Immobile in Italia di società estera: tassazione

Quando la detenzione di un immobile in Italia di società estera rappresenta fattispecie di stabile organizzazione? Quali sono i riflessi fiscali per una società estera che detiene un immobile in Italia?

Quando una società estera decide di acquistare un immobile in Italia, è opportuno preliminarmente fare una pianificazione fiscale. Quest’ultima non significa soltanto risparmiare imposte, ma piuttosto ottimizzare il proprio carico fiscale.

Nel caso tu abbia avviato una società estera per il tuo business, acquistare immobili in Italia, può portare a risparmi fiscali. Questo, a condizione che l’acquisto venga effettuato da una società non residente. Ovviamente mi riferisco a immobili che saranno oggetto di locazione a terzi in Italia, con un reddito generato dalla società che li detiene.

Vediamo in questo contributo, in quali casi un immobile può costituire stabile organizzazione in Italia. Acquistare immobili in Italia intestati a società estere può portare a risparmi fiscali. Questo però, solo in alcuni specifici casi. 

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Società estera senza stabile organizzazione in Italia: può acquistare un immobile?

Per rispondere a questa domanda voglio portare qui di seguito un quesito posto da un mio cliente:

“Vivo all’estero da anni e sono amministratore di una società estera e senza stabile organizzazione in Italia. La società ha acquistato un immobile (civile abitazione) in Italia, in una zona turistica. L'immobile che intendo affittare, come attività accessoria a quella svolta all’estero. Quali tasse dobbiamo pagare sul reddito derivante dall’immobile italiano?”

Partendo da questo quesito di un mio cliente, voglio spiegarti quali sono i riflessi fiscali per una società estera che detiene immobili in Italia.

Immobile in Italia di società estera: riflessi operativi

Una società estera può liberamente acquistare immobili in Italia. La società può acquistare in Italia sia immobili strumentali per la propria l’attività, oppure non strumentali (es. abitativi). Se la società estera acquista immobili non strumentali e li mette a reddito, ciò potrebbe rappresentare una vera e propria attività d’impresa. La condizione di imprenditorialità è legata allo svolgimento dell’attività in modo organizzato e duraturo nel tempo. In questo contributo esaminerò il caso di possesso di un numero di immobili tale da non configurare lo svolgimento di un’attività d’impresa in Italia. Non posso definire in modo certo quale sia il numero di immobili tale da configurare la nascita di un’attività d’impresa. Però posso dirti che l’attività deve essere svolta in modo marginale.

Quando l’immobile in Italia non configura stabile organizzazione?

Per capire come deve essere tassato un reddito in Italia, è opportuno capire la questione di “stabile organizzazione“. Per risolvere questo aspetto è intervenuta la Risoluzione n. 460196/1989 dell’Agenzia delle Entrate, che recita quanto segue:

“La struttura immobiliare (la proprietà di un immobile) non sembra, quindi, concretizzare una stabile organizzazione, trattandosi di un bene patrimoniale non avente distinzione organizzativa e contabile dalla casa madre“.

Pertanto la mera detenzione di una struttura immobiliare in Italia non deve essere considerata come stabile organizzazione per una società estera. Dalla risoluzione si evince che la fattispecie di non rilevanza si ha anche nel caso in cui venga acquistato (non un piccolo immobile) anche un intero complesso immobiliare. Questo, in quanto trattasi di “bene patrimoniale non avente distinzione organizzativa e contabile dalla casa madre“.

La locazione dell’immobile non configura stabile organizzazione

Vediamo se cambia la situazione nel caso in cui l’immobile detenuto dalla società sia messo a reddito. La risoluzione dell’Agenzia delle Entrate vista in precedenza, indica quanto segue:

“resterebbe comunque da verificare che il soggetto estero effettivamente impianterà in Italia un’attività da definirsi imprenditoriale e non meramente di semplice affitto di locali“

Più avanti la risoluzione definisce una stabile organizzazione con le seguenti parole:

“la effettiva istituzione di una autonoma e funzionale struttura nazionale…sia sul piano gestionale che sul piano contabile e deve costituire…un’entità economica operativa dotata di autonomia di gestione“

Pertanto, quando la locazione riguardi, data l’ampiezza dell’immobile ed i canoni percepiti, una attività marginale per l’azienda, essa non modifica la situazione di non esistenza di una stabile organizzazione. Tuttavia, quando la rilevanza dell’affitto, per gestione operativa determini una autonoma e funzionale struttura in Italia dell’azienda, allora siamo di fronte ad una stabile organizzazione. Questo si ha ogni qualvolta vi sia una gestione imprenditoriale dell’immobile messo a reddito (attraverso, ad esempio, un’attività turistico ricettiva extralberghiera: casa vacanze, bed and breakfast, affittacamere, etc.).

Immobile in Italia di società estera: tassazione

Per quanto riguarda la tassazione di un immobile in Italia di società estera senza stabile organizzazione, devono essere seguite le regole disposte dal titolo I, per le singole categorie di reddito (art. 6 del TUIR). Pertanto, si deve tassare il reddito secondo le regole previste per le persone fisiche. Il primo step sarà quello di dotarsi di un codice fiscale italiano necessario per poter effettuare il primo adempimento, ovvero l’acquisto dell’immobile. E poi successivamente per la stipulazione e registrazione del contratto di locazione. Per quanto riguarda l’aspetto fiscale, il corrispettivo incassato per la locazione non richiede l’obbligo di un documento contabile specifico e nemmeno l’applicazione dell’Iva. L’emissione di una ricevuta è obbligatoria solo se richiesta dal cliente e solo in caso di pagamento in contanti.

Il reddito percepito dalla società non residente in Italia, rientra tra i redditi fondiari. Tale reddito fondiario prevede una tassazione del 95% del reddito derivante dai canoni di affitto (per competenza economica).

La cedolare secca non applicabile alle società estere

La cedolare secca è un regime opzionale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale. Questo regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva di irpef e delle addizionali per il reddito da locazione dell’immobile. Beneficiando dell’imposta sostitutiva si è esentati dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contrato. La cedolare secca è pari al 21%del canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Per i contratti di locazione a canone concordato l’aliquota si riduce al 10%.

La cedolare secca è un regime opzionale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale. Questo regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva di irpef e delle addizionali per il reddito da locazione dell’immobile. Beneficiando dell’imposta sostitutiva si è esentati dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contrato. La cedolare secca è pari al 21%del canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Per i contratti di locazione a canone concordato l’aliquota si riduce al 10%.

Una società estera può beneficiare della cedolare secca?

La risposta è negativa, in quanto il provvedimento del 7 aprile 2011 del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, prevede espressamente, al punto 1.1 che tale sistema sia riservato alle persone fisiche.

Immobile in Italia di società estera: dichiarazione dei redditi

Vediamo adesso l’onere di presentazione della dichiarazione dei redditi per la società estera che detiene un immobile in Italia.. Su questo aspetto occorre prendere a riferimento l’articolo 151, comma 3, del TUIR, secondo il quale si deve fare riferimento all’articolo 73, comma 1.

Le società e gli enti non residenti devono presenta un’unica dichiarazione dei redditi, per tutti i redditi prodotti in Italia. Le società non residenti dovranno utilizzare il modello Redditi SC. Tale modello deve essere utilizzato:

• Sia da parte delle società (di persone e di capitali) e degli enti commerciali (compresi i trust) che hanno in Italia una stabile organizzazione;
• Sia da parte degli stessi soggetti, se non hanno in Italia una stabile organizzazione.

In questo caso, quindi, deve essere presentato il modello Redditi SC. In particolare deve essere compilato il quadro RB dedicato all’indicazione dei redditi fondiari.

Immobile in Italia si società estera: consulenza fiscale

Il possesso di un bene immobile in Italia da parte di una società non residente non comporta, in automatico, la presenza della fattispecie di stabile organizzazione. Pertanto è opportuno verificare questa fattispecie caso per caso.

Il consiglio che posso darti è quello di affidarti sempre a professionisti preparati prima di effettuare un investimento immobiliare in Italia con una società estera. Se desideri approfondire l’argomento, qui di seguito troverai il link per poterti mettere in contatto con noi. Riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere tutti i tuoi dubbi.