Immobili in Italia di espatriati: tassazione

Gli immobili in Italia di soggetti espatriati o residenti all’estero sono soggetti a tassazione diretta (IRPEF o Cedolare Secca) o indiretta (IMU e TASI). Scopriamo insieme la modalità di tassazione e le agevolazioni per il proprietario espatriato o residente all’estero. Le stesse regole si rendono applicabili anche per gli stranieri che acquistano un immobile in Italia.

Uno degli aspetti che interessa maggiormente i soggetti che hanno trasferito al residenza all’estero o iscritti all’AIRE sono gli immobili detenuti in Italia. Questo in quanto la tassazione immobiliare è elevata in Italia e pertanto occorre prestare la dovuta attenzione.

E’ opportuno in primis valutare se mettere a reddito l’immobile, lasciarlo a disposizione o eventualmente cederlo.

Prima di effettuare il trasferimento all’estero è opportuno avere chiaro quale sarà il regime di tassazione in Italia degli immobili che resteranno di proprietà.

Vediamo pertanto in questo contributo le modalità di tassazione e quali sono le agevolazioni fiscali che è possibile beneficiare anche se non sei più fiscalmente residente in Italia ed eventualmente iscritto all’Aire.

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Cosa succede fiscalmente all’abitazione principale quando trasferiamo la residenza all’estero?

Un soggetto residente fiscalmente in Italia che ha la residenza anagrafica o il domicilio in un immobile di sua proprietà, può identificare lo stesso come “abitazione principale“. Per il sistema tributario italiano il concetto di abitazione principale è molto importante. In quanto, l’abitazione principale è esonerata dal pagamento dell’IMU.

“Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”

Il trasferimento della residenza all’estero, con iscrizione AIRE del proprietario dell’immobile comporta una diversa classificazione dell’immobile.

Con l’iscrizione AIRE del proprietario, l’immobile perde la qualifica di “abitazione principale”, diventando a seconda dei casi:

• Abitazione “a disposizione“, se l’immobile non viene locato;
• Abitazione “locata“: se l’immobile viene concesso in locazione.

La perdita della qualifica di “abitazione principale”, ha delle conseguenze sotto il profilo fiscale. Sia che l’immobile sia locato o a disposizione sono soggetti ad un diverso regime fiscale di tassazione.

In entrambi le ipotesi, l’immobile sarà soggetto ad IMU ed all’applicazione delle imposte dirette (IRPEF o cedolare secca).

Vediamo qui di seguito le diverse casistiche che si possono presentare.

Immobili in Italia “a disposizione” tenuti da residenti all’estero

Il proprietario residente all’estero che detiene un immobile in Italia non locato è considerato come immobile “a disposizione”.

Per immobile a disposizione si intende un immobile lasciato alla libera disponibilità del proprietario e sul quale non è registrato alcun contratto di locazione.

Quali sono le conseguenze per un soggetto espatriato avere un immobile a disposizione in Italia?

Imposte indirette dell’immobile a disposizione

L’immobile lasciato a “disposizione” in Italia da parte di un soggetto espatriato ha come riflesso fiscale che tale immobile risulta essere idoneo a produrre reddito imponibile in Italia.

Su tale immobile il proprietario residente fiscalmente all’estero sarà tenuto al pagamento dell’IMU sull’immobile dalla data di iscrizione AIRE. In questo caso opera l’effetto sostitutivo dell’IMU sull’IRPEF.

L’aliquota IMU verrà deliberata dal Comune dove è situato l’immobile. Stessa situazione si ha anche per gli immobili considerati “a disposizione” prima del trasferimento all’estero.

IMU per i pensionati italiani all’estero con riduzione al 50% dal 2021

L’esclusione dal pagamento dell’IMU sulla prima casa non si applica più dal 1° gennaio 2020, data di entrata in vigore della nuova IMU. I singoli Comuni, nelle relative delibere di determinazione delle aliquote IMU possono prevedere un’aliquota ridotta o azero per i pensionati iscritti AIRE.

La Legge n. 178/2020 ha introdotto una riduzione pari al 50% dell’IMU dovuta su una sola unità immobiliare ad uso abitativo posseduta in Italia da soggetti non residenti nel territorio dello Stato, titolari di pensione estera maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia. Pertanto, l’agevolazione si applica ai pensionati che risiedono all’estero, ma a condizione di percepire una pensione in regime di convenzione internazionale.

Tale agevolazione si applica ai titolari di una pensione internazionale, che hanno lavorato in Stati esteri extracomunitari convenzionali con l’Italia e che risiedono all’estero.

In favore di tali soggetti, è prevista anche una riduzione della TARI. L’importo di tale imposta è ridotto di due terzi rispetto alla misura ordinaria.

Per beneficiare sia dello sconto dell’IMU del 50% che della riduzione TARI, sarà necessario che l’immobile posseduto a titolo di proprietà o usufrutto non sia concesso in locazione o in comodato d’uso.

Immobili in Italia di soggetti espatriati ed imposte dirette

Oltre al pagamento delle imposte indirette viste precedentemente, l’immobile in Italia da parte di un soggetto espatriato può essere soggetto anche al pagamento delle imposte dirette. Sia la tassazione che gli adempimenti fiscali variano a seconda delle seguenti casistiche che si possono presentare:

• Espatriati con immobile in Italia tenuto a “disposizione”: esonero dalla presentazione della dichiarazione dei redditi;
• Espatriati con immobile in Italia locato: obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi in Italia.

Vediamo qui di seguito le due casistiche nel dettaglio.

Espatriati con immobile a disposizione: esonero dalla dichiarazione dei redditi

Per i soggetti espatriati all’estero che detengono la proprietà dell’immobile in Italia, considerato come “a disposizione”, in assenza di altri redditi in Italia, non sono tenuti a presentare la dichiarazione dei redditi in Italia. Tuttavia, tali soggetti, come abbiamo visto precedentemente, sono tenuti al pagamento annuale dell’IMU e della TARI.

Infine è opportuni fare una riflessione in merito al concetto di residenza fiscale delle persone fisiche. La presenza di immobili a disposizione in Italia è considerato dall’Agenzia delle Entrate come elemento di “collegamento” con l’Italia. Su questo aspetto, ti consiglio di vedere la check list, legata alla richiesta delle agevolazioni di cui all’art. 24-bis del TUIR.

Espatriati con immobile locato in Italia: presentazione della dichiarazione dei redditi

In caso in cui il soggetto espatriato abbia concesso in locazione l’immobile, è soggetto ad una tassazione sia ai fini delle imposte dirette (IRPEF o cedolare secca), che ai fini delle imposte indirette (IMU). Pertanto sarai tenuto oltre a versare le imposte a presentare la dichiarazione dei redditi. In caso di omissione della dichiarazione dei redditi ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Omessa dichiarazione dei redditi: sanzioni e rimedi“.

Vediamo qui di seguito le diverse tassazioni a cui è soggetto l’immobile locato da un soggetto espatriato all’estero.

Le imposte dirette sull’immobile locato

Alla pari dei soggetti residenti fiscalmente residenti in Italia, i redditi fondiari, nella cui categoria rientrano i redditi da locazione, possono essere assoggettati a tassazione ordinaria IRPEF oppure esercitando l’opzione a tassazione con cedolare secca.

Tassare il reddito da locazione ad IRPEF significa concorrere tale reddito con eventuali altri redditi prodotti in Italia. Tale reddito imponibile deve essere poi assoggettato ad imposta secondo i vari scaglioni di reddito.

Tuttavia al posto della tassazione ordinaria potrai scegliere di optare, al momento della stipula del contatto di locazione della cedolare secca. Per i contratti di locazione turistica breve l’opzione si esercita direttamente in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi. La cedolare secca è un’imposta sostitutiva di IRPEF, relative addizionali, l’imposta di registro e imposta di bollo dovute sul contratto di locazione.

Scegliendo questa modalità di tassazione il proprietario tassa il 100% del reddito dal locazione in Italia, ma con un’aliquota ridotta rispetto all’IRPEF, ovvero:

• il 21% se si tratta di contratto di locazione “a canone libero” ( contratto 4 +4, etc.)
• il 10% se si tratta di contratto di locazione a canone concordato.

La convenienza di applicare la cedolare secca o la tassazione ordinaria dipende da alcune variabili come la presenza di eventuali detrazioni personali o eventuali altri redditi detenuti in Italia. E’ opportuno pertanto fare delle simulazioni per verificare quale sia il regime fiscale più conveniente.

Le imposte indirette sull’immobile locato

La stipula di un contratto di locazione determina anche il pagamento delle imposte indirette, come l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Tali imposte sono dovute anche per i soggetti espatriati, che decidono la tassazione ad IRPEF. Al contrario i soggetti che decidono per la cedolare secca sono esonerati da tali imposte.

Per quanto riguarda l’IMU, anche gli immobili locati detenuti da soggetti espatriati sono soggetti a questa imposta patrimoniale, secondo le aliquote approvate da ciascun Comune.

Immobili in Italia di espatriati: agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie

I soggetti non residenti in Italia possono beneficiare delle detrazioni Irpef per interventi di ristrutturazione edilizia su immobili detenuti nel nostro Paese.

Il requisito fondamentale per beneficiare delle agevolazioni relative alle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio, è che il soggetto sia proprietario dell’immobile oggetto dell’intervento o in alternativa sia titolare dei diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto dell’intervento, e che sia anche il soggetto che sostiene le spese.

Pertanto, il requisito che deve essere verificato non risiede nel presupposto territoriale relativa alla residenza del soggetto che vuole beneficiare della detrazione, quanto piuttosto nella titolarità dell’immobile e nel sostenimento della spesa da parte dello stesso soggetto.

Di conseguenza i soggetti residenti all’estero ovvero tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche in Italia, residenti o meno nel territorio dello Stato, possono portarsi in detrazione dall’imposta le spese sostenute.

Per poterne beneficiare egli è chiamato ad effettuare i pagamenti con mezzi tracciati, nel formato idoneo ai pagamenti “per ristrutturazione edilizie”. Inoltre, è tenuto a conservare le fatture a lui intestate per i lavori di ristrutturazione svolti sull’immobile.

Da valutare anche la possibilità di beneficiare l’Ecobonus e Sismabonus al 110% fino a quando resteranno in vigore.

Immobili in Italia di Espatriati: convenzioni internazionali

Quanto visto finora riguarda la tassazione degli immobili in Italia da parte di soggetti espatriati. Tale disciplina si estende anche per i soggetti residenti all’estero che acquistano un immobile in Italia.

In questo caso, la disciplina deve essere armonizzata con le varie convenzioni internazionali. Tali convenzioni ci vengono al fine di ridurre il più possibile i fenomeni di doppia imposizione economica. L’Italia infatti, ha siglato con i vari Paesi una serie di convenzioni internazionali. Tali convenzioni si ispirano al modello elaborato dall’OCSE.

L’art. 6 del modello OCSE stabilisce che, i redditi derivanti da beni immobili sono tassati nel Stato in cui sono ubicati detti immobili. Il commentario al modello OCSE ha precisato che se la convenzione avesse inteso riservare la tassazione ad un solo Stato lo avrebbe specificato espressamente usando la locuzione “sarà tassabile soltanto” in tale stato.

Ne consegue che i redditi da locazione derivanti dall’immobile italiano del soggetto espatriato dovranno essere tassati anche nel paese estero di residenza fiscale del proprietario. Questa doppia tassazione sia nello stato di residenza che nello stato di ubicazione dell’immobile è attenuta tramite l’attribuzione di un credito per imposte pagate all’estero a titolo definitivo. Per questo motivo risulta fondamentale presentare la propria dichiarazione dei redditi in Italia, in modo da rendere definitive le imposte versate.

Se ti trovi in questa situazione è opportuno che tu sia in contatto con il tuo consulente estero per individuare i tuoi obblighi fiscali e la documentazione necessaria per farti riconoscere il credito per le imposte versate in Italia.

Immobili in Italia di espatriati: consulenza fiscale

Stai per trasferirti all’estero e stai valutando quale sia la scelta migliore per il tuo immobile in Italia? Vuoi sapere cosa è più conveniente nel tuo caso, se decidi di mettere a reddito il tuo immobile in Italia, tra tassazione IRPEF o cedolare secca?

Ti consiglio di pianificare sempre in anticipo il tuo investimento immobiliare in Italia. Il possesso di beni immobili in Italia è un elemento di collegamento con l’Italia e può essere valutato in caso di accertamento sulla residenza fiscale di un soggetto (soprattutto se espatriato all’estero).

Inoltre, è importante individuare il carico fiscale dovuto in Italia al fine di individuare il carico fiscale complessivamente dovuto con la tassazione nello Stato estero di residenza fiscale.

Inoltre, particolarmente importante è anche l’agevolazione legata all’abbattimento dell’IMU al 50% per i pensionati in regime di convenzione internazionale con l’Italia. Per questa agevolazione è importante chiarire con l’INPS se la pensione estera percepita rientra nel regime di convenzione internazionale con l’Italia.

Se desideri approfondire gli aspetti fiscali legati alla detenzione di immobili in Italia, ti invito a contattarmi al link che troverai qui di seguito. Riceverai a stretto giro una consulenza personalizzata e se desideri assistenza fiscale nella predisposizione della tua dichiarazione dei redditi in Italia.