Immobili locati all’estero: tassazione

Come avviene la tassazione in Italia degli immobili locati all’estero? L’importo da tassare è il canone lordo o il canone netto? Quali sono le spese che possono portare in deduzione? In questo contributo cercherò di rispondere a queste domande e ad altri aspetti connessi a tale casistica.

Quando un soggetto residente fiscalmente in Italia mette a reddito un immobile situato all’estero, dovrà considerare la tassazione di tale reddito anche in Italia.

In quanto, il reddito da locazione derivante da immobile situato all’estero sarà soggetto a tassazione, sia nello Stato della fonte che in modo concorrente nel Paese di residenza del soggetto proprietario/titolare dell’immobile.

Vediamo come si calcola la tassazione di un reddito derivante dalla locazione di una casa all’estero da parte di un soggetto residente fiscalmente in Italia.

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Tassazione immobili locati all’estero: disciplina fiscale

La tassazione del reddito derivante dalla locazione di un immobile situato all’estero da soggetto residente fiscalmente in Italia, risulta critica sotto l’aspetto della corretta determinazione della base imponibile italiana.

La tassazione dell’immobile estero locato è disciplinata dall’art. 70 comma 2 del Tuir:

“I redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero concorrono alla formazione del reddito complessivo nell’ammontare risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero, mentre quelli relativi ai fabbricati non soggetti ad imposta sui redditi nello Stato estero, concorrono a formare il reddito complessivo per l’ammontare percepito nel periodo d’imposta, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfettaria delle spese.”

Nel caso in cui l’immobile sia locato solo per una parte dell’anno, le disposizioni di cui sopra, trovano applicazione con riferimento alla parte del periodo d’imposta in cui si verifica tale circostanza, come chiarito dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 5 dell’ 11 marzo 2013.

Oltre a questo, è necessario considerare le istruzioni del quadro RL del modello Redditi P.F. Secondo tale disposizioni, nel caso in cui una persona fisica residente fiscalmente in Italia detenga immobili locati in Stati esteri, le possibilità di tassazioni sono alternative e variano a seconda che l’immobile abbia subito una tassazione o meno nello Stato in cui è ubicato lo stesso.

Soggetto ad imposta nello State estero

Se il reddito da locazione è soggetto ad imposta nello Stato estero, nella dichiarazione dei redditi in Italia, dovrà essere indicato l’ammontare netto dichiarato nel suddetto Stato. L’importo netto da indicare, considerando le spese inerenti all’immobile e eventualmente ivi riconosciute.

Al fine di evitare il fenomeno della doppia imposizione economica delle imposte pagate all’estero e di quelle versate in Italia, è stata trovata una soluzione. Quando ci troviamo nella fattispecie di doppia imposizione per lo stesso reddito, all’art. 165 del TUIR è prevista la concessione di un credito d’imposta pari all’ammontare dell’imposta patrimoniale versata nello stato estero.

Non soggetto ad imposta nello Stato estero

Per quanto riguarda invece, gli immobili locati, se il reddito derivante dalla locazione dell’immobile sito all’estero non è soggetto ad imposta sui redditi nel Paese estero, dovrà essere dichiarato nel quadro D o nel quadro RL della dichiarazione dei redditi, l’ammontare del canone percepito ridotto del 15% a titolo di deduzione forfettaria delle spese.

Vediamo qui di seguito i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate in merito alla corretta tassazione di immobile locato all’estero.

Tassazione immobile locato all’estero: chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 45/2010 e con la circolare n. 13/2013 hanno chiarito in merito alla base imponibile da prendere in considerazione per la tassazione dei canoni di locazione percepiti da immobili situati all’estero.

A parere dell’Agenzia delle Entrate, è possibile considerare le spese strettamente connesse all’immobile. A titolo esemplificativo e non esaustivo, la circolare si riferisce alle seguenti spese: imposte locali, compensi ad intermediari immobiliari, oneri condominiali, etc.).

A questi interventi, si aggiunge anche la risoluzione della DRE Lombardia n. 12155 del 15 febbraio 2010, con riferimento ad un reddito da locazione prodotto da un immobile situato negli Stati Uniti e ivi soggetto a tassazione. A parare dell’Agenzia delle Entrate, nella dichiarazione dei redditi italiana, dovrà essere indicato l’ammontare “netto” soggetto ad imposizione negli Stati Uniti, senza poter considerare ulteriori deduzioni di spesa.

Da questo, si evince che l’importo da tassare in Italia è quello imponibile nello Stato estero, al netto delle spesse strettamente inerenti.

Come dichiarare in Italia il reddito da locazione di immobile estero?

L’apparente contrasto tra le due impostazioni illustrate dovrebbe essere risolvibile nel senso che l’importo da tassare in Italia è quello imponibile nello Stato estero, considerando al netto delle spese strettamente inerenti all’immobile. Restano escluse le deduzioni generali per i canoni di locazione.

Supponiamo il caso di una persona fisica residente fiscalmente in Italia che abbia immobili locati negli Stati Uniti. Ipotizziamo che il canone annuo sia pari a 16.000 USD. Tale reddito dovrà essere indicato nel rigo 3 della Schedule E, da allegare al modello 1040 NR della dichiarazione USA, insieme alle seguenti spese:

  • Ordinaria manutenzione (rigo 7);
  • Provvigione agenzia immobiliare (rigo 8);
  • Spese legali (rigo 10);
  • Le imposte (rigo 16);
  • Ammortamento (rigo 18).

Supponiamo un totale di spese pari a 6.845 USD, che dovrà essere inserito nel rigo 20 della dichiarazione statunitense.

Negli USA, pertanto, sarebbe soggetto a tassazione l’importo netto pari a 6.845 USD (rigo 21). Mentre in Italia, secondo l’impostazione dell’Agenzia delle Entrate, verrebbe tassato il relativo controvalore in euro. Tale importo dovrà essere indicato nel rigo RL12, colonna 2 della dichiarazione dei redditi e concorrerà al reddito complessivo dello stesso.

Qualora vi siano anche da scomputare le imposte versate all’estero, le stesse dovranno essere indicate nel quadro CE del modello REDDITI seguendo le regole per la determinazione di cui all’art. 165 del TUIR:

In tale sezione andranno indicati i dati delle imposte che il contribuente ha versato all’estero e tutti i dati che servono per poter effettuare il calcolo di cui all’art. 165 del TUIR, ovvero:

  • Reddito estero;
  • Reddito complessivo;
  • Imposta lorda;
  • Imposta netta.

Tasso di cambio da utilizzare per la tassazione di immobili locati all’estero

Un ulteriore questione riguarda l’individuazione del tasso di cambio da adottare nella determinazione del reddito da locazione italiano. Su questo aspetto, bisogna considerare l’art. 9 comma 2 del TUIR che dispone:

“I corrispettivi, i proventi, le spese e gli oneri in valuta estera, devono essere valutati secondo il cambio del giorno in cui sono stati percepiti o sostenuti”

Immobili locati detenuti all’estero: quadro RW

Le persone fisiche residenti in Italia che detengono immobili all’estero, a prescindere dal fatto che questi abbiano prodotto reddito imponibile in Italia, sono tenuti ad indicarli nel quadro RW della dichiarazione dei redditi. Tale adempimento, assolve sia l’obbligo legato al monitoraggio fiscale sia alla determinazione delle imposte patrimoniali.

Se desideri approfondire la compilazione del quadro RW, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Quadro RW immobili all’estero: guida alla compilazione“.

Nel caso in cui tu abbia omesso la compilazione del quadro RW, la normativa fiscale ha previsto importanti sanzioni. Tuttavia, è possibile beneficare del ravvedimento operoso, adempiendo spontaneamente la violazione commessa. Qui di seguito un articolo interessante, se ti trovi in questa casistica: “ravvedimento operoso quadro RW“.

Se ti trovi in quest’ultima fattispecie, ti consiglio di farti assistere da un commercialista esperto in queste casistiche. Di seguito troverai il link per metterti direttamente in contatto con me per avere un’assistenza fiscale.

Immobile locato all’estero: Ivie

Le persone fisiche residenti fiscalmente in Italia che possiedono immobili all’estero, anche se locati, hanno l’obbligo di versare l’IVIE (Imposta sul valore degli immobili situati all’estero).

L’IVIE è un imposta dello 0,76% sul valore degli immobili all’estero. La Legge di Bilancio 2024 ha innalzato l’aliquota all’1,06 per cento.

L’imposta deve essere liquidata all’interno del quadro RW della dichiarazione dei redditi

Sono soggetti passivi IVIE, le persone fisiche residenti in Italia ed, in particolare:

  • il proprietario/titolare di diritto reale su beni immobili situati fuori dall’Italia (resta escluso il titolare della nuda proprietà);
  • il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
  • il conduttore per gli immobili in leasing (anche in corso di costruzione) a decorrere dalla data della stipula definitiva.

L’imposta non è dovuta se l’importo determinato non supera il valore di 200 euro.

La base imponibile su cui applicare tale aliquota è costituito dal costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti o in mancanza sulla base del valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è ubicato l’immobile. Per gli immobili situati nell’Unione europea si applica il valore catastale, o in mancanza, quello di cui al periodo precedente.

L’IVIE non si applica al possesso dell’abitazione principale, ad eccezione per gli immobili appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9 ai quali si applica l’imposta nella misura ridotta dello 0,40 per cento.

Ai fini del monitoraggio fiscale, il contribuente ha l’obbligo di compilare in dichiarazione dei redditi il quadro RW.

Se desideri approfondire l’IVIE, ti rimando al seguente contributo: “Ivie: imposta immobili detenuti all’estero“.

Immobili locati detenuti all’estero: è possibile applicare la cedolare secca?

Le locazione degli immobili situati all’estero non possono beneficiare della cedolare secca, in quanto non sono redditi fondiari ma redditi diversi di cui all’art. 67 comma 1 lett. f) del TUIR.

L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 26/E del 1 giugno 2011, ha definito che la cedolare secca non si può applicare nei seguenti casi:

  • se il locatore è una società, un ente commerciale o non commerciale, un imprenditore o lavoratore autonomo, anche se concede in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti, che sia utilizzato come abitazione;
  • se il conduttore agisce nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo, anche se successivamente mette a disposizione l’immobile a collaboratori o dipendenti per finalità abitative.
  • quando l’immobile è situato all’estero, se è concesso in sublocazione o se è accatastato come abitativo ma locato come ufficio o promiscuo.

Immobili locati all’estero: conclusioni e consulenza

Se detieni un immobile all’estero e hai la residenza in Italia, oltre agli obblighi di monitoraggio fiscale e del pagamento dell’Ivie, sarai soggetto a tassazione in Italia sul canone di locazione percepito all’estero.

La base imponibile di tassazione in Italia per gli immobili locati all’estero, è la seguente:

“canone di locazione lordo tassato all’estero, al netto di eventuali oneri sostenuti e dedotti all’estero . Da queste deduzioni devono essere tenute fuori le eventuali deduzioni forfettarie applicate all’estero”

Tale impostazione, emerge sia dai documenti di prassi, ed è anche quella più ragionevole.

In questo modo, il soggetto va a tassare in Italia lo stesso reddito che ha tassato all’estero. Come abbiamo visto precedentemente, nel caso di imposte versate all’estero sarà possibile beneficiare di un credito d’imposta.

Qui di seguito troverai il link per metterti direttamente in contatto con me e riceverai a stretto giro un preventivo per la consulenza sui redditi da locazione estera. Inoltre, potrai ricevere assistenza fiscale nella predisposizione della dichiarazione dei redditi.

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