Immobili vincolati belle arti: vendita, ristrutturazione e il mutuo

L’Italia è uno dei Paesi che può vantare maggiore patrimonio artistico al mondo. Tra questo patrimonio vi sono anche tantissimi beni immobili, di interesse storico.  Il DLgs n. 42/04 disciplina la tutela, protezione e conservazione degli immobili dichiarati dal Ministero “di particolare interesse storico artistico”.

In questo contributo andrò a soffermarmi sulla tutela e conservazione degli immobili di interesse storico artistico. Anche il legislatore tributario è intervenuto al fine di compensare gli obblighi di conservazione e manutenzione di questi immobili. Si tratta, infatti, di immobili che detengono un vincolo di destinazione e di trasferimento a carico dei proprietari.

Da un punto di vista tributario, questa tipologia di immobili ha sempre avuto un trattamento di favore proprio per tutelare gli investimenti dei proprietari.

Vediamo in che modo questo trattamento fiscale è applicabile a questa particolare tipologia di beni immobili. 

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Immobili vincolati belle arti: evoluzione della disciplina fiscale

Il nostro legislatore tributario ha riservato un trattamento agevolato per i proprietari di immobili di interesse storico. Questo in quanto, essere proprietario di un immobile di interesse storico artistico, oltre che un vanto è una responsabilità, che comporta ingenti costi di gestione. 

Le disposizioni agevolative sono rimaste in vigore fino al 2013.

A partire dal primo gennaio 2014, infatti, è entrato in vigore l’articolo 10 del D.Lgs n. 23/11 e articolo 26 del D.Lgs. n. 104/13. Si tratta di norme che hanno attuato una completa riforma dei trasferimenti immobiliari a titolo oneroso. Questi interventi normativi hanno comportato l’abrogazione di quasi tutte le disposizioni agevolate previste per gli immobili di interesse storico artistico.

Se desideri approfondire la tassazione e le agevolazioni fiscali per gli immobili vincolati, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Immobili vincolati: tassazione e vincoli“.

Immobili vincolati: il vincolo sugli immobili

Il DLgs n. 42/04 definisce quali sono gli immobili ai quali è riconosciuto interesse rilevante per motivi storici, artistici, archeologici, culturali, ecc. Questo avviene mediante notifica amministrativa effettuata direttamente al proprietario dell’immobile o detentore a qualsiasi titolo.

Il vincolo viene trascritto alla conservatoria dei registri immobiliari. L’eventuale mancata trascrizione non è condizione ostativa alla fruizione dell’agevolazione. In giurisprudenza, si è negato che tale riconoscimento possa essere richiesto in sede di contenzioso.

L’apposizione del vincolo di destinazione dell’immobile, come di interesse storico artistico, determina l’insorgere dei seguenti obblighi:

• Non si possono effettuare opere di demolizione, modifica o restauro dell’immobile vincolato. Ovvero adibire quest’ultimo ad uso non compatibile con il suo interesse storico o artistico o in grado di recare pregiudizio alla sua conservazione ed integrità. Per queste modifiche è necessaria la preventiva autorizzazione ministeriale (articolo 20 del D.Lgs. n. 42/2004);
• Occorre obbligatoriamente sostenere le spese necessarie alla conservazione, protezione o restauro dell’immobile vincolato (articolo 30 del D.Lgs. n. 42/2004);
• Non si può stipulare alcun atto a titolo oneroso o gratuito che importi in tutto o in parte il trasferimento della proprietà o della detenzione dell’immobile. Per fare questo è necessaria la previa denuncia al Ministero competente (al quale spetta la prelazione);
• Deve essere consentito l’eventuale accesso al pubblico all’interno dell’immobile.

Come capire la qualifica di immobile vincolato?

Una delle problematiche più rilevanti quando si parla di immobili di interesse storico artistico è l’individuazione degli stessi. Ovvero individuare gli immobili in possesso dei requisiti idonei per poter essere considerati di interesse e quindi vincolati.

La qualifica di immobile di interesse storico artistico non risulta infatti dai dati catastali dell’immobile. La qualifica è riscontrabile soltanto nella Conservatoria dei Registri Immobiliari. La conservatoria è il luogo presso il quale deve essere trascritto il provvedimento con il quale viene riconosciuto il vincolo di immobile storico.

Il D.Lgs. n. 42/04 individua due tipologie di vincoli sugli immobili:

• Immobili di interesse storico con vincolo diretto;
• Immobili di interesse storico con vincolo indiretto;

Vincolo diretto

Il vincolo diretto è apposto ai sensi dell’art. 10 del D.Lgs. n. 42/04. E’ il vincolo che riguarda un determinato bene al quale viene riconosciuta una specifica rilevanza culturale.

Solo questo tipo di immobili possono essere oggetto di agevolazione fiscale. Da un punto di vista operativo se hai a che fare con immobili vincolati, quindi, la prima cosa che devi fare è verificare con cura la tipologia di vincolo che è stata apposta. 

Vincolo indiretto

E’ il vincolo che non riguarda un riconoscimento diretto del pregio di un immobile. Al contrario pone allo stesso alcune limitazioni. L’obiettivo è evitare che i comportamenti del proprietario possano andare a ledere un altro immobile meritevole di tutela. Questo vincolo riguarda gli immobili che si trovano nelle vicinanze di beni monumentali. 

Vendita immobile vincolato: il diritto di prelazione dello Stato

Nel momento in cui decidi di vendere un immobile vincolato, dovrai tener conto del diritto di prelazione che lo Stato italiano ha in virtù del vincolo. Lo Stato, titolare del diritto di prelazione, può comprare l’immobile alle stesse condizioni a cui viene venduto. Tale prelazione si differenzia dalla classica prelazione che si esercita, ad esempio, con le prelazioni agrarie oppure con i contratti di locazione.

La comunicazione allo Stato di poter esercitare la prelazione deve avvenire sono dopo il rogito notarile e non nel preliminare di vendita. Pertanto le parti si accordano con un preliminare e fanno il rogito, che è un atto definitivo di trasferimento, per legge sospensivamente condizionato all’esercizio del diritto di prelazione. Dunque, il contratto è valido ma inefficace. Risulterà efficace solo quando sarà realizzata la condizione sospensiva del mancato esercizio della prelazione.

Esempio acquisto di un immobile vincolato

Supponiamo che desideriamo acquistare un immobile vincolato per un valore di 400 mila euro. L’acquirente lascerà in deposito dal notaio la somma di 400 mila euro, oppure se previsto all’interno dell’atto, potrà corrisponder la somma dovuta dopo la realizzazione della condizione sospensiva.

Una volta avvenuto il rogito, il notaio, entro 30 giorni, procederà ad informare la Soprintendenza competente per territorio della vendita di un immobile sottoposto a vincolo di interesse storico-culturale.

Il Ministero avrà 60 giorni di tempo per decidere se esercitare l’opzione o meno del diritto di prelazione.

Se decide di esercitare il diritto di prelazione, l’immobile verrà trasferito ed il pagamento del prezzo verrà effettuato dal Ministero.

Se, invece, decide di non esercitarlo, alla scadenza dei 60 giorni, comporta la decadenza del diritto di prelazione. Non vi sarà pertanto alcun diritto di prelazione da parte dello Stato alla scadenza di tale termine.

Solo decorsi i 60 giorni senza che lo Stato abbia esercitato il diritto di prelazione il nuovo proprietario dovrà corrispondere il prezzo pattuito e diventerà automaticamente proprietario dell’immobile.

E’ opportuno farsi assistere da un professionista e da un notaio di fiducia quando si acquista un immobile vincolato in quanto si tratta di una procedura complessa che ostacola la rapidità di una vendita.

La stipula del mutuo per immobili vincolati belle arti

Nel caso in cui per l’acquisto dell’immobile con vincolo belle arti venga richiesto un mutuo, è necessario redigere due atti notarili.

Devi tener presente che i soldi del finanziamento verranno erogati solo dopo i 60 giorni dall’acquisto, sempre se il Ministero dei Beni Culturali non intenda esercitare il proprio diritto.

Se, invece, il Ministero o gli altri enti, come il Comune, la Regione o la Provincia, entro il termine di 60 gironi, esercitano il loro diritto di prelazione, gli enti verseranno il prezzo dichiarato nel rogito.

In caso di esercizio di prelazione da parte dello Stato, la parte acquirente oltre a perdere la possibilità di acquistare l’immobile, potrebbe perdere anche la parcella versata al notaio.

Immobili vincolati belle arti: ristrutturazione

Per poter effettuare dei lavori di ristrutturazione su immobili vincolati è necessario presentare un progetto alla Soprintendenza.

A volte la soprintendenza competente può richiedere anche altri documenti oltre al piano progettuale.

Potrebbe essere richiesta anche la possibilità di effettuare dei sopralluoghi.

Il tempo di validità di tutta questa procedura è di 120 giorni.

Immobile vincolati belle arti: consulenza fiscale online

Quando si acquista un immobile sottoposto a vincolo belle arti è opportuno prestano attenzione a vari aspetti in modo da non farsi trovare impreparati.

Qui di seguito ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me, sarà mia premura sciogliere tutti i tuoi dubbi sull’argomento. Inoltre, vedremo anche tutti gli aspetti legati alla tassazione e ai benefici fiscali che è possibile usufruire con l’acquisto di un immobile vincolato dalle belle arti.