Home Sharing: guadagna mettendo a reddito la tua casa!

Come funzione l’Home Sharing? Quali sono gli elementi da tenere in considerazione quando si vuole mettere a reddito e locare per brevi periodi la propria abitazione? In questo contributo tutte le informazioni utili per chi vuole iniziare un’attività di locazione remunerativa.

L’Home Shairng è un nuovo modello di business ideato per mettere a reddito immobili, specialmente seconde case, attraverso la locazione di breve durata a turisti, che vi soggiornano a scopo di lavoro o svago. Negli ultimi cinque anni abbiamo assistito ad un vero e proprio boom di richieste per questo tipo di attività economica.

In parole povere l’Home Sharing oggi è l’antagonista principale dell’economia del sistema alberghiero. Nelle località di vacanza e nelle città d’arte in particolare, l’affitto per brevi periodi (inferiori a 30 giorni) di immobili da parte di turisti, sia italiani ma soprattutto esteri, è ormai cosa nota.

Se pensate che il sito leader nel settore, che raccoglie annunci di proprietari di immobili in tutto il mondo, ovvero, Airbnb sta fatturando oltre mezzo miliardo di dollari all’anno, potrete apprezzare meglio l’entità globale di questo fenomeno.

Quello di cui voglio parlarvi oggi è, se non lo avete già fatto, la modalità con la quale potete passare dall’affittare la vostra seconda casa lunghi e poco remunerativi affitti, al farla diventare una vera e propria fonte di reddito con le locazioni brevi turistiche. Non vi parlerò di come riuscire ad essere i migliori, lo capirete da soli, con l’esperienza. Quello di cui, invece, voglio parlarvi è come effettuare questo tipo di attività, rispettando le regole, che sono assai varie, visto che la pertinenza di questo argomento è materia legislativa delle regioni.

Home Sharing: il proprietario e l’Host

Nell’ambito dell’Home Sharing esistono due figure da tenere distinte e separate. La prima figura fondamentale è quella del proprietario dell’immobile, ovvero la persona che è il titolare del diritto reale, che decide di mettere a reddito il proprio immobile, da solo, oppure avvalendosi di un professionista nel campo, il c.d. Host (nella terminologia di Airbnb, che ne conta oltre 200mila sul proprio sito).

Ad oggi la figura dell’Host, ovvero dell’intermediario immobiliare è di spettanza esclusiva degli agenti immobiliari. Gli agenti immobiliari, infatti, sono gli unici soggetti a cui la legge da la facoltà di intervenire nella compravendita o nella locazione di immobili, per fungere da intermediari tra le esigenze delle parti.

Dico questo, perché ancora oggi c’è molta confusione in questa figura professionale, soprattutto nel mondo degli affitti turistici, dove molti proprietari, pur di mettere a reddito i propri immobili si affidano ad intermediari che non potrebbero operare ufficialmente sul mercato (in quanto sprovvisti del patentino da agente immobiliare).

Per quanti di voi volessero approfondire la disciplina dell’Host, vi rimando a questo nostro contributo a riguardo: “Host: l’intermediario nelle locazioni turistiche“.

Il proprietario, quindi, se vuole avviare la sua attività di Home Sharing, deve capire, preliminarmente se operare in autonomia, oppure avvalersi di un agente immobiliare, che si occuperà per lui di trovare sempre nuovi inquilini che alloggeranno nell’immobile di sua proprietà.

Home Sharing: la normativa nazionale

Per la prima volta, con il D.L. n. 50/2017 il legislatore nazionale è intervenuto per fornire una prima e chiara definizione civilistica del fenomeno delle locazioni brevi turistiche. Infatti, secondo quanto disposto dall’articolo 4 del D.L. n. 50/2017 si possono definire Home Sharing (locazioni turistiche brevi) i contratti di locazione che presentano congiuntamente i seguenti requisiti:

• Oggetto esclusivo di immobili abitativi (non vengono prese in considerazione le pertinenze);
• Durata non superiore a 30 giorni (solo contratti non soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate);
• Stipula da parte di persone fisiche.

Nel contratto di locazione può essere disciplinata anche la prestazione dei servizi accessori, come ad esempio la classica fornitura di biancheria per la camera ed il servizio di pulizia finale dei locali.

Home Sharing e normativa regionale

Come abbiamo accennato prima, il turismo nel suo insieme, è una materia demandata alla legislazione delle varie Regioni. Anche gli affitti turistici, quindi, sono tenuti al rispetto della normativa Regionale o Comunale che tratta questi argomenti all’interno della Legge sul Turismo che ogni Regione ha approvato.

A sua volta, poi, ogni Comune, specialmente quelli di città turistiche o di villeggiatura ha predisposto un proprio regolamento apposito dedicato alle attività di Home Sharing.

Ad esempio, molti Comuni hanno adottato una tassa di soggiorno, o richiedono l’iscrizione in un apposito registro di tutti i soggetti che effettuano locazioni turistiche anche in forma non imprenditoriale.

Per questo motivo, dare una lettura al regolamento adottato dal proprio Comune è sicuramente cosa utile per evitare possibili contestazioni future. Per queste informazioni chiedete allo Sportello SUAP del Comune di riferimento, oppure fate affidamento su un Commercialista che tratti questa particolare categoria di attività.

Home Sharing: adempimenti fiscali

Gli adempimenti a carico del proprietario dell’immobile sono rilevanti in caso di locazione breve turistica. In questa sezione ci occuperemo in dettaglio per fornirvi tutte le informazioni utili per quanto riguarda gli adempimenti fiscali del proprietario di casa.

Il contratto di locazione turistico

Il primo aspetto da tenere in considerazione è il contratto di locazione ad uso turistico, firmato da entrambe le parti (proprietario e conduttore) per esteso nell’ultima pagina e per sigla in ogni sua pagina.

Il contratto solitamente viene firmato al momento del check-in nell’immobile. Per esperienza posso dirvi che molti proprietari di casa non fanno firmare il contratto, anzi molto spesso nemmeno lo redigono. E’ un comportamento molto sbagliato, sia perché in questo modo è difficile dare prova della locazione, sia perché in caso di problemi con il turista, il contratto firmato è uno dei pochi strumenti che legalmente può tutelare il proprietario di casa.

Vi raccomandiamo, anche, in sede di firma del contratto di farvi rilasciare contestualmente anche copia dei documenti di identità degli occupanti.

Vi saranno utili per effettuare la comunicazione in questura (c.d. “schede alloggiati“).

La ricevuta

Al momento del pagamento del canone di affitto deve essere rilasciata dal proprietario la ricevuta. Tuttavia, quando la transazione avviene online, magari perché il turista ha effettuato la prenotazione su un sito di booking online, non è necessario rilasciare la ricevuta, a meno che non sia il turista stesso a chiederla. Solo in questo caso l’emissione del documento diventa obbligatoria.

Sulla ricevuta da consegnare all’ospite dovrà essere applicata una marca da bollo da €. 2,00.

Vi ricordiamo, anche se ormai è cosa nota, che gli importi sopra i €. 3.000 dovranno essere versati solamente tramite mezzi tracciabili (assegni, bonifici, ecc), il contante è vietato.

Home Sharing: la tassazione

Le attività di Home Sharing permettono al proprietario di casa di concedere in affitto un’appartamento a degli ospiti che si intratterranno per brevi periodi, versando un canone il cui importo è lasciato alla libera contrattazione delle parti. Tale canone di locazione, una volta percepito da parte del locatore, dovrà essere soggetto a tassazione Irpef, presentando la dichiarazione dei redditi.

I soggetti che percepiscono redditi da locazione, infatti, sono sempre obbligatoriamente tenuti a presentare la dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi P.F.).

Tassazione Irpef

Nel caso, devo dire piuttosto raro, in cui il proprietario scelga di tassare ad Irpef il reddito da locazione, tale importo, dovrà essere indicato all’interno del quadro RB del modello Redditi, che accoglie i c.d. “redditi fondiari“.

Quindi, se durante l’anno il proprietario dell’immobile ha effettuato più locazioni brevi turistiche, i relativi redditi andranno sommati, ed inseriti al rigo RB a cui fa riferimento l’immobile locato, mentre le spese sostenute (la più ricorrente è sicuramente quella per l’intermediazione dell’agenzia immobiliare), non potranno essere portate direttamente in deduzione (come nelle normali locazioni), ma si potrà beneficiare della deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario.

Questo tipo di tassazione è consigliabile per i proprietari che hanno molti oneri deducibili e detraibili da sfruttare nella propria dichiarazione dei redditi.

Cedolare secca

Alternativamente,  al posto della tassazione Irpef che abbiamo appena visto, il proprietario dell’immobile potrà optare per la tassazione con cedolare secca, che può essere applicata anche alle locazioni brevi turistiche.

In questo caso l’opzione per l’esercizio della cedolare secca, dovrà essere effettuata direttamente in dichiarazione dei redditi, nel quadro RB, in corrispondenza del rigo che identifica l’immobile locato (questo nel caso in cui il contratto di locazione turistico resti verbale e non venga quindi registrato). Possono usufruire della cedola secca i proprietari i sublocatori o i comodatari (eccezioni, valide sono per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni).

In caso di registrazione delle locazioni turistiche l’opzione si esercita direttamente nel modello RLI, che dovrà essere consegnato all’Agenzia delle Entrate, assieme agli altri documenti utili per la registrazione del contratto (per maggiori informazioni sulla registrazione del contratto vi rimando a questo articolo “La registrazione dei contratti di locazione immobiliare“).

Ricordiamo che, a prescindere dal tipo di tassazione scelto, in caso di contratti di locazione non registrati, dovrà essere sempre barrata la colonna 7 della sezione II del quadro RB).

Il ruolo dell’intermediario

L’articolo 4 del D.L. n. 50/2017 ha modificato il ruolo affidato agli intermediari immobiliari, che operano per conto del proprietario (in possesso del requisito di Agente immobiliare). Infatti, il Decreto prevede che:

“i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 conclusi per il loro tramite”

Viene così individuata una novella ipotesi di sostituzione tributaria, ossia di fattispecie in cui l’obbligazione tributaria è posta a carico di un soggetto (il sostituto, appunto) diverso da colui che realizza il presupposto del tributo (definito invece sostituito), nonché, nell’eventualità in cui il locatario opti per la cedolare secca in dichiarazione, di regime fiscale sostitutivo.

La ritenuta

Diversamente, ossia qualora non venga esercitata l’opzione per la cedolare secca da parte del proprietario, continua ad applicarsi il regime ordinario Irpef, ma rimane l’obbligo a carico degli intermediari e dei gestori telematici di effettuare la ritenuta, anche se quest’ultima rappresenta un mero acconto sull’Irpef liquidata in dichiarazione.

La disposizione in commento introduce quindi una nuova ipotesi di ritenuta alla fonte accanto a quelle previste dagli artt. 23 e ss. del DPR n. 600/73. La misura della cui aliquota (pari al 21%, appunto) è peraltro assolutamente inedita e non trova alcun parallelismo nel nostro ordinamento (l’importo delle ritenute alla fonte oscilla infatti generalmente tra i 20 e i 30 punti percentuali).  La cui mancata applicazione da parte dell’intermediario o del gestore è punita con la sanzione amministrativa di cui all’art. 14 del D.Lgs. n. 471/97 (“Violazioni dell’obbligo di esecuzione di ritenute alla fonte”), pari al 20% dell’ammontare non trattenuto. Ovvero, in caso di superamento del tetto di 150.000 euro per periodo d’imposta, della pena della reclusione da 6 mesi a 2 anni, ai sensi dell’art. 10-bis del D.Lgs. n. 74/2000.

Codice tributo 1919

L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione del 05/07/2017 n. 88 emanata dalla Direzione Centrale Amministrazione, Pianificazione e Controllo istituisce il codice tributo per il versamento, tramite modello F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve: si tratta del codice “1919”.

Home Sharing e imposta di soggiorno

Agli intermediari immobiliari o in alternativa ai proprietari è affidato poi il ruolo di responsabili per il pagamento dell’imposta di soggiorno di cui all’art. 4 del D.Lgs. n. 23/11.

A seguito della conversione in legge del D.L. n. 50/2017 convivono dunque due differenti regimi di responsabilità all’interno dell’imposta di soggiorno

La comunicazione di pubblica sicurezza

Come chiarito dal Ministero dell’Interno, con la Circolare n. 0004023 del 26 giugno 2015 della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, in risposta ad un quesito sollevato da un’associazione di B&B, Affittacamere e Case vacanze, ha affermato che per colmare un vuoto normativo, gli oneri stabiliti dall’articolo 109 del TULPS (che impone la comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S.) non possono ritenersi circoscritti ai solo esercizi ricettivi tipizzati dal TULPS medesimo o tradizionalmente gestiti da operatori turistici professionali.

In pratica, non possono ritenersi esclusi dall’obbligo di comunicazione alle autorità di P.S. coloro i quali affittano appartamenti ammobiliati (ad uso turistico od altro) per periodi più o meno brevi. Indipendentemente dalla eventuale classificazione o meno delle leggi regionali e di prescrizioni locali in materia di turismo e di locazione ad uso turistico.

Home sharing: consulenza

Se necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarci attraverso il form di cui al link seguente. Riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sull’argomento.