Imposta di successione immobili all’estero: regole e tassazione

Se il de cuius/donante è residente in Italia l’imposta è dovuta su tutti i beni ovunque esistenti ( in Italia e all’estero), mentre se il de cuius/donante non è residente l’imposta è dovuta

L’imposta di successione immobili all’estero può essere soggetta a diverse modalità di calcolo a seconda del paese in cui è situato l’immobile. Infatti, ogni paese ha le proprie norme fiscali e può prevedere differenti aliquote fiscali o esenzione totale dall’imposta di successione.

Vediamo tutto nel dettaglio in questo contributo.

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La Territorialità dell’imposta di successione immobili

La territorialità dell’imposta sulle successione è disciplinata dall’art. 2 comma 47 – 53 del decreto legge n. 262 del 03.10.2006 (L. n. 286 del 24.11.2006) e dal Decreto legislativo n. 346 del 31.10.1990 ed è dovuta in relazione a tutti i beni e diritti trasferiti, compresi quelli esteri.

Gli elementi rilevanti per stabilire la territorialità dell’imposta sulle successioni sono la residenza del de cuius al momento di apertura della successione e l’esistenza di beni situati in Italia o all’estero. Vediamo qui di seguito quali sono le due casistiche che si possono presentare:

  • Defunto con residenza italiana possessore di beni esteri;
  • Defunto con residenza estera e possessore di beni Italiani.

Nel primo caso, la regola generale stabilisce che l’imposta di successione deve essere applicata a tutti i beni oggetto di successione compresi quelli situati all’estero.

Nel secondo caso invece, la regola generale stabilisce che l’imposta di successione deve essere dovuta limitatamente ai beni immobili situati in Italia.

Imposta di successione per il residente estero sugli immobili in Italia

L’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 206 del 9 luglio 2020 ha chiarito che la successione ereditaria di una persona fisica residente in Francia, con immobili situati in Italia, è regolata dal diritto francese per quanto riguarda l’applicazione dell’imposta di successione riferita alla trasmissione dei beni immobili esistenti in Italia.

La legge italiana (articolo 2, comma 2, del D.Lgs. n. 346/1990 stabilisce che la per la tassazione della trasmissione ereditaria di persona fisica non residente in Italia, si ha riguardo solamente agli immobili esistenti in Italia.

Tra l’Italia e la Francia è stata siglata un’apposita convenzione contro la doppia imposizione (ratificata con la legge n. 708/1994), in base alla quale i beni immobili esistenti in Italia, già di titolarità di un defunto residente in Francia, sono imponibili solo in Italia. Pertanto, una volta fissato dalla legge francese quali siano gli eredi e cosa ereditino, l’Italia applica l’imposta di successione ai soli beni esistenti in Italia.

Imposta di successione per il residente italiano sugli immobili situati all’estero

L’imposta di successione immobili all’estero può essere soggetta a diverse modalità di calcolo a seconda del paese in cui è situato l’immobile.

Infatti, ogni paese ha le proprie norme fiscali e può prevedere l’applicazione di aliquote diverse a l’esenzione totale dall’imposta di successione.

Immobile situato in uno Stato membro dell’Unione Europea

Nel caso in cui l’immobile situato all’estero sia ubicato in uno Stato membro dell’Unione Europea, si applica il principio di non discriminazione fiscale previsto dal Trattato sul Funzionamento dell’Unione Europea. L’imposta di successione immobili all’estero non può essere superiore a quella degli immobili situati in Italia

Immobile situato in uno Stato non appartenente all’Unione Europea

Nel caso in cui l’immobile sia situato in uno Stato non appartenente all’Unione Europea, possono sorgere delle problematiche legate alla doppia imposizione. Infatti, potrebbe essere previsto il pagamento dell’imposta di successione sia nel paese in cui è situato l’immobile che in Italia. Per evitare queste problematiche legate alla doppia imposizione, l’Italia ha siglato con i vari Paesi gli accordi bilaterali.

Certificato successorio europeo per l’eredità all’estero

Un soggetto che riceve un’eredità da un altro Paese UE, potrebbe aver bisogno di un “certificato successorio” che dimostri allo Stato in questione che si detiene la proprietà dell’immobile in questione. Tale documento può essere necessario all’esecutore testamentario e l’amministratore del patrimonio.

Questo documento può essere richiesto:

  • all’autorità del Paese UE che si occupa delle successioni;
  • altre autorità competenti, come un notaio, sempre del Paese europeo in cui si è residenti.

Il certificato è riconosciuto a livello europeo, a differenza di altri che potrebbero non avere lo stesso valore in Stati UE differenti. In caso di errori, l’autorità competente ha diritto ad annullarlo.

Immobili in eredità: quando e quanto si paga di tasse?

La tassazione dei beni immobili ricevuti in eredità segue questo schema:

  • quando gli eredi sono il coniuge ed i parenti in linea retta del de cuius (genitori, figli, nonni o nipoti), l’aliquota è del 4% sul valore eccedente la soglia di 1 milione di euro per ciascun beneficiario. Pertanto fino ad 1 milione di euro il trasferimento immobiliare è esentasse;
  • se gli eredi sono fratelli e sorelle del de cuius, l’aliquota è del 6% sul valore eccedente la soglia di 100 mila euro per ciascun beneficiario;
  • se gli eredi sono altri parenti del defunto, fino al 4° grado ( ad esempio i cugini) o affini in linea retta (come il genero e la nuora), l’aliquota sul valore ereditato è del 6% ma senza alcuna franchigia. Pertanto questi soggetti si troveranno a pagare il 6% sull’intero valore dell’immobile;
  • se gli eredi sono soggetti diversi da quelli appena visti, l’aliquota dell’imposta di successione è del 8%, e non è prevista alcuna franchigia.

E’ prevista un’esenzione per gli immobili ricevuti in eredità da portatori di handicap riconosciuto come “grave” ai sensi della Legge n. 104/1992. Per questi soggetti, anche in assenza di rapporto di parentela con il de cuius, si applica la franchigia di 1,5 milioni di euro.

Quali altre imposte si pagano su eredità riguardanti immobili?

Oltre all’imposta di successione, gli eredi che ricevono immobili, devono versare tramite F23 i seguenti tributi:

  • Imposta ipotecaria: con aliquota del 2% sul valore dell’immobile (codice tributo 649T);
  • Imposta catastale: con aliquota del 1% sul valore dell’immobile (codice tributo 737T);
  • Imposta di bollo: per ogni formalità di trascrizione richiesta ( codice 778T
  • Tassa ipotecaria: codice tributo 778T).

Bonus agevolazione prima per gli eredi

Se gli eredi hanno diritto alle agevolazioni fiscali per la “prima casa”, le imposte ipotecarie e catastali non si applicano in misura proporzionale, ma in misura fissa nella misura pari a 200 euro. Per poter beneficiare dell’agevolazione prima casa deve trattarsi di un immobile non di lusso, situato nel Comune in cui l’erede ha ( o stabilisca entro 18 mesi dall’apertura della successione ) la propria residenza. L’erede inoltre deve dichiarare:

  • non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altro immobile nel territorio del Comune dove si trova l’immobile che si va ad acquistare. In caso contrario, la stessa andrà ceduta prima del rogito;
  • non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata usufruendo dei benefici prima casa. A differenza del punto precedente, in questo caso non interessa dove si trova l’immobile;
  • l’immobile da acquistare deve essere ubicato nel Comune di residenza dell’acquirente;
  • il nuovo immobile non deve essere venduto per almeno 5 anni, a meno che non se ne acquisti, nel termine successivo di un anno, uno nuovo che abbia gli stessi requisiti di “prima casa”

Imposta di successione immobili: conclusioni e consulenza

Come avrai visto leggendo questo contributo, se il de cuius/donante è residente in Italia l’imposta è dovuta su tutti i beni ovunque esistenti ( in Italia e all’estero), mentre se il de cuius/donante non è residente l’imposta è dovuta. Inoltre, nel caso di immobile situato all’estero può essere soggetta a diverse modalità di calcolo a seconda del paese in cui è situato l’immobile.

Infatti, ogni paese ha le proprie norme fiscali e può prevedere l’applicazione di aliquote diverse a l’esenzione totale dall’imposta di successione.

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