Guadagno netto del proprietario che effettua affitti brevi

Qual’è il guadagno al netto di commissioni ed imposte che rimane in tasca al proprietario di casa che si avvale del portale Airbnb? Scoprilo con me in questa guida sul reddito derivante dalle locazioni brevi. Stima del guadagno netto del proprietario di casa che effettua locazioni brevi turistiche.

Nel nostro Studio Professionale di Firenze siamo contattati giornalmente da tantissime persone che in città offrono il loro appartamento a turisti.

La maggior parte di questi soggetti effettuano questa attività come secondo lavoro, cercando di conciliare i loro momenti di riposo con l’attività.

Tutto questo, inevitabilmente si riflette sulla fatidica domanda del quanto possa rendere questa attività per il proprietario al netto di commissioni e tasse.

Come saprai dal 1° giugno 2017 sui redditi da locazione breve gli intermediari, come Airbnb sono tenuti ad applicare una ritenuta del 21% a titolo di IRPEF o di Cedolare Secca sul reddito erogato al proprietario.

Attualmente i vari portali online di prenotazione (OTA), non si sono ancora adeguati a questo obbligo, ma quello che spaventa i proprietari è capire la reale redditività della loro attività di locazione breve.

Come capirlo quindi? come stimare quanto rende un appartamento concesso in locazione a turisti?

Vediamo, quindi, quali sono le variabili che influenzano il guadagno netto del proprietario di casa.

LA GESTIONE DELL’IMMOBILE CON INTERMEDIARIO NELLE LOCAZIONI BREVI TURISTICHE

Prima di arrivare a stimare quale sia il guadagno netto del proprietario di casa che effettua locazioni brevi turistiche è opportuno analizzare la procedura.

Solitamente il proprietario di casa decide di avvalersi di intermediari per la gestione dell’attività di locazione breve a turisti. I due tipi di intermediario a cui faccio riferimento sono:

• Il portale di prenotazione online (OTA), vedi i classici Airbnb o Booking;
• L’Agente immobiliare o il Property Manager che si occupa di prenotazione e affida a terzi i servizi accessori, come pulizia, check-in/out, e lavaggio di biancheria.

Con la presenza di questi due intermediari logicamente il guadagno per il proprietario di casa si riduce. Come contropartita questo tipo di attività sarà autonoma per il proprietario, che non è caricato di alcun adempimento, se non quello legato alla sua dichiarazione dei redditi.

Nella nostra esperienza professionale questa è la fattispecie operativa più diffusa per i proprietari di casa che decidono di metterla a reddito con locazioni brevi.

Per questo ho deciso di effettuare una simulazione reddituale legata a questo tipo di modus operandi.

Vediamo, quindi, di seguito come si arriva a determinare il guadagno netto del proprietario di casa.

LA GESTIONE DELLE COMMISSIONI DI AIRBNB

È innegabile che Airbnb rappresenti  oggi un ottimo canale per trovare gli ospiti giusti che vogliano prenotare in un appartamento.

È globale, facile da utilizzare e richiede poco tempo e zero sforzi per essere configurato ad un prezzo, sicuramente non modico.

Andando ad analizzare la pagina dedicata ai Costi di Servizio di Airbnb è possibile constatare che i proprietari sono obbligati a pagare una commissione del 3-5% (che viene sottratta automaticamente al totale delle riserva) ogni qualvolta una prenotazione diventi effettiva.

Allo stesso modo, gli ospiti che prenoteranno tramite Airbnb, sono tenuti al pagamento del 5-15% dei costi di servizio, al di là del costo dei pernottamenti.

Il totale verrà calcolato a partire da vari fattori, come il sub-totale della prenotazione o il tempo di permanenza. Inoltre, se volessi inserire caratteristiche più specifiche nell’annuncio, saresti tenuto a pagare un ulteriore supplemento.

LA GESTIONE DELLA PROVVIGIONE ALL’AGENTE IMMOBILIARE O AL PROPERTY MANAGER

Il secondo aspetto da tenere in considerazione quando ci si affida ad un intermediario, sia esso un agente immobiliare o un Property Manager, e la gestione della sua commissione.

Trattandosi di un rapporto di mandato alla gestione dell’immobile, l’intermediario ha diritto a ricevere un compenso, che solitamente è proporzionale al prezzo a notte dell’appartamento. Valore sul quale è possibile che sia richiesto anche un importo fisso.

Solitamente la percentuale di compenso di spettanza dell’intermediario varia da un minimo del 10% per la sola gestione sui portali degli annunci, fino ad arrivare ad un range tra il 20% e il 30% del prezzo a notte, in caso di gestione completa dell’appartamento.

Si tratta di percentuali sicuramente non trascurabili, che finiscono per ridurre anche in questo caso il compenso spettante al proprietario di casa.

In ognuno di questi due casi deve essere tenuto in considerazione che l’intermediario è obbligato dallo scorso 1° giugno 2017 ad applicare una ritenuta fiscale del 21% sul compenso lordo del proprietario di casa. Questo nel caso in cui l’intermediario intervenga nella riscossione del compenso dal proprietario di casa.

Ritenuta che deve essere trattenuta e versata all’Erario dall’intermediario per conto del proprietario di casa. Tale ritenuta costituirà un “acconto” sulla tassazione effettiva dovuta dal proprietario di casa e determinata effettivamente in dichiarazione dei redditi.

LA GESTIONE DELLA TASSAZIONE SUL COMPENSO SPETTANTE DEL PROPRIETARIO DI CASA

Ulteriore aspetto da gestire che influenza il guadagno netto del proprietario di casa è la variabile fiscale.

Il compenso percepito dalle locazioni brevi effettuate annualmente deve essere dichiarato, ed inserito in dichiarazione dei redditi dal proprietario. Questo sia che si presenti il modello 730 che il modello Redditi PF.

Vi sono due modalità di tassazione alternativi per questa tipologia di reddito fondiario percepito. Naturalmente, in questo caso faccio riferimento ad un reddito da locazione percepito dal proprietario di casa. Tale reddito potrebbe essere percepito, anche da altri soggetti, vedi sublocatori, o comodatari, ma in questo contributo, per semplicità, faccio riferimento al reddito percepito dal titolare del diritto reale sull’immobile.

Ebbene, la tassazione del reddito fondiario derivante dalla messa a reddito dell’immobile con locazioni brevi può essere assoggettato a tassazione con due alternative:

• La tassazione ad IRPEF del reddito fondiario;
• La tassazione sostitutiva con Cedolare Secca del reddito fondiario.

Vediamo, di seguito, molto schematicamente le caratteristiche di queste due tipologie di tassazione.

LA TASSAZIONE AD IRPEF DEL REDDITO FONDIARIO

La prima possibilità offerta al proprietario di casa per tassare il suo reddito è la tassazione ad IRPEF. Scegliendo questa possibilità di tassazione il proprietario va a sommare il reddito fondiario al restante reddito imponibile IRPEF percepito nell’anno.

Con questa tassazione viene considerato imponibile per la tassazione solo il 95% del reddito fondiario percepito. Il restante 5% è considerato forfettariamente costo deducibile.

Tale reddito complessivo al netto di deduzioni spettanti, sarà assoggettato ad IRPEF e su tale importo saranno detratte le spese agevolabili. Da questo calcolo deriverà l’imposta netta dovuta. Tale imposta netta sarà ridotta dalla ritenuta operata dall’intermediario.

LA TASSAZIONE CON CEDOLARE SECCA

La cedolare è opzionabile: significa che si può non sceglierla e inserire il canone derivante dalla locazione turistica nella dichiarazione dei redditi.

È palese che si tratta di un’alternativa conveniente solo nell’ipotesi in cui si paghi un’aliquota IRPEF superiore al 21%: saranno questi proprietari i maggiori beneficiari della cedolare.

In caso di applicazione della tassazione con cedolare secca non vi sono oneri deducibili dal reddito. Tutto il reddito fondiario deve essere assoggettato a tassazione con la cedolare secca al 21%.

In pratica, quindi, la ritenuta del 21% operata dall’intermediario costituirà l’intera tassazione del proprietario. In questo caso in dichiarazione dei redditi non ci saranno imposte da versare.

GUADAGNO NETTO DEL PROPRIETARIO: UNA SIMULAZIONE NUMERICA

Proviamo a questo punto ad effettuare una simulazione numerica, molto semplice per identificare il guadagno netto del proprietario di casa.

Immaginiamo di essere i proprietari di casa di un immobile da adibire a locazione turistica. Abbiamo individuato un intermediario con cui abbiamo stipulato un contratto di mandato con rappresentanza, che opererà inserendo l’inserzione su Airbnb.

Ipotizziamo che il prezzo a notte concordato tra intermediario e proprietario sia di € 100,00. Ipotizziamo anche che le commissioni dell’intermediario siano del 20% e che quelle di Airbnb siano il 6%.

Vediamo, di seguito la simulazione per identificare il guadagno netto del proprietario al netto della tassazione. Ricordo che in questo esempio è prevista l’applicazione della ritenuta del 21% (a titolo di IRPEF o Cedolare Secca) applicata dall’intermediario.

MANDATO CON RAPPRESENTANZA DAL PROPRIETARIO ALL’AGENTE IMMOBILIARE
Prezzo lordo a notte	€ 120
% Agente	20%
Pulizie	€ 27
Commissione Booking	6%
Prezzo a notte al lordo di commissioni AIRBNB	€ 147
Commissioni AIRBNB	€ 9
Prezzo a notte tutto compreso	€ 156
Importo netto bonificato all’Agente da AIRBNB	€ 147
Di cui commissione agente	€  24
Di cui importo da girare a ditta di pulizie	€ 30
Di cui importo spettante al proprietario di casa	€ 71
Di cui ritenuta di acconto	€ 25

Come visto dallo schema sovrastante il compenso netto che spetta al proprietario di casa è di € 71. Guadagno che comunque è già al netto dell’eventuale tassazione su quel reddito (in questo caso € 25).

Il guadagno netto, con queste variabili, che rispecchiano la media del mercato è di circa il 59% del compenso lordo concordato.

Sicuramente non male per non doversi occupare di niente nella gestione della locazione nel proprio immobile.

E tu? sai stimare il tuo guadagno netto per una notte in locazione breve?

Se hai dubbi o cerchi un professionista a cui affidare la tua gestione fiscale della tua attività, contattaci!

Siamo uno Studio Professionale di Dottori Commercialisti specializzato nella fiscalità immobiliare. Con noi sei al sicuro se vuoi mettere a reddito il tuo immobile.