Immobile ereditato: imposte da pagare

Quali e quante sono le imposte da pagare quando si riceve un immobile in ereditato?

Quando si riceve un immobile ereditato oltre all’imposta di successione è necessario considerare le imposte ipotecaria e catastale. Quest’ultime variano a seconda se siamo in presenza dell’agevolazione prima casa o meno.

Se non si rinuncia all’eredità e se il valore è superiore a 100mila euro o se l’eredità comprende beni immobili, bisogna presentare in via telematica la dichiarazione di successione.

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Immobile ereditato: base imponibile imposta di successione

Per gli immobili di proprietà la base imponibile per il calcolo dell’imposta è costituita dalla loro rendita catastale (rivalutata del 5%) moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:

  • 110, per la prima casa;
  • 120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (esclusi quelli delle categorie A/10 e C/1)
  • 140, per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
  • 60, per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D
  • 40,8, per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

Per i terreni non edificabili il valore imponibile si determina, invece, moltiplicando per 90 il reddito dominicale già rivalutato del 25%.

Imposta di successione: franchigie e aliquote

Quando si eredita una casa è necessario pagare l’imposta di successione. Tale imposta prevede determinate franchigie e aliquote. Qui di seguito le soglie e le aliquote che variano in funzione del legame di parentela:

  • Immobile ereditato al coniuge, ai figli, ai genitori, ai nipoti: l’imposta di successione è pari al 4% del valore dell’eredità, ma solo per la parte che supera 1.000.000 di euro.
  • Casa in eredità a fratelli o sorelle: l’imposta di successione è pari al 6%, ma solo sul valore dell’eredità che supera 100mila euro.
  • Casa in eredità ad altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta, affini in linea correlata entro il 3° grado: l’imposta di successione è pari al 6% del valore dell’eredità.
  • Immobile ereditato ad altri soggetti non legati da nessuno dei suddetti vincoli di parentela: l’imposta di successione è pari all’8% del valore dell’eredità senza franchigie.
  • Casa in eredità a un disabile: l’aliquota dell’imposta di successione è quella relativa al grado di paretela, ma si applica solo per la parte di eredità che supera 1,5 milioni di euro.

Immobile ereditato: imposta ipotecaria e catastale 

Quando in successione ci sono beni immobili, oltre all’eventuale imposta di successione bisogna considerare le imposte ipotecaria e catastale. Queste, ammontano, rispettivamente, al 2% e all’1% del valore degli immobili, con un versamento minimo di 200 euro per ciascuna imposta. Tali imposte devono essere versate prima della presentazione della dichiarazione di successione. Per il pagamento deve essere utilizzato il modello F23, con i seguenti codici tributo:

  • 649T per l’imposta ipotecaria;
  • 737T per l’imposta catastale.

Agevolazione prima casa

Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro per ciascuna
imposta. Questo, indipendentemente dal valore dell’immobile caduto in successione, quando il beneficiario (o, nel caso di immobile trasferito a più beneficiari, almeno uno di essi) ha i requisiti necessari per fruire dell’agevolazione “prima casa”.
In questo caso è necessario attestare nella dichiarazione di successione l’esistenza delle
condizioni che la legge richiede.

Quali sono i requisiti?

Le agevolazioni fiscali sono concesse se chi eredita l’immobile:
• non è titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e
abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile
ereditato
• non è titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di
diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione
acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima
casa.
Questi due requisiti devono essere verificati entrambi.
Inoltre, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’erede ha la propria residenza o in cui
intende stabilirla entro diciotto mesi. Quest’ultimo requisito non è richiesto, come per esempio per il personale delle forze di polizia.

Quando si decade dall’agevolazione?

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 33/2011, ha fornito importanti chiarimenti in merito alla decadenza agevolazione prima casa. Si decade dall’agevolazione sia nel caso in cui uno degli eredi abbia reso una falsa dichiarazione, sia quando l’erede non trasferisca la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile ereditato nel termine di diciotto mesi.

Nel primo caso, la falsità della dichiarazione comporterà la decadenza del beneficio non
solo per chi ha dichiarato di possedere i requisiti per poterne fruire, ma anche per gli altri
coeredi. Tuttavia, la sanzione sarà erogata solo all’erede che ha dichiarato il falso.
Anche nel secondo caso si avrà la decadenza dal beneficio. Tuttavia, il pagamento dell’imposta e delle relative sanzioni interesserà esclusivamente il soggetto che non ha
rispettato l’impegno assunto, ovvero il trasferimento della residenza.

Si avrà la decadenza dal beneficio, anche nel caso in cui il beneficiario-dichiarante rivenda
l’immobile entro cinque anni dall’acquisto, senza procedere entro un anno al riacquisto di
altro immobile da adibire a “prima casa”. Il dichiarante sarà tenuto al pagamento dell’imposta e applicazione delle relative sanzioni.

Vendita immobile ereditato: è possibile?

Qualora l’erede avesse dichiarato che l immobile ereditato fosse prima casa, non potrà essere venduta pima di 5 anni. Qualora la casa eredita dovesse essere venduta prima dei 5 anni, per non perdere i requisiti prima casa, l’erede è tenuto, entro l’anno successivo, ad acquistare un’altra abitazione avente anch’essa le stesse caratteristiche di “prima casa”. 

Se desideri approfondire questo aspetto ti consiglio il seguente contributo: “Vendita della casa ereditata: quando è possibile?”

Immobile ereditato: dichiarazione di successione

La dichiarazione deve essere presentata entro 12 mesi dalla data di apertura della successione che coincide, generalmente, con la data del decesso del contribuente. ll modello di dichiarazione di successione e domanda di volture catastali deve essere presentato in via telematica. La presentazione cartacea del modello conforme a quello approvato è consentita in via eccezionale ai residenti all’estero. Questo, nel caso in cui siano impossibilitati alla trasmissione telematica.

Chi deve presentare la dichiarazione di successione?

  • gli eredi, i chiamati all’eredità e i legatari (purché non vi abbiano espressamente rinunciato);
  • i rappresentanti legali degli eredi o dei legatari;
  • gli immessi nel possesso dei beni, in caso di assenza del defunto o di dichiarazione di morte presunta
  • gli amministratori dell’eredità
  • i curatori delle eredità giacenti
  • gli esecutori testamentari
  • i trustee.

Se più persone sono obbligate alla presentazione della dichiarazione è sufficiente presentarne una sola.

coloro che hanno presentato la dichiarazione di successione in cui sono indicati beni immobili non devono presentare la dichiarazione Imu (Imposta municipale propria). Saranno gli stessi uffici dell’Agenzia delle Entrate, competenti a ricevere la dichiarazione di successione, a trasmetterne copia al Comune in cui sono ubicati gli immobili.

Imposta di successione: sarà aumentata?

Di recente il leader del PD, Enrico Letta, ha proposto una revisione della tassa di successione per i grandi patrimoni. La proposta riguarda un incremento della tassa di successione sugli immobile sugli altri beni mobili. Questo per creare un fondo da destinare ai neo18enni, scelti in base all’ISEE. La proposta è di portare l’aliquota al 20% dell’imposta di successione per le eredità da genitori a figli superiori a 5.000.000 di euro.

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