Imposte del leasing immobiliare

A quanto ammontano le imposte nell’operazione di leasing immobiliare?

Il leasing immobiliare abitativo è un’operazione finanziaria. L’elemento caratterizzante del leasing immobiliare è il riscatto, ovvero la possibilità data all’utilizzatore, alla fine del contratto, di acquistare l’immobile ad un prezzo prestabilito.

In questo contributo vorrei soffermarmi su un aspetto di maggior interesse, ovvero le imposte del leasing immobiliare. In modo particolare, analizzare le imposte nelle varie fasi che interessano il leasing immobiliare.

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Acquisto dell’immobili ad opera della società di leasing: imposte

Se l’utilizzatore ha i requisiti per usufruire dell’agevolazione “prima casa”, le imposte all’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, sono:

• nel caso di acquisto da privato ( o da impresa, ma con vendita esente da iva):
  • imposta di registro del 1,5%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro;
• nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva:
  • Iva al 4%;
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • imposta catastale fissa di 200 euro;

Se l’utilizzatore non ha i requisiti per usufruire dell’agevolazione “prima casa”, le imposte all’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, sono:

• nel caso di acquisto da privato ( o da impresa, ma con vendita esente da iva):
  • imposta di registro del 9%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro;
• nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva:
  • Iva al 10%;
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • imposta catastale fissa di 200 euro;

Qual è la base imponibile su cui calcolare l’imposta?

La base imponibile su cui calcolare l’imposta è sempre il prezzo. Questo, in quanto, non è possibile estendere il meccanismo del “prezzo-valore” ( base imponibile pari alla rendita catastale), alle compravendite immobiliari effettuate nei confronti di società di leasing. L’imposta di registro, quando dovuta in misura proporzionale, non può essere inferiore a 1.000 euro. I trasferimenti assoggettati a tale imposta sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie. Per le vendite ad imposta di registro in misura fissa, in quanto assoggettate a Iva si applicano l’imposta di bollo di 230 euro e la tassa ipotecaria di 90 euro.

Quali sono le condizioni per applicare l’agevolazione “prima casa”?

Per poter applicare le agevolazioni “prima casa” è necessario rispettare le seguenti condizioni:

• immobile deve rientrare in una di queste categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile) – A/3 (abitazioni di tipo economico) – A/4 (abitazioni di tipo popolare) – A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) – A/6 (abitazioni di tipo rurale) – A/7 (abitazioni in villini) – A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi);

• l’immobile deve essere ubicato:
  • nel territorio del Comune in cui l’utilizzatore ha o stabilisca, entro
    18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. Ai fini della corretta
    valutazione del requisito della residenza, il cambio di residenza si
    considera avvenuto nella data in cui l’interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento;
  • se diverso, nel territorio del Comune in cui l’utilizzatore svolge
    la propria attività, intendendo per tale anche quella svolta senza
    remunerazione, come per esempio le attività di studio, di volontariato e sportive;
  • nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui l’utilizzatore dipende nel caso in cui lo stesso sia
    stato trasferito all’estero per ragioni di lavoro;
  • nell’intero territorio nazionale se l’utilizzatore è un cittadino italiano emigrato all’estero, purché l’immobile sia acquisito come
    “prima casa” sul territorio italiano. La condizione di emigrato può
    essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE
    o può essere autocertificata dall’interessato mediante autocertificazione resa in atto;

• l’utilizzatore non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato e deve dichiarare in atto tale circostanza;
• l’utilizzatore non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su altro immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa e deve dichiarare in atto tale circostanza.

E’ possibile beneficiare dell’agevolazione prima casa anche nel caso in cui l’utilizzatore possieda un altro immobile con i requisiti prima casa, a condizione che lo alieni entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che le dichiarazioni richieste per beneficiare dell’agevolazione “prima casa” potranno essere rese dall’utilizzatore sia nel momento dell’acquisto da parte della società di leasing, sia nel contratto di locazione finanziario.

Registrazione del contratto di leasing immobiliare abitativo: le imposte

La registrazione del contratto di leasing immobiliare prevede il versamento dell’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro, nei seguenti casi:

• contratti redatti con atto pubblico o con scrittura privata autenticata;
• scrittura privata semplice solo se registrati volontariamente;

Per i canoni di leasing non è prevista l’imposta di registro del 2%.

Riscatto finale: le imposte dovute

L’utilizzatore se desidera riscattare riscattare l’immobile abitativo, sarà tenuto a corrispondere le seguenti imposte in misura fissa:

• Imposta di registro: 200 euro
• L’imposta catastale: 200 euro
• Imposta ipotecaria: 200 euro

Cessione del contratto di leasing immobiliare: le imposte dovute

Nel caso in cui l’utilizzatore ceda il contratto di leasing a un altro soggetto, la cessione di questo contratto prevede il pagamento dell’imposta di registro. Quest’ultima varierà a seconda che, in capo al cessionario, sussistano o meno le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione prima casa:

• l’aliquota dell’1,5% ove il contratto di locazione finanziaria ceduto
  dall’utilizzatore abbia ad oggetto un immobile abitativo di categoria
  catastale diversa da A/1, A/8 o A/9, a favore dei soggetti in possesso
  dei requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”;
• l’aliquota del 9% ove il contratto di locazione finanziaria ceduto
  dall’utilizzatore e avente ad oggetto un immobile abitativo, ancorché
  da costruire, non soddisfi le condizioni richieste per l’applicazione
  dell’aliquota dell’1,5% di cui sopra.

La base imponibile è costituita dalla somma:

• del corrispettivo pattuito per la cessione;
• della quota capitale compresa nei canoni ancora da pagare;
• del prezzo di riscatto.