trovare una risposta non è semplice. Tuttavia, ho ripensato ad cliente che si era rivolto a me circa un anno fa.
Il caso è quello di un privato che ha ricevuto un vecchio casale in eredità, si trattava di un’immobile abitativo e di due costruzioni annesse. L’immobile si trova nelle colline intorno a Firenze, a circa 20 km dal centro.
Il cliente si è presentato da me con un business plan già pronto di oltre 200 pagine da presentare in banca per la ristrutturazione. Il suo problema era dato dal fatto che la banca negava il mutuo ed il connesso finanziamento legato alla ristrutturazione.
La motivazione dell’istituto bancario era semplice: non c’era sicurezza di rientrare dall’investimento. Le revenue legate alla locazione breve dell’immobile erano insufficienti a garantire un ritorno dall’investimento per il proprietario (fino alla restituzione di mutuo e finanziamento).
La scelta del modello di business da parte del proprietario, ovvero la messa a reddito dell’immobile con locazione breve era legata a diversi fattori:
- Il fatto di non potersi occupare direttamente dell’immobile. Il proprietario ha già una sua attività lavorativa principale;
- Costi di gestione ridotti;
- Possibilità di avvalersi di portali di intermediazione ed intermediari per l’offerta delle camere.
Quella che inizialmente pareva essere la scelta migliore non lo era per la banca e questo aspetto, legato alla scarsa redditività portava il proprietario a cercare soluzioni, e da li è arrivato a chiedere la mia consulenza.
Quello che ho fatto è stata un’attenta analisi del business plan ed ho verificato che quanto indicava la banca era corretto, questo investimento non poteva essere redditizio per il proprietario, che nel frattempo si stava decidendo a trovare un’acquirente per il suo casale in campagna.
La mia analisi è andata oltre. Con il mio team siamo andati a verificare come poter aumentare la redditività di una locazione, ovvero come trasformare un’attività non imprenditoriale (la locazione), in un’attività tipicamente imprenditoriale (attraverso l’offerta di servizi non legati alla locazione).
In particolare abbiamo iniziato a vedere quali potevano essere servizi che avrebbero potuto interessare agli ospiti che soggiornano in campagna. Abbiamo visto, ad esempio che chi sceglie un pernottamento fuori città è interessato al relax, per questo una piscina ed un centro benessere erano tra le opzioni preferite.
Oltre a questo la possibilità di sfruttare la vicinanza di animali ha portato ad inserire un servizio di “passeggiate a cavallo“. Inoltre, la collaborazione con un servizio di noleggio di veicoli ha permesso di poter sfruttare i collegamenti con il centro di Firenze e con i principali “siti” di interesse intorno alla città (es. “outlet“, o siti di interesse storico intorno alla città).
Tutti questi servizi, che non sarebbero possibili nel mondo delle locazioni, sono invece il fulcro delle attività turistico ricettive di tipo extralberghiero. Si tratta di attività imprenditoriali che non fondano il proprio business sulla messa a disposizione di spazi (locazione), ma piuttosto, sulla possibilità di offrire al turista un “mondo” di servizi personalizzabili sulle sue esigenze.
In questo modo è possibile arrivare a vendere pacchetti che oltre alla locazione prevedano servizi aggiuntivi su cui è possibile marginare. Questo modello, assieme ad altri interventi che abbiamo effettuato, è stato quello vincente per il mio cliente, in quanto, dopo aver stravolto positivamente il suo business plan è riuscito ad avviare la sua attività, e dopo un anno adesso stiamo vedendo l’inizio di questa realtà imprenditoriale con margini convincenti.
Naturalmente, il proprietario del casale ha conservato la sua autonomia, in quanto ha avviato un’attività imprenditoriale, pur non gestendo direttamente l’attività. Tuttavia, questo è un’altro argomento che affronteremo in altro articolo.
Quello che voglio dire, arrivando alle conclusioni, è che per incrementare le revenue di una locazione non si deve aumentare il prezzo a notte, ma si deve, piuttosto, cercare una soluzione alternativa alla mera locazione.
Quello che ancora diventa difficile da far capire a molti proprietari è che il vero imprenditore non è colui che gestisce direttamente, ma colui che sa delegare l’attività. Solo in questo modo si riesce davvero a marginare.
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