Immobili strumentali dei professionisti: guida alla deducibilità

Plusvalenze e minusvalenze, quote di ammortamento, canoni di leasing, spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione. Vediamo nel dettaglio in questo contributo come si deducono i costi dell’immobile del professionista.

Il trattamento fiscale degli immobili strumentali dei professionisti è cambiato notevolmente nel corso degli anni. Questo in funzione delle seguenti variabili:

  • Della data di stipula del contratto;
  • Della tipologia di contratto (contratto di proprietà o in leasing);
  • dell’uso esclusivo o promiscuo che il professionista ne fa dell’immobile.

Vediamo tutto nel dettaglio in questo in questo contributo.

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Professioni: come di determina il reddito?

Uno degli aspetti cardine del reddito da lavoro autonomo è la determinazione del reddito secondo il criterio di cassa, che guarda ai proventi effettivamente incassati ed agli oneri sostenuti. Il reddito si ottiene sottraendo dall’ammontare dei compensi in denaro o in natura percepiti nel periodo d’imposta, l’ammontare delle spese nel periodo steso dell’esercizio dell’arte o della professione.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo, quali sono i criteri di deducibilità ai fini Irpef legati agli immobili strumentali dei professionisti. Per quanto riguarda la deducibilità degli immobili ad uso promiscuo dei professionisti, ti invito a leggere il seguente contributo: “immobili ad uso promiscuo: aspetti fiscali“.

Immobili strumentali dei professionisti: cosa si intende?

Ai sensi dell’art. 43 comma 2 primo periodo del TUIR, si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione da parte del possessore.

Pertanto, per il professionista un immobile è considerato strumentale sono per “destinazione” e non per “natura”.

Il tipico esempio di immobile strumentale è quello dello studio professionale (es studio medico, studio del dottore commercialista, etc.). I connotati di immobile strumentale si ha con il fatto di utilizzare l’immobile esclusivamente per l’esercizio dell’arte o della professione, a prescindere dalla categoria in cui l’immobile risulta censito in Catasto.

Plusvalenze e minusvalenze tassabili per gli immobili strumentali

Gli immobili strumentali dei professionisti concorrono alla formazione del reddito da lavoro autonomo del professionista. Affinché si possa applicare la normativa fiscale, è necessario che il bene immobile strumentale sia iscritto dal professionista nel registro dei beni ammortizzabili.

Ai sensi dell’art. 54 comma 1-bis 1 e 2 del TUIR, risultano imponibili le plusvalenze realizzate mediante:

  • La cessione a titolo oneroso;
  • Il risarcimento, anche in forma assicurativa, pe la perdita o il danneggiamento degli stessi;
  • la destinazione al consumo personale o familiare del professionista o a finalità estranee all’arte o professione.

e le minusvalenze realizzate mediante:

  • La cessione a titolo oneroso;
  • Il risarcimento, anche in forma assicurativa, pe la perdita o il danneggiamento degli stessi;

Rilevano inoltre le plusvalenze e le minusvalenze derivanti dalla cessione di immobili acquistati in qualità di persona fisica, ma utilizzati, in via esclusiva, per l’esercizio dell’attività. Questo, a condizione che l’acquisto non sia avvenuto prima dell’01.01.2007.

Come chiarito dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 28 del 04.08.2006, le plusvalenze e le minusvalenze sono fiscalmente rilevanti al momento della percezione del corrispettivo.

In ottemperanza al criterio di cassa, le plusvalenze conseguite dagli esercenti arti o professioni, concorrono a formar il reddito da lavoro autonomo per l’intero loro ammontare nel periodo d’imposta in cui viene percepito il corrispettivo o l’indennizzo.

Gli ammortamenti per gli immobili strumentali dei professionisti

Per i beni immobili strumentali del professionista posseduti a titolo di proprietà o altro diritto reale (es. usufrutto) purché acquistati o costruiti fino al 14.6.90 (art. 1 comma 1 lett. g) del DL n. 90 del 27.04.90, sono ammesse in deduzione, in ciascun periodo d’imposta, quote di ammortamento determinate entro un ammontare massimo pari a quello conseguente all’applicazione delle aliquote previste dal DM 31.12.88.

Pertanto, per gli immobili acquistati o costruiti dal 15.6.90 al 31.12.2006, e per quelli acquistati a partire dall’1.1.2010, la deduzione delle quote di ammortamento non è consentita.

Mentre, a partire dal 1.1.2014 è stata ripristinata la deducibilità per i contratti di leasing.

La quota determinata mediante i coefficienti ministeriali rappresenta pertanto il tetto massimo ammesso in deduzione dal reddito di lavoro autonomo in ciascun periodo d’imposta. Il professionista può liberamente operare un ammortamento inferiore, recuperando la differenza nei periodi d’imposta successivi, nel rispetto di tale limite. Ai fini della determinazione delle quote di ammortamento, si assume il costo storico di acquisizione, aumentato degli oneri di diretta imputazione, indipendentemente dalle modalità e dai tempi di pagamento del bene.

Per quanto riguarda i terreni, le quote di ammortamento riferibili a quest’ultimi sui quali i fabbricati strumentali insistono sono indeducibili, come chiarito dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 38 del 23.06.2010.

Immobili acquistati dall’associazione professionale: è possibile la deduzione?

L’associazione professionale può operare la deduzione dell’ammortamento in relazione all’immobile utilizzato esclusivamente per l’esercizio in comune dell’attività professionale. Il diritto, è subordinato alla condizione che l’immobile sia iscritto nei pubblici registri immobiliari a nome dei partecipanti dell’associazione.

Canoni di leasing relativi a beni immobili strumentali dei professionisti

Per i contratti di leasing relativi ai beni immobili strumentali stipulati a partire dall’1.1.2014 sono deducibili a condizione che il contratto abbia una durata non inferiore a 12 anni (art. 54 comma 32 del TUIR). I canoni sono deducibili, se relativi ai beni immobili, per un periodo non inferiore a 12 anni per i contratti di locazione finanziaria stipulati a decorrere dal 01.01.2014.

Come chiarito dalla risoluzione ministeriale n. 183/E del 04.12.2000, lo scioglimento o la risoluzione anticipata del contratto non comporta la ripresa a tassazione dei canoni di leasing già dedotti, rilevando la durata del leasing prevista contrattualmente, e non quella effettiva.

Quota di canone riferibile ai terreni

Anche i canoni di leasing dei fabbricati strumentali che insistono su terreni sono deducibili secondo i criteri di cui all’art. 36 comma 7-bis del D.L. n. 223/06, in analogia con quanto previsto in materia di reddito d’impresa.

Ai fini della determinazione della quota indeducibile, occorre, pertanto: separare dal totale dei canoni di competenza la quota di interessi e applicare la percentuale del 20% sula quota capitale. Tale componente, riferibile al costo dell’area, risulta indeducibile.

Spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione

Le spese relative all’ammodernamento, alla ristrutturazione e alla manutenzione degli immobili strumentali utilizzati esclusivamente nell’esercizio dell’arte o della professione sono imputate d incremento del costo del bene, ovvero deducibili, nel periodo d’imposta di sostenimento , nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili risultanti dall’inizio del periodo d’imposta. L’eventuale eccedenza è deducibile in quote costanti nei cinque periodi d’imposta successivi. La norma non distingue più tra spese di manutenzione straordinaria e ordinaria ma tra spese di manutenzione di natura incrementativa e non.

Interessi passivi sostenuti per l’acquisizione dell’immobile

Al pari degli altri interessi passivi sostenuti nel periodo d’imposta per finanziamenti relativi all’attività artistica o professionale, anche gli interessi passivi relativi al finanziamento contratto per l’acquisizione egli immobili strumentali sono deducibili dal reddito di lavoro autonomo.

Spese condominiali, per riscaldamento e altri servizi

Anche se ad oggi non è prevista una disposizione ad hoc, le spese diverse da quelle fin qui considerate (es. spese condominiali, riscaldamento, etc.), sostenute per gli immobili di proprietà ad uso esclusivo, dovrebbero essere interamente deducibili, secondo i principi generali. Sarebbe irragionevole negare la deducibilità di tali costi, considerando che per gli immobili ad uso promiscuo è prevista la deducibilità al 50%.

Immobili strumentali dei professionisti: Consulenza fiscale online

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