Imposta di registro prima casa: calcolo e agevolazioni

Quando si acquista un immobile le principali imposte da versare, a seconda dei casi sono l’Iva, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale.

L’acquisto di una casa rappresenta una delle principali forme di investimento. L’acquisto di un immobile è un passo importante soprattutto per i giovani, considerando la spesa importante da sostenere. Tuttavia, per i giovani, è possibile beneficiare del bonus prima casa giovani under 36.

Le imposte da pagare quando si acquista una casa dipendono da vari fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un'”impresa” e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.

Vediamo nel dettaglio quali sono le imposte acquisto prima casa e quali sono i requisiti per beneficiare delle agevolazioni prima casa.

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Definizione di prima e seconda casa

Prima di entrare nel dettaglio in merito alla tassazione acquisto prima casa, vediamo di chiarire i concetti di prima e seconda casa.

Con la definizione di prima casa si intende il primo immobile di proprietà (tramite compravendita, donazione, etc.) di una persona fisica e destinato ad abitazione.

Affinché si possa beneficiare dell’agevolazione fiscale prima casa occorre la compresenza dei seguenti requisiti:

  1. L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9, qualunque sia la dimensione dell’immobile;
  2. L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
    • La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
    • L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività (lavorativa, sportiva, di studio o di volontariato);
    • Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
    • Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
  3. L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale  su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
  4. L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Pertanto, sarà possibile acquistare usufruendo dei benefici prima casa anche se si possiede un altro immobile ubicato in un altro comune. L’importante è che su quest’ultimo non si sia già usufruito dei benefici prima casa.

Mentre per seconda casa s’intende un immobile dove il proprietario non ha la residenza.

La determinazione di seconda casa è importante ai fini fiscali, in quanto quest’ultima non gode di un trattamento agevolato né in sede di acquisto né in sede di mantenimento.

Altri casi in cui è prevista l’agevolazione prima casa

Qui di seguito vediamo altri due casi in cui è possibile beneficiare dell’agevolazione prima casa:

  • Al momento dell’acquisto, il compratore possiede, in tutto o in parte, la proprietà o altro diritto reale su un immobile sito nel territorio dello stato italiano e acquistato con l’agevolazione prima casa. Questo purché tale immobile sia alienato entro un anno dalla data del rogito della nuova compravendita. In tale caso non si tiene conto di tale altro immobile al fine di verificare la sussistenza dei requisiti per beneficiare dell’agevolazione prima casa. Tuttavia se l’alienazione non avviene entro tale termine, si applicano le sanzioni che vedremo in seguito;
  • Nel caso di leasing per l’acquisto dell’abitazione principale presso banche ed intermediari finanziari autorizzati alla locazione finanziaria. In tale caso considerando in luogo dell’acquirente, l’utilizzatore e, in luogo dell’atto di compravendita, il contratto di leasing.

L’agevolazione prima casa si estende anche alle pertinenze dell’abitazione principale acquistata:

  • Anche se l’acquisto delle stesse avviene con atto separato e, quindi, anche posteriormente all’acquisto dell’abitazione principale;
  • Purché le pertinenze appartengono ad una delle seguenti categorie catastali: C2, C6 e C7;
  • Limitatamente a una pertinenza per ciascuna delle categoria catastali i cui sopra;
  • Purché tali pertinenze siano effettivamente utilizzate a servizio della prima casa acquistata.

L’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 566 del 26 agosto 2021 ha chiarito che le pertinenze nella categoria D/10 (fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole) non possono rientrare nell’agevolazione prima casa.

Tassazione acquisto prima casa

Le imposte da pagare quando si acquista una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un soggetto privato o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa.

In caso di acquisto della prima casa le imposte da pagare sono:

  • IVA: da versare in caso di acquisto da un’impresa di costruzioni e il suo importo è calcolato sul valore dichiarato al rogito, indipendentemente dal valore catastale;
  • Imposta di registro: dovuta al momento della registrazione all’atto di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate;
  • Imposta ipotecaria: dovuta per le operazioni di trascrizione, iscrizione, cancellazione e annotazione nei Pubblici Registri Immobiliari;
  • Imposta catastale.

Le imposte da pagare con i benefici prima casa

Quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”, le imposte da pagare sono ridotte.

Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

  • se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva:
    • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
    • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
    • imposta catastale fissa di 50 euro.
  • se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva:
    • Iva ridotta al 4%;
    • imposta di registro fissa di 200 euro;
    • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
    • imposta catastale fissa di 200 euro.

Vediamo qui di seguito nella tabella il riepilogo delle imposte da versare in caso di acquisto immobile con i benefici “prima casa”:

VENDITOREIMPOSTA DI REGISTROIMPOSTA IPOTECARIAIMPOSTA CATASTALEIVA
PRIVATO O IMPRESA (con vendita esente da Iva)2% (con un minimo di 1.000 euro)50 euro50 euronon dovuta
IMPRESA (con vendita soggetta ad Iva)200 euro200 euro200 euro4%

Imposta di registro prima casa

L’imposta di registro è un’imposta indiretta che colpisce i trasferimenti di ricchezza. Nel caso di acquisto di un immobile, l’imposta di registro è dovuta per la registrazione di una scrittura, pubblica o privata.

L’imposta di registro è alternativa all’IVA, questo significa che nel caso in cui sia dovuta l’IVA non è dovuta l’imposta di registro.

Solitamente l’acquisto della casa è esente IVA, ma è soggetto all’imposta di registro al 9%, all’imposta ipotecaria e alla catastale, fisse per un ammontare pari a 50 euro l’una.

Se il venditore è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione e vende entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori, i costi da sostenere sono: Iva del 10%, imposta di registro fissa di 200 euro, imposta ipotecaria fissa di 200 euro e imposta catastale fissa di 200 euro. L’IVA ha un valore del 22% se l’immobile risulta registrato al catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9.

Come si calcolano le imposte?

E’ previsto un differente metodo di calcolo a seconda della tipologia di imposta che grava sull’acquisto della prima casa.

Vi possono essere delle variazioni a seconda che tu sia tenuto al pagamento dell’Iva, in questo caso dovrai applicare l’imposta al prezzo d’acquisto.

Mentre, se procedi al pagamento dell’imposta di registro, in questo devi applicare l’imposta al valore catastale.

Per quanto riguarda l’imposta di registro, l’importo minimo da versare è comunque di 1.000 euro. Non sono invece dovute:

  • l’imposta di bollo;
  • i tributi speciali catastali;
  • le tasse ipotecarie.

Il sistema del prezzo-valore

Per le cessioni di immobili a uso abitativo e per le relative pertinenze, in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore“. Tale criterio, introdotto nel 2006, permette all’acquirente di ottenere un risparmio fiscale. Infatti, il prezzo valore, consente di tassare il trasferimento degli immobili sulla base della rendita catastale, a prescindere dal prezzo pattuito, risultante dal rogito notarile. Il sistema del prezzo-valore si applica alle vendite soggette ad imposta di registro in misura proporzionale, in cui l’acquirente sia una persona fisica. Pertanto, restano escluse le operazioni di vendita soggette ad Iva. Tale sistema si applica anche nelle cessioni fatte a persone fisiche da società o imprese in regime di esenzione Iva. Per poter applicare il prezzo-valore, l’acquirente deve farne specifica richiesta al notaio nell’atto di acquisto. Tale richiesta non può essere contenuta in un successivo atto integrativo.

Quali sono i vantaggi del prezzo-valore per l’acquirente?

L’acquirente che, rispettando tutte le condizioni richieste dalla legge, decide di applicare il sistema prezzo-valore, oltre a versare un’imposta di registro più bassa, può beneficiare dei seguenti vantaggi:

  • L’Agenzia delle Entrate non può procedere ad un accertamento ai fini dell’imposta di registro, salvo i casi di occultamento in tutto o in parte del prezzo pattuito;
  • Non trovano applicazione le norme sull’accertamento ai fini Irpef in base a presunzioni semplici.
  • Una riduzione del 30% del compenso da corrispondere al notaio.

Calcolo del valore catastale

Nell’ambito delle tasse acquisto prima casa, un capitolo a parte è costituito dall’imposta catastale. Se si decide di applicare il sistema del prezzo-valore, l’imposta di registro si applica sulla rendita catastale, rivalutata del 5% per i seguenti coefficienti:

  • 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1);
  • 110 per la prima casa e le relative pertinenze.

Tale criterio vien utilizzato anche per l’acquisto di pertinenze (come box, posti auto, cantine, etc.).

Per essere considerata pertinenza, deve essere vicino all’abitazione e deve essere dotata di una rendita catastale autonoma.

Esempio di calcolo imposta di registro prima casa

Ipotizziamo che un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, abbia una rendita catastale di 1.000 euro e il corrispettivo versato sia pari a 250.000 euro.

Se si richiede la regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 2% è pari a:

1000 * 1,05 * 110 = 115.500

Pertanto l’imposta dovuta sarà pari a 2.310 euro (115.500 * 2%).

Se non si richiede la regola del prezzo-valore, l’imposta si calcola sul valore di cessione ( 250.000) e sarà di 5.000 euro ( 250.000 * 2%).

Le spese di intermediazione immobiliare per l’acquisto prima casa

Quando acquisti la prima casa potresti dover pagare anche le spese di intermediazione immobiliare.

“Le spese di intermediazione immobiliare non sono altro che commissioni di cui un’agenzia immobiliare può richiedere il pagamento qualora faccia da intermediario tra cliente e venditore.”

Tali provvigioni si aggirano solitamente tra il 2% e il 6% e sono previste delle detrazioni fiscali pari al 19%.

Si possono perdere le agevolazioni prima casa?

Le agevolazioni prima si possono perdere ed in questi casi, in caso di accertamento ti verranno richieste le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, si possono perdere le agevolazioni ottenute con i benefici prima casa, nei seguenti casi:

  • Le dichiarazioni nell’atto di acquisto risultano false;
  • L’immobile è venduto o donato prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno dall’acquisto, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire ad abitazione principale. Tale requisito del riacquisto non si realizza quando si stipula, entro un anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene;
  • Non si trasferisce la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
  • Entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Per evitare di pagare le sanzioni è possibile usufruire del ravvedimento ipotesi di decadenza dall’agevolazione prima casa.

Se desideri approfondire questo argomento ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Decadenza agevolazione prima casa“.

Le imposte da pagare senza agevolazioni prima casa

Vediamo adesso come cambia lo scenario quando si acquista un immobile senza l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”. Se il venditore è un’impresa e la cessione è esente da Iva, l’acquirente dovrà pagare:

  • Imposta di registro: 9%;
  • L’imposta ipotecaria: nella misura fissa di 50 euro;
  • L’imposta catastale: nella misura fissa di 50 euro.

Se il venditore è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione e vende entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori, i costi da sostenere sono i seguenti:

  • Iva: 10%;
  • Imposta di registro: nella misura fissa di 200 euro;
  • L’imposta ipotecaria: nella misura fissa di 200 euro;
  • L’imposta catastale: nella misura fissa di 200 euro;

In caso di immobile registrato al catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9 l’Iva ha un valore del 22%.

Se il venditore è invece un privato, l’acquirente dovrà pagare:

  • Imposta di registro: proporzionale del 9%;
  • L’imposta ipotecaria: nella misura fissa di 50 euro;
  • L’imposta catastale: nella misura fissa di 50 euro;

Sia che l’acquisto avvenga da impresa o da privato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento dell’atto di compravendita.

Detrazione Irpef 19% per l’acquisto prima casa

Per quanti acquistano una casa da destinare ad abitazione principale è prevista la detrazione dall’IRPEF degli interessi passivi dei mutui ipotecari nella misura del 19% con un limite di 4.000 euro di spesa.

Possono beneficiare dell’agevolazione tutti i contribuenti che hanno sostenuto la spesa, oppure anche per la quota relativa ai familiari a carico. Questa detrazione è fruibile sia nel modello 730 che nel modello redditi PF.

Detrazione IVA dall’IRPEF

La Legge di Bilancio 2024 ha confermato la detrazione dall’Irpef il 50% dell’IVA versata, per l’acquisto – entro il 31 dicembre 2024 – di immobili residenziali di classe energetica A o B cedute dalle imprese costruttrici degli immobili stessi.

La detrazione è pari al 50% dell’imposta dovuta sul corrispettivo ed è ripartita in 10 quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei 9 periodi d’imposta successici.

Imposta di registro prima casa: conclusioni

L’acquisto di un immobile con i requisiti prima casa permette di beneficiare di una riduzione delle imposte. Come avrai visto leggendo questo contributo, la situazione varia se il venditore è un soggetto privato o un’impresa.

Inoltre il Decreto Sostegni bis ha previsto per i giovani, al ricorrere di determinati requisiti, un ulteriore bonus sull’acquisto della prima casa.

Per qualsiasi dubbio sull’argomento, ti invito a contattarmi al link che troverai qui di seguito.

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