Imposta di registro locazione: guida operativa

A quanto ammonta l’imposta di registro in sede di registrazione del contratto di locazione e per le annualità successive? Andiamo a scoprirlo.

Quando si registra un contratto di locazione oltre agli adempimenti previsti dalla normativa è necessario versare l’imposta di registro e di bollo. Non è dovuta l’imposta di registro nei contratti in cui il locatore ha deciso di optare per la cedolare secca. Vediamo nel dettaglio in questo contributo quali sono le aliquote previste per l’imposta di registro in funzione della tipologia di immobile e le modalità di versamento, attraverso anche esempi pratici.

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Che cos’è l’imposta di registro?

Affinché un contratto di locazione abbia valore “contro terzi”, è necessario che sia redatto in forma scritta e che sia registrato. L’imposta di registro come vedremo nel proseguo, varia in funzione dell’immobile in oggetto, della tipologia di contratto e del regime fiscale del locatore. L’imposta di registro è regolata dal Testo unico dell’imposta di registro (TUR), approvato con il DPR n. 131 del 26 aprile 1986.

Essa è dovuta al momento della registrazione di determinati atti giuridici presso l’Agenzia delle entrate.

Per i contratti di locazione l’imposta di registro deve essere versata entro 30 giorno dalla data di stipula del contratto di locazione.

Imposta di registro contratto di locazione: istruzioni e calcolo

Entro 30 giorni dalla stipula del contratto d’affitto, il locatore ha l’obbligo di registrare il contratto di locazione ad uso abitativo presso l’Agenzia delle Entrate di competenza, pena la nullità dello stesso. Nei successivi 60 giorni dalla registrazione dovrà dare prova all’inquilino e, se presente, all’amministratore di condominio, dell’avvenuto pagamento.

L’importo dell’imposta di registro varia a seconda della tipologia dell’immobile locato o affittato.

Per i contratti di locazione a canone concordato, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. Pertanto, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.

Il versamento dell’imposta di registro non può essere inferiore a 67 euro.

Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta di registro nella misura dello 0,50%.

In sede di registrazione del contratto deve essere versata l’imposta di bollo che ha un valore pari a 16 euro ogni 4 facciate del contratto o comunque ogni 100 righe.

Quest’ultima può essere pagata sia attraverso i contrassegni telematiche utilizzando le classiche marche da bollo.

Imposta di registro annualità successive

Per i contratti di locazione pluriennale il pagamento dell’imposta di registro può essere effettuata, alternativamente:

• di anno in anno, fino alla scadenza;
• in un’unica soluzione, per l’intera durata.

Se si sceglie di versare l’imposta di anno in anno è necessario provvedere spontaneamente al versamento per l’annualità successiva entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Il versamento potrà essere effettuato:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, tramite richiesta di addebito su conto corrente;
• con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1501.

Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento ISTAT).

Chi scegli di pagare l’imposta di registro per l’intera durata del contratto ha diritto ad uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.

Qualora il contratto venga disdetto prima della scadenza e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.

Si prenda ad esempio un contratto di locazione 4 + 4, con canone annuo di 9.000 euro e decorrenza 01/10/2022. L’imposta di registro, pari ad € 180,00 (2% del canone), è versata in sede di registrazione del contratto e per le annualità successive, alle seguenti scadenze:

• 31/10/2023;
• 31/10/2024;
• 31/10/2025.

Se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca l’imposta di registro per l’annualità successiva non è dovuta.

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata o modificata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. L’esercizio o la modifica dell’opzione può essere effettuata:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);
• tramite presentazione del modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.

Pagamento imposta di registro

Se si scegli di versare l’imposta di anno in anno è necessario provvedere spontaneamente al versamento per l’annualità successiva entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Il versamento può essere effettuato:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web), tramite richiesta di addebito sul conto corrente;
• con il modello F24 elementi identificativi.

Nel caso in cui il contribuente sia un privato, il pagamento dovrà essere effettuato presso gli sportelli dell’Agenzia delle entrate, gli uffici postali o bancari.

Mentre, nel caso in cui il contribuente sia un soggetto titolare di partita Iva, il pagamento dovrà avvenire esclusivamente in modalità telematica, utilizzando i servizi online della propria banca o il portale Entratel o Fisconline dell’Agenzia delle Entrate.

Chi deve pagare l’imposta di registro affitto?

La registrazione del contratto di locazione spetta al proprietario dell’immobile che deve farlo entro 30 giorni dalla stipula del contratto.

Il proprietario dovrà comunicare al conduttore di aver effettuato la registrazione del contratto. Nel caso in cui non sia stata fornita comunicazione, il contratto di affitto sarà considerato nullo.

In caso di mancato versamento dell’imposta di registro, l’Agenzia delle Entrate potrà rivalersi sia sul locatore che sul conduttore. In quanto, entrambi i soggetti sono responsabili in solido per il versamento dell’imposta.

Imposta di registro locazione commerciale

Nel momento in cui registriamo un contratto di locazione commerciale è dovuta sia l’imposta di registro che l’imposta di bollo. Per i contratti di locazione commerciale se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva l’imposta di registro sarà pari all’1%, mentre sarà al 2% negli altri casi. Con la Legge di Bilancio 2019 è stata estesa la cedolare secca al 21% anche ai locali commerciali. Optando per la cedolare secca non sarai tenuto a versare né l’imposta di registro né l’imposta di bollo.

Imposta di registro locazioni: codici tributo

Come abbiamo visto precedentemente l’imposta di registro dovrà essere versata utilizzando il modello F24 elementi identificativi.

Qui di seguito la lista completa dei codici tributo da utilizzare per i versamenti delle imposte di registro sui contratti di locazione da inserire nel modello F24 Elide:

• Codice tributo “1500” – Imposta di registro per prima registrazione;
• Codice tributo “1501” – Imposta di registro per annualità successive;
• Codice tributo “1502” – Imposta di registro per cessioni del contratto;
• Codice tributo “1503” – Imposta di registro per risoluzioni del contratto;
• Codice tributo “1504” – Imposta di registro per proroghe del contratto;
• Codice tributo “1507” – Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
• Codice tributo “1508” – Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
• Codice tributo “1509” – Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;
• Codice tributo “1510” – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

Imposta di registro: sanzioni

L’omessa registrazione del contratto di locazione ed il mancato pagamento dell’imposta di registro, comporta l’irrogazione delle seguenti sanzioni:

• dal 120% al 240% per omessa registrazione del contratto;
• dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta per parziale occultamento del canone.

Se il contratto viene registrato in ritardo, ovvero dopo 30 giorni dalla stipula, è dovuta la sanzione amministrativa e gli interessi calcolati in percentuale sull’imposta di registro in funzione del tempo trascorso tra la fata di stipula del contratto e la data di effettivo pagamento.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 717/2022 ha chiarito che in caso di esercizio dell’opzione per il pagamento annuale dell’imposta di registro, la tardiva registrazione del contratto di locazione di un immobile di durata pluriennale, determina l’irrogazione della sanzione amministrativa, da calcolarsi sul corrispettivo relativo al canone annuo.

La Corte di Cassazione spiega che il pagamento annuale non configura una dilazione di pagamento, bensì:

“preciso obbligo annuale di corresponsione dell’imposta di registro consentito dalla normativa fiscale derogatoria relativa alle sole locazioni pluriennali di immobili urbani.”

Imposta di registro: ravvedimento operoso

In caso di ritardo nel pagamento dell’imposta di registro, il contribuente può regolarizzare spontaneamente la propria situazione tramite l’istituto del ravvedimento operoso. Tramite questo istituto è possibile beneficiare della riduzione delle sanzioni.

Le sanzioni variano in funzione dei tempi in cui viene sanata la violazione, ovvero:

• 0,1% (1/5 di 1/10 del 15%, per ogni giorno), dal 1° al 14° giorno;
• 1,50% (1/10 del 15%) dal 15° al 30° giorno;
• 1,67% (1/9 del 15%) dal 31° al 90° giorno;
• 3,75% (1/8 del 30%) oltre il 90° giorno ed entro un anno;
• 4,29% ( 1/7 del 30%) se il ritardo supera un anno ma non i due anni;
• 5% (1/6) se il ritardo supera i 2 anni.

Per sanare l’omesso versamento dell’imposta di registro, il contribuente dovrà provvedere al versamento dell’imposta, delle sanzioni e gli interessi legali, tramite il modello F24 ELIDE.

Il pagamento dovrà avvenire esclusivamente in modalità telematica se il contribuente è titolare di partita Iva, utilizzando i servizi online della propria banca oppure il portale Entratel o Fisconline dell’Agenzia delle Entrate o Fisconline dell’Agenzia delle Entrate.

Se desideri approfondire il ravvedimento operoso relativo all’imposta di registro, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Ravvedimento imposta di registro: come funziona.”

Imposta di registro locazione: conclusioni

L’imposta di registro nei contratti di locazione è dovuta sia nel momento di registrazione del contratto che per le annualità successive. L’aliquota dell’imposta varia in funzione della tipologia di immobile e del soggetto che loca lo stesso.

Qui di seguito ti lascio il link in modo da metterti direttamente in contatto con me in caso tu abbia bisogno di eventuali chiarimenti sull’argomento.