Il contratto di locazione turistica: modelli contrattuali

Nel contratto di locazione turistica una parte si obbliga a far godere all’altra un immobile, per un determinato tempo e a fronte di un determinato corrispettivo, per finalità turistiche.

Il contratto di locazione turistica può essere stipulato:

  • direttamente dal proprietario del bene (c.d. locazione diretta);
  • mediante un intermediario immobiliare, che può agire in veste di mandatario con o senza rappresentanza o in qualità di sublocatore.

Vediamo nel dettaglio questi modelli di business evidenziandone i riflessi fiscali nell’adottare un modello piuttosto che un altro.

Locazione diretta

La locazione diretta consiste nel contratto stipulato direttamente tra proprietario ( o altro soggetto che ha in godimento del bene) e conduttore, senza intermediazione da parte di terzi. Il locatore, una volta trovato l’accordo con il conduttore, stipulerà il contratto di locazione turistico in forma scritta, allegando:

  • verbale di consegna delle chiavi;
  • inventario al fine di dare prova dei mobili ed oggetti di arredamento contenuti nell’immobile.

Al momento della riconsegna dell’immobile è opportuno sottoscrivere il verbale di riconsegna delle chiavi.

Il contratto di locazione può essere sottoscritto anche antecedentemente all’inizio della locazione.

Aspetti fiscali

Ai fini delle imposte dirette, il locatore dichiarerà il reddito in base alla tipologia reddituale prodotta. Infatti si possono avere le seguenti casistiche:

  • in caso di reddito fondiario, dovrà essere dichiarato l’intero canone indicato nel contratto ( al netto della deduzione forfettaria del 5%, a meno che non si sia aderito alla cedolare secca, in questo caso va dichiarato il 100% del canone). Non si considerano eventuali spese per servizi aggiuntivi (spese di manutenzione sull’immobile, spese di biancheria, etc);
  • in caso di reddito d’impresa, il canone di locazione rileverà tra i ricavi, mentre le spese per eventuali servizi accessori, rientreranno tra i costi deducibili.

Mentre ai fini delle imposte indirette, il locatore provvederà alla registrazione del contratto se la durata è superiore a 30 giorni e, se del caso, emetterà una fattura per il canone di locazione.

Mandato con rappresentanza

Il locatore può decidere di locare l’immobile anche per mezzo di un’agenzia immobiliare, affinché questa individui il conduttore e fornisca assistenza in sede di redazione del contratto di locazione.

Ai sensi dell’art. 1704 c.c., il locatore può concludere un contratto di mandato con rappresentanza con l’agenzia immobiliare.

Attraverso tale forma contrattuale, il mandante conferisce al mandatario (agenzia di intermediazione), a mezzo di procura, il potere di agire per suo conto ed in suo nome, con la conseguenza che gli effetti giuridici dell’attività del mandatario ricadranno direttamente sulla sfera giuridica del mandante.

L’incarico di mandato che il proprietario conferisce al mandatario può concretizzarsi nelle seguenti obbligazioni a carico del mandatario:

  • ricerca e selezione del conduttore;
  • intermediazione nella conclusione del contratto;
  • assistenza nella redazione o predisposizione del contratto di locazione;
  • eventuale assistenza nello svolgimento degli adempimenti correlati alla locazione.

La conclusione del contratto di locazione oggetto del mandato potrà avvenire alternativamente:

  • direttamente tra il locatore e il conduttore;
  • tra l’agenzia ( in rappresentanza del locatore) ed il conduttore;

Aspetti fiscali

Ai fini delle imposte dirette, il soggetto che ha conferito il mandato con rappresentanza, dichiarerà il reddito in base alla tipologia reddituale prodotta:

  • in caso di reddito fondiario, dovrà essere dichiarato l’intero canone indicato nel contratto (al netto della deduzione forfettaria del 5%, a meno che non sia stata espressa l’opzione della cedolare secca, in quest’ultimo caso deve essere dichiarato il 100% del canone). Non rilevano le spese addebitate dal mandatario per la gestione del rapporto e per gli eventuali servizi aggiuntivi (spese di pulizia, biancheria, etc.);
  • in caso di reddito d’impresa, il canone indicato nel contratto rileverà tra i ricavi mentre le spese addebitate dal mandatario per la gestione del rapporto e per gli eventuali servizi aggiuntivi (spese di pulizia, biancheria, etc.) saranno costi deducibili;
  • nel caso di reddito diverso, il canone indicato nel contratto rileverà tra i corrispettivi derivanti dall’attività commerciale non esercitata abitualmente, mentre le spese addebitate dal mandatario per la gestione del rapporto e per gli eventuali servizi aggiuntivi (spese di pulizia, biancheria, etc.) saranno deducibili dal singolo reddito.

Ai fini delle imposte indirette provvederà anche tramite il soggetto mandatario alla registrazione del contratto se la durata è superiore a 30 giorni e, se nel caso, emetterà una fattura per l’intero importo del canone di locazione.

Mandato senza rappresentanza

Ai sensi dell’art. 1705 del Codice civile il locatore può decidere di affidare la locazione dell’immobile ad un intermediario immobiliare mediante un mandato senza rappresentanza.

Tramite il mandato senza rappresentanza, il locatore (mandante) affida all’agenzia (mandatario) il compito di trovare il conduttore e di stipulare il contratto a nome dell’agenzia ma per conto proprio.

Il mandatario acquisisce in nome proprio (ma per conto del mandante) tutti i diritti e gli obblighi derivante dal contratto concluso con il conduttore, per trasferirli successivamente in capo al mandante.

Questo modello di business è particolarmente diffuso per le locazioni turistiche, caratterizzate da un frequente ricambio dei conduttori.

Aspetti fiscali

Ai fini delle imposte dirette, il soggetto che ha conferito il mandato senza rappresentanza, dichiarerà il reddito in base alla tipologia reddituale prodotta:

  • in caso di reddito fondiario, dovrà essere dichiarato l’intero canone indicato nel contratto (al netto della deduzione forfettaria del 5%, a meno che non sia stata espressa l’opzione della cedolare secca, in quest’ultimo caso deve essere dichiarato il 100% del canone). Non rilevano le spese addebitate dal mandatario per la gestione del rapporto e per gli eventuali servizi aggiuntivi (spese di pulizia, biancheria, etc.);
  • in caso di reddito d’impresa, il canone indicato nel contratto rileverà tra i ricavi mentre le spese addebitate dal mandatario per la gestione del rapporto e per gli eventuali servizi aggiuntivi (spese di pulizia, biancheria, etc.) saranno costi deducibili;
  • nel caso di reddito diverso, il canone indicato nel contratto rileverà tra i corrispettivi derivanti dall’attività commerciale non esercitata abitualmente, mentre le spese addebitate dal mandatario per la gestione del rapporto e per gli eventuali servizi aggiuntivi (spese di pulizia, biancheria, etc.) saranno deducibili dal singolo reddito. Solitamente tali spese sono interamente a carico del mandatario per cui non vanno ad incidere sul canone netto corrisposto.

Ai fini delle imposte indirette, se la durata del contratto è superiore a 30 giorni, il mandatario emetterà una fattura per l’intero importo del canone di locazione. Mentre, il mandante non dovrà porre in essere alcun adempimento ai fini dell’imposta di registro, salvo, se soggetto passivo IVA, emettere nei confronti del mandatario una fattura per il canone di locazione pattuito nel contratto di mandato.

Locazione “vuoto per pieno”

Con il modello di business “vuoto per pieno”, il proprietario dell’immobile loca il bene ad un soggetto terzo, il quale riconoscerà un canone fisso preconcordato ed eventualmente dei compensi variabili.

Le parti del contratto ottengono con questo modello di business un reciproco vantaggio:

  • il locatore intermediario percepisce i canoni della locazione e sopporta il rischio che questi non siano locati;
  • il proprietario ha un’entrata assicurata anche se l’immobile non è locato.

Aspetti fiscali

Sotto il profilo fiscale, occorre analizzare con attenzione le clausole del contratto e quindi applicare le fattispecie previste per il mandato con o senza rappresentanza con le seguenti precisazioni:

  • nel caso in cui il contratto preveda un importo fisso ed uno in percentuale in base alle locazioni effettivamente poste in essere, l’intero imposto corrisposto sarà inquadrato come canone di locazione e, ai fini dell’imposta di registro occorrerà procedere alla registrazione iniziale indicando il solo canone fisso e successivamente sarà determinato il conguaglio;
  • in caso in cui il contratto preveda una penale a favore del locatore per la mancata locazione, la stessa dovrebbe essere inquadrata come “provento conseguito in sostituzione di un reddito” e come tale costituire reddito della stessa categoria di quelli sostituiti o perduti.

Contratto di locazione turistica: conclusioni e consulenza

Come avrai visto leggendo questo contributo, vi sono vari modelli di business per la gestione della locazione turistica con riflessi sia sotto il profilo della responsabilità che fiscale.

Se hai bisogno di assistenza nella scelta del modello di business e nella stesura del contratto di locazione turistica, contattami al link che troverai qui di seguito.

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