Immobili detenuti da società: pianificazione fiscale

Quali sono le opzioni a disposizione per ottimizzare l’investimento immobiliare in ambito internazionale? In questo contributo approfondiremo le diverse strutture societarie per le immobiliari di compravendita, sia con assetto nazionale che internazionale. L’utilizzo di holding UE, in modo diretto che indiretto e l’eventuale utilizzo del trust.

Nel nostro ordinamento tributario, la cessione di un immobile determina un’eventuale plusvalenza tassabile in capo alla società stessa.

Questo, sia che si tratti di società di persone che di società di capitali, la vendita di un immobile viene considerata reddito d’impresa e pertanto soggetto a tassazione (unica eccezione è la società semplice immobiliare).

Pertanto è opportuno pianificare un’adeguata strategia al fine di ottimizzare il carico fiscale. In Italia vi è una disciplina antielusiva alquanto severa e spesso, il confine tra un’efficace pianificazione fiscale internazionale e comportamenti potenzialmente elusivi è molto sottile. Questo è un errore assolutamente da evitare in quanto, oltre a perdere i vantaggi conseguiti in debito si rischiano lunghi contenziosi con l’Agenzia delle Entrate. E’ opportuno pertanto prestare particolare attenzione alla normativa legata all’esterovestizione quando facciamo pianificazione fiscale internazionale.

In questo contributo ti indicherò quali sono gli strumenti che la legge mette a disposizione per ottimizzare il carico fiscale in presenza di immobili detenuti da una società.

In particolare, ci soffermeremo sui limiti imposti dalla normativa fiscale nazionale, lo strumento della cessione di quote societarie dell’immobile detenuto da persone fisiche o da società, come sfruttare la costituzione di una holding UE e infine il modo migliore di utilizzare lo strumento del trust per la gestione di immobili in Italia.

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Immobili detenuti da società: limiti della disciplina nazionale

La gestione di immobili tramite Società in ambito nazionale non permette molte opportunità di ottimizzazione del carico fiscale. A livello societario possiamo scegliere tra:

• Società di persone, che prevedono la tassazione per trasparenza sui soci, con reddito imponibile IRPEF;
• Società di capitali: che prevedono la tassazione proporzionale del reddito ai fini IRES.

Oltre alle immobiliari di gestioni vi sono anche le immobiliari di compravendita, ovvero che si occupano di acquistare e rivendere beni immobili.

La vendita di un bene immobili da parte di un’impresa può generare una plusvalenza integralmente tassabile ai sensi dell’art. 86 del DPR n. 917/86 (TUIR).

Qualora invece della cessione del bene immobile si optasse per l’assegnazione ai soci si possono conseguire dei vantaggi sia fiscali che finanziari. E’ possibile l’assegnazione ai soci solo per i beni immobili non utilizzati per svolgere l’attività d’impresa (immobili patrimoniali, immobili merce e immobili strumentali) o destinati ad uso abitativo. Con l’assegnazione, il corrispettivo derivante da una normale vendita del bene viene sostituito dal cosiddetto valore normale dell’immobile registrato, che rappresenta un costo per il socio assegnatario. Questo significa che il valore normale verrà confrontato con il prezzo di vendita nel caso di una futura cessione del bene per calcolare l’eventuale plusvalenza.

Da un punto di vista fiscale, la società è soggetta ad una tassazione che prevede un’imposta sostitutiva dell’8% sulle plusvalenze calcolate prendendo come riferimento il valore catastale dell’immobile. Sotto il profilo finanziario, l’assegnazione non genera alcun trasferimento di denaro.

Società immobiliare: quali sono le alternative alla cessione del bene immobile?

Una società di compravendita immobiliare, ha a disposizione alcune alternative alla classica vendita del bene con conseguente tassazione della plusvalenza. Qui di seguito vediamo alcune delle alternative a disposizione per ottimizzare il carico fiscale:

• cessione delle quote societarie a soci persone fisiche, anziché alienare il bene immobile;
• cessione delle quote societarie ai soci di società di capitali, anziché alienare il bene immobile, in modo da poter sfruttare il regime agevolato di Partecipation Exemption (PEX);
• costituzione di una holding comunitaria in un Paese UE, così da controllare la società immobiliare residente in Italia e oggetto della compravendita.

Vediamo qui di seguito nel dettaglio quali sono i vantaggi che è possibile conseguire applicando le tre situazioni appena elencate.

Cessione delle quote societarie ai soci persone fisiche

Questa pratica consente ad uno o più soci persone fisiche, di attuare la cessione di quote della società immobiliare piuttosto che vendere l’immobile.

In questo modo, si genera una plusvalenza da cessione di partecipazione, anziché ad un guadagno da normale vendita dell’immobile. La plusvalenza sarà tassata con un’imposta sostitutiva paria al 26%, a prescindere che la partecipazione sia qualificata o meno.

In questi ultimi anni, con questo metodo è stato possibile ottenere importanti vantaggi fiscale anche alla luce dell’opportunità di rivalutare il costo della partecipazione riconosciuto ai fini fiscali, applicando l’imposta sostitutiva variabile in funzione del tipo di partecipazione (qualificata o no). Inoltre, rivalutando le quote si può diminuire la plusvalenza generata dalla cessione della stessa.

Questo strumento è adottato quasi esclusivamente con beni strumentali e molto più raramente con immobili ad uso abitativo.

Cessione quote societarie di un bene immobile detenuto da società di capitali

La situazione è simile alla precedente, ma in questo caso le quote non sono detenute da soci persone fisiche ma da una società di capitali.

In questo caso, sarà possibile sfruttare la disciplina PEX, come disciplinata dall’art. 87 del TUIR. Il suo scopo è quello di offrire esenzioni fiscali per ridurre la doppia tassazione del reddito societario che, normalmente, colpisce sia la società che il partecipante alla realizzazione di una plusvalenza. Con il tempo il regime PEX ha subito alcune modifiche riguardanti sia i requisiti di residenza e localizzazione della società partecipante al PEX.

Per le società immobiliari il regime PEX è di difficile applicazione in quanto viene l’applicazione del requisito di commerciabilità che deve rispettare l’immobiliare figlia. In mancanza di questo, non risulta applicabile l’esenzione fiscale del 95% sulle plusvalenze generate. La legge stabilisce che, in assenza di prova contraria, si manifesta la presunzione della non sussistenza del requisito di commercialità relativo a società il cui patrimonio sia costituito in prevalenza da beni immobili che risultano diversi da quelli impiegati per l’attività d’impresa.

Costituzione di una holding UE per effettuare la compravendita di beni immobili

Tra le possibili soluzioni per un’efficace ottimizzazione fiscale, è la costituzione di una holding in un Paese della comunità Europea. Lo scopo è quello di sfruttare la convenzione internazionale contro la doppia imposizione.

L’art. 13 del Modello OCSE stabilisce che la potestà impositiva spetta unicamente al Paese di residenza della società alienante, ovvero la holding UE. Questo significa che sarà necessario costituire una holding scegliendo un Paese che ha aderito alla convenzione con l’Italia e di conseguenza riconosce il regime PEX anche per le società non operative. Pertanto si va ad aggirare le limitazioni imposte dall’art. 87 del TUIR, viste precedentemente.

Anche se tale possibilità permette di sfruttare le agevolazioni fiscali PEX tramite holding estera, è opportuno fare la distinzione tra le seguenti situazioni:

• socie residenti in Italia con partecipazione in una holding comunitaria che detiene quote nella società immobiliare italiana;
• soci con residenza in Italia che detengono partecipazioni in una holding comunitaria con possesso diretto di immobili in Italia.

Solo con la seconda situazione porta d un’effettiva ottimizzazione fiscale. Vediamo comunque quali sono le differenze ed i riflessi fiscale delle due situazioni.

Holding comunitaria con quote della società immobiliare italiana

In questo caso abbiano soci italiani possessori di quote di una società costituita all’estero in un Paese membro UE. A sua volta la holding UE detiene partecipazioni della società immobiliare ubicata in Italia.

In questo caso è opportuno prestare attenzione alla disciplina antielusiva (ai sensi dell’art. 37 – bis del DPR n. 600/1973) e la normativa in materia di esterovestizione societaria ( art. 35, comma 13 del D.L. n. 223).

La questione riguarda la presunzione di residenza in Italia della holding UE. Questo significa che l’Agenzia delle entrate, in presenza di determinate condizioni, presume che una società estera in possesso di partecipazioni in società di capitali , sia da considerarsi con sede amministrativa in Italia. Spetta al contribuente dimostrare il contrario esibendo adeguate prove a suo carico. In caso contrario, la società viene ritenuta fiscalmente residente in Italia.

Non basta creare una holding estera che detiene quote nella società immobiliare se poi risulta amministrata anche indirettamente da manager residenti nel nostro Paese. In questi casi, l’Agenzia delle entrate applica il principio di presunzione di residenza e tutte le plusvalenze generate dalla holding estera vengono tassate anche in Italia, rendendo vano il tentativo di pianificazione fiscale.

Holding comunitaria con possesso diretto dei beni immobili in Italia

In questo caso la holding UE non detiene partecipazioni della società immobiliare italiana, ma possiede direttamente l’immobile. Questo, comporta alcuni vantaggi fiscali, sia nel caso in cui la proprietà venga locata che in caso di vendita. Secondo la legge, non configurandosi stabile organizzazione, la locazione di un immobile ad uso abitativo o di natura strumentale genera reddito fondiario, quindi segue la stessa regola fiscale prevista per le persone fisiche.

Vediamo qui di seguito quali sono i possibili vantaggi che può conseguire la holding estera:

• i canoni di locazione sono tassati limitatamente al 95% del loro ammontare;
• la cessione dell’immobile posseduto per un periodo superiore di 5 anni non genera una plusvalenza tassabile, come disciplinato dall’art. 67 del TUIR.

E’ opportuno tener conto delle disposizioni previste dalla Convenzione OCSE. L’art. 6 del Modello di Convenzione OCSE stabiliscono, rispettivamente, che i redditi ricavati da soggetti non residenti e derivati da locazione o cessione di beni immobili ubicati in Italia sono sottoposti a tassazione nel nostro Paese.

Qualora volessimo andare in questa direzione per la nostra pianificazione fiscale, è opportuno adottare i seguenti accorgimenti:

• individuare una holding in un Paese UE che applichi una bassa tassazione suelle plusvalenze generate all’estero;
• scegliere un Paese UE che abbia firmato una convenzione contro la doppia imposizione e prevede la tassazione solo in Italia. In questo modo si eviterebbe i problemi legati all’esterovestizione societaria, visto che la holding detiene direttamente beni immobili anziché partecipazioni in una società italiana;
• la holding UE non deve essere gestita dall’Italia. I soci devono svolgere unicamente funzione di socio di capitale, lasciando le mansioni amministrative a soggetti residenti nel paese UE di residenza della holding. In caso contrario, sarà facile per l’Agenzia delle Entrate applicare le regole sull’esterovestizione societaria, rendendo vano lo sforzo di pianificazione fiscale.

Convenzioni OCSE contro le doppie imposizioni e disposizioni antielusive

All’interno della convenzione contro le doppie imposizioni che l’Italia ha stipulato con gli altri paesi di fa riferimento alla disciplina antielusiva.

Qui di seguito vediamo cosa viene stabilito nel paragrafo 13 del Modello OCSE in merito alla tassazione delle plusvalenze:

“un soggetto residente all’estero che consegue plusvalenze per cessione di quote il cui valore deriva per il 50% da beni immobili situati in Italia, deve essere soggetto a tassazione nello Stato di ubicazione dei beni.

Pertanto è necessario verificare la convenzione in atto tra l’Italia e il Paese di residenza della holding.

Costituzione di un trust estero per gli immobili detenuti in Italia

L’ultima soluzione che andremo ad analizzare, riguarda la costituzione di un trust estero. Tale strumento giuridico prevede l’attribuzione dei beni immobili dal proprietario al trust.

Questo strumento permette di conseguire un’efficace segregazione patrimoniale, con la perdita del disponente della proprietà dei beni.

Al momento della stipula dell’atto, il disponente indica il nome del beneficiario o dei beneficiari che riceveranno i beni immobili alla scadenza. Il trust viene gestito da un amministratore che prende il nome di trustee. Il trust rappresenta uno strumento di pianificazione fiscale di una certa efficacia, soprattutto nel caso in cui il disponente sia una persona fisica. Questo in quanto, il passaggio di proprietà dei beni tramite trust viene assimilato ad una donazione, pertanto esente da imposte dirette.

L’assegnazione dei beni attraverso trust non comporta l’applicazione di imposizione indiretta. Solo nel momento in cui i beni vengono attribuiti ai beneficiari indicati nell’atto dal disponente, scatta il versamento dell’imposta di donazione pari all’8%.

Il trust rappresenta uno strumento giuridico molto valido per mettere in “cassaforte” il proprio patrimonio, oppure per organizzare il passaggio generazionale trasferendo ai beneficiari beni senza subire un prelievo fiscale in Italia. Tuttavia consiglio di farti assistere da un professionista esperto della materia in modo da verificare con prudenza che non sia violata la normativa antielusiva.

Immobili detenuti da società: conclusioni e consulenza fiscale online

In questo contributo ho voluto indicarti quali sono i veicoli a disposizione per la gestione di immobili detenuti da società. Individuare in modo assoluto quale sia la soluzione migliore è difficile, in ogni caso deve essere valutato in modo accurato. Come abbiamo visto, questo dipende sia dalla struttura giuridica utilizzata per la gestione di immobili detenuti da società e dalla Convenzione contro le doppie imposizioni stipulata con l’Italia.

Pertanto ti consiglio di farti assistere da un professionista che analizzi la tua situazione e sappia indirizzarti verso la soluzione migliore per la tua società.

Qui di seguito ti lascio il contatto per metterti direttamente in contatto con me ed avere un preventivo personalizzato in base alle tue esigenze.