Immobile ad uso promiscuo: aspetti fiscali

Il professionista, cioè il lavoratore autonomo non iscritto alla Camera di Commercio, può dedurre le spese di casa-ufficio quando utilizzi l’abitazione promiscuamente, cioè utilizza l’abitazione sia come luogo di abitazione, che per motivi di lavoro, ha un piccolo ufficio in casa.

Date le numerose domande che ricevo quotidianamente in merito alle spese dell’immobile ad uso promiscuo da parte di un professionista, desidero affrontare nel dettaglio questo tema di interesse abbastanza diffuso.

Vediamo pertanto in questo contributo in quali casi e quali sono le spese che possiamo dedurre dall’immobile che utilizziamo in parte come abitazione ed in parte per svolgere la propria attività.

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Immobile ad uso promiscuo: deduzione spese

Molto spesso capita che un professionista non ha un ufficio proprio destinato al proprio lavoro ma utilizza la propria abitazione per svolgere la propria attività. Nel primo caso, da un punto di vista fiscale è possibile dedurre l’intero costo. Mentre nel caso di utilizzo dell’immobile promiscuamente, ovvero in parte come luogo di abitazione e in parte per motivi di lavoro, il risparmio fiscale è chiaramente minore, ma sempre interessante.

L’art. 54, comma 3 del Dpr. 917/1986 prevede:

“per gli immobili utilizzati promiscuamente, a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o professione, è deducibile una somma pari al 50 per cento della rendita ovvero, in caso di immobili acquisiti mediante locazione, anche finanziaria, un importo pari al 50 per cento del relativo canone”.

Come si evince dalla norma, anche nel caso di immobile ad uso promiscuo è possibile ottenere un importante risparmio fiscale.

La deduzione varia a seconda se il professionista è proprietario dell’immobile o ha un contratto di locazione. Nel primo caso, la deduzione è pari al 50% della rendita catastale dell’immobile.

Mentre se il professionista ha un contratto di locazione nell’immobile ad uso promiscuo, potrà portare in deduzione il 50% dei canoni pagati.

Plusvalenze e minusvalenze

La cessione di immobili ad uso promiscuo non genera componenti rilevanti ai fini della determinazione del reddito di lavoro autonomo professionale data l’impossibilità di considerare strumentale l’immobile ad uso promiscuo.

La plusvalenza potrebbe concorrere al reddito complessivo del professionista come reddito diverso, al ricorrere di tutte le condizioni previste dall’art. 67 comma 1 let. b) del TUIR:

  • acquisto a titolo diverso da quello successorio;
  • cessione entro il quinquennio dall’acquisto;
  • mancata destinazione ad abitazione principale per la maggior parte del periodo d’imposta intercorso tra l’acquisto e la la cessione infraquinquennale.

Spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione

Le spese relative all’ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione degli immobili ad uso promiscuo sono deducibili nell’anno di sostenimento della spesa nel limite del 50%, se non imputabili, per le loro caratteristiche, ad incremento del consto del bene. Alle spese non incrementative sostenute su immobili ad uso promiscuo si rende applicabile il plafond del 5%, al fine di determinare le spese deducibili e quelle eccedenti la cui deducibilità è rinviata per quote costanti nei 5 esercizi successivi.

Interessi passivi sostenuti per l’acquisizione del bene

L’art. 54 comma 3 del TUIR, tra gli oneri relati agli immobili a uso promiscuo non menziona gli interessi passivi eventualmente sostenuti per la loro acquisizione, rendendo così dubbia la loro deducibilità al 50%. Si tratta di oneri comunque deducibili: infatti, nel caso di acquisizione del bene in leasing, gli interessi passivi impliciti nel canone finiscono per essere deducibili nella misura del 50%. Considerata la tendenziale equivalenza tra acquisto in proprietà ed acquisto tramite leasing, pare corretto ritenere che anche per gli immobili ad uso promiscuo acquistati direttamente gli interessi passivi relativi al finanziamento siano deducibile nella stessa misura.

Altro immobile dove si svolge l’attività professionale: niente deduzione

La deduzione pari al 50% dell’immobile ad uso promiscuo è subordinata alla condizione che egli non disponga di un altro immobile nello stesso comune, ove svolga esclusivamente l’attività professionale.

Questo è stato confermato nella sentenza di Cassazione n. 31621 del 4 dicembre 2019.

L’intenzione della Suprema Corte è quella di evitare che, in presenza di un immobile già utilizzato per fini professionali, il contribuente possa dedursi i costi relativi ad un secondo immobile ubicato nello stesso comune ancorché adibito ad uso promiscuo.

Tale esclusione vale anche nel caso in cui l’altro locale fosse locato ad altri professionisti.

Immobile ad uso promiscuo: cosa scrivere nel contratto

Al fine di evitare possibili contestazioni anche da parte dell’Amministrazione finanziaria, potrebbe essere utile prevenire (ed evitare) possibili problemi, provando a blindare il contratto di locazione. Questo si ottiene, inserendo una clausola specifica in cui si chiarisce che l’immobile è locato ad uso abitazione, restando in ogni caso consentito svolgere nell’immobile attività del tutto secondaria e accessoria.

Immobile ad uso promiscuo: niente cedolare secca

E’ possibile applicare la cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative. Restano escluse quelle effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni. La circolare n. 26 E del 1 giugno 2011, chiarisce che i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Sono inoltre esclusi dall’applicazione della cedolare secca anche i
contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.

Immobile ad uso promiscuo: detrazioni fiscali

Un altro aspetto sicuramente importante riguarda le agevolazioni fiscali, c.d. bonus, in caso di interventi realizzati su immobili ad uso promiscuo. In linea generale, la maggior parte degli interventi attualmente in vigore, sono ridotti nel caso in cui siano eseguiti su unità immobiliari residenziali adibite a uso promiscuo. Nel caso del superbonus 110% è possibile portare in detrazione, nel caso di immobili a uso promiscuo, solo il 50% della quota di spese. Questo è stato affermato in più occasioni dall’Agenzia delle Entrate.

Stessa situazione anche nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 16 bis del DPR 22 dicembre 1986 n. 917. E’ prevista anche per questa tipologia di interventi una detrazione spettante del 50%.

Disciplina Iva immobili a uso promiscuo professionista

Per quanto riguarda l’Iva, vale la regola generale della detraibilità, e non esiste una forfettizzazione della quota di detrazione. E’ opportuno individuare in modo analitico la quota di costi imputabile all’utilizzo professionale e poi deve essere detratta l’imposta corrispondente. L’imposta riferibile alla sfera privata è soggettivamente indetraibile, ed andrà ad incrementare il costo deducibile. La norma non definisce una regola specifica al riguardo, tuttavia la circolare ministeriale n. 328/E del 24 dicembre 1997 ha individuato come parametro la cubatura dell’immobile.

Qualora non siamo in grado di imputare la parte relativa all’uso domestico e quella relativa al lavoro consiglio di considerare l’iva indetraibile. Questo, per evitare contestazioni in caso di controllo da parte del Fisco. Quest’ultimo potrebbe richiedere oltre all’iva portata in detrazione e considerata non spettante anche le relative sanzioni.

2 commenti su “Immobile ad uso promiscuo: aspetti fiscali”

  1. Buongiorno,
    anzitutto grazie per l’interessante articolo. Ho tuttavia da farLe una domanda che riguarda il mio caso specifico. Sono un libero professionista con p.i. e lavoro principalmente da casa. L’immobile tuttavia è di proprietà di mia moglie (siamo regolarmente sposati da 10 anni). Ho comunque diritto a portare in deduzione alcune spese quali quelle condominiali o altre?
    Grazie mille per un Vostro cortese riscontro.
    Riccardo

    Rispondi
    • Buongiorno,

      per il suo caso specifico le chiederei di contattarmi al link che trova in calce all’articolo in modo da approfondire la sua situazione nel dettaglio.

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