Immobile ad uso promiscuo: aspetti fiscali

Il professionista, cioè il lavoratore autonomo non iscritto alla Camera di Commercio, può dedurre le spese di casa-ufficio quando utilizzi l’abitazione promiscuamente, cioè utilizza l’abitazione sia come luogo di abitazione, che per motivi di lavoro, ha un piccolo ufficio in casa.

Date le numerose domande che ricevo quotidianamente in merito alle spese dell’immobile ad uso promiscuo da parte di un professionista, desidero affrontare nel dettaglio questo tema di interesse abbastanza diffuso.

Vediamo pertanto in questo contributo in quali casi e quali sono le spese che possiamo dedurre dall’immobile che utilizziamo in parte come abitazione ed in parte per svolgere la propria attività.

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Immobile ad uso promiscuo: deduzione spese

Molto spesso capita che un professionista non ha un ufficio proprio destinato al proprio lavoro ma utilizza la propria abitazione per svolgere la propria attività. Nel primo caso, da un punto di vista fiscale è possibile dedurre l’intero costo. Mentre nel caso di utilizzo dell’immobile promiscuamente, ovvero in parte come luogo di abitazione e in parte per motivi di lavoro, il risparmio fiscale è chiaramente minore, ma sempre interessante.

L’art. 54, comma 3 del Dpr. 917/1986 prevede:

“per gli immobili utilizzati promiscuamente, a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o professione, è deducibile una somma pari al 50 per cento della rendita ovvero, in caso di immobili acquisiti mediante locazione, anche finanziaria, un importo pari al 50 per cento del relativo canone”.

Come si evince dalla norma, anche nel caso di immobile ad uso promiscuo è possibile ottenere un importante risparmio fiscale.

La deduzione varia a seconda se il professionista è proprietario dell’immobile o ha un contratto di locazione. Nel primo caso, la deduzione è pari al 50% della rendita catastale dell’immobile.

Mentre se il professionista ha un contratto di locazione nell’immobile ad uso promiscuo, potrà portare in deduzione il 50% dei canoni pagati.

Quali costi per la gestione dell’immobile posso dedurre

Sono deducibili sempre nella misura del 50% le spese per i servizi relativi a tali immobili ( ad es. spese per le utenze). Per poter dedursi il costo è necessario che le utenze siano intestate alla partita iva del professionista. Se le utenze sono ad uso domestico il costo e l’iva sono sempre indeducibili/indetraibili. Per quanto riguarda l’aspetto della detraibilità dell’iva, come chiarito dalla C.M. 328/1997 serve un criterio oggettivo di identificazione della suddivisione delle spese tra uso personale/domestico e lavorativo. Qualora non siamo in grado di imputare la parte relativa all’uso domestico e quella relativa al lavoro consiglio di considerare l’iva indetraibile. Questo, per evitare contestazioni in caso di controllo da parte del Fisco. Quest’ultimo potrebbe richiedere oltre all’iva portata in detrazione e considerata non spettante anche le relative sanzioni.

Altro immobile dove si svolge l’attività professionale: niente deduzione

La deduzione pari al 50% dell’immobile ad uso promiscuo è subordinata alla condizione che egli non disponga di un altro immobile nello stesso comune, ove svolga esclusivamente l’attività professionale.

Questo è stato confermato nella sentenza di Cassazione n. 31621 del 4 dicembre 2019.

L’intenzione della Suprema Corte è quella di evitare che, in presenza di un immobile già utilizzato per fini professionali, il contribuente possa dedursi i costi relativi ad un secondo immobile ubicato nello stesso comune ancorché adibito ad uso promiscuo.

Tale esclusione vale anche nel caso in cui l’altro locale fosse locato ad altri professionisti.

Immobile ad uso promiscuo: cosa scrivere nel contratto

Al fine di evitare possibili contestazioni anche da parte dell’Amministrazione finanziaria, potrebbe essere utile prevenire (ed evitare) possibili problemi, provando a blindare il contratto di locazione. Questo si ottiene, inserendo una clausola specifica in cui si chiarisce che l’immobile è locato ad uso abitazione, restando in ogni caso consentito svolgere nell’immobile attività del tutto secondaria e accessoria.

Immobile ad uso promiscuo: niente cedolare secca

E’ possibile applicare la cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative. Restano escluse quelle effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni. La circolare n. 26 E del 1 giugno 2011, chiarisce che i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Sono inoltre esclusi dall’applicazione della cedolare secca anche i
contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.

Immobile ad uso promiscuo: detrazioni fiscali

Un altro aspetto sicuramente importante riguarda le agevolazioni fiscali, c.d. bonus, in caso di interventi realizzati su immobili ad uso promiscuo. In linea generale, la maggior parte degli interventi attualmente in vigore, sono ridotti nel caso in cui siano eseguiti su unità immobiliari residenziali adibite a uso promiscuo. Nel caso del superbonus 110% è possibile portare in detrazione, nel caso di immobili a uso promiscuo, solo il 50% della quota di spese. Questo è stato affermato in più occasioni dall’Agenzia delle Entrate.

Stessa situazione anche nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 16 bis del DPR 22 dicembre 1986 n. 917. E’ prevista anche per questa tipologia di interventi una detrazione spettante del 50%

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