Esenzione Imu sull’abitazione principale, chi può averla e quando.
L’imu prima casa non si paga. Questa affermazione non è in realtà corretta, in quanto bisognerebbe dire che l’imu sull’abitazione principale non è dovuta. Nel proseguo del presente articolo ci soffermeremo anche su questa differenza.
In questo contributo voglio approfondire il tema relativo all’esenzione imu, chi ne può fruire e quali sono i requisiti. Inoltre, vedremo per quali immobili si paga l’imu sulla prima casa.
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Indice
Imu prima casa: esenzione
L’esenzione dal pagamento dell’imu vale per le prime case adibite ad abitazione principale e rientranti nelle seguenti categorie catastali:
- A/2 abitazioni di tipo civile;
- A/3 abitazioni di tipo economico;
- A/4 abitazioni di tipo popolare;
- A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare;
- A/6 abitazioni di tipo rurale;
- A/7 abitazioni in villini.
Abitazione principale
Il concetto di abitazione principale è legato al luogo in cui un soggetto ha la propria residenza, o meglio la propria dimora abituale.
Una definizione di abitazione principale si può ritrovare nel DL 101/2011 (Decreto Monti):
“Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente […]“.
Quindi affinché un immobile possa essere considerato abitazione principale, sono necessarie 3 condizioni:
- Il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l’usufrutto o il diritto di abitazione);
- La residenza anagrafica;
- La dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.
Immobile di lusso: si paga l’imu sulla prima casa
Come abbiamo visto, le prime case adibite ad abitazione principale sono esenti dal pagamento Imu. Tuttavia, vi è un’eccezione per quanto riguarda le case accatastate come abitazioni di lusso e di pregio. La motivazione per la quale tali immobili non rientrano nell’esenzione imu, è dovuta al fatto che, trattandosi di immobili di lusso, i relativi proprietari possono sicuramente permettersi di pagare l’imposta. La norma prevede che debbono considerarsi immobili di lusso quelle accatastate nella categoria A/8 e A/9. Rientrano in tale categoria in particolare, ville, castelli, e palazzi. Ad ogni modo, per l’abitazione principale, in questi casi, si applica un’aliquota agevolata ed una detrazione di 200 euro. Tale detrazione si deve rapportare ai mesi ed alla percentuale di possesso dell’immobile. Il nostro legislatore, in merito all’aliquota Imu che, deve essere applicata per l’abitazione principale di lusso è dello 0,5%. Tuttavia, ciascun comune ha la possibilità di intervenire su tale aliquota per diminuirla o per aumentarla. L’aumento, però non può essere illimitato, infatti il legislatore ha stabilito che l’aumento massimo possibile è dello 0,1 punto percentuale. Pertanto, un’aliquota massima imu per l’abitazione principale può essere dello 0,6%. E’ nulla la delibera Imu del comune che prevede un’aliquota imu per l’abitazione principale maggiore dei suddetti limiti.
Prima casa affittata: si paga l’Imu?
Se decidi di dare in affitto la tua casa, in cui hai la residenza, per non perdere l’agevolazione, occorre mantenere il possesso, almeno parziale.
Pertanto bisogna distinguere due fattispecie relative all’immobile:
- Parzialmente locato;
- Interamente locato.
Immobile interamente locato
Poniamo il caso in cui tu abbia trasferito la tua residenza in un luogo di villeggiatura e che tu decida di locare per il periodo estivo il periodo appartamento.
La domanda che ti starai ponendo immagino sia la seguente:
Sono tenuto a versare l’imu per la parte dell’anno in cui sto locando l’immobile che è per me abitazione principale?
La risposta è affermativa in quanto si perde il diritto di esenzione concesso all’abitazione principale.
Ci chiediamo se abbiamo diritto ad usufruire dell’esenzione imu nel caso in cui lochiamo alcune stanze della nostra abitazione.
A dare una risposta a questa domanda è intervenuto il Mef ( Ministero dell’Economia e delle Finanze) con la Faq n. 12 del 20.01.2016:
“Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie”
Riteniamo che lo stesso debba valere anche ai fini Tasi, in quanto la definizione di abitazione principale è uguale per entrambi i tributi.
Anche se questa linea interpretativa è stata fornita a livello centrale dal Mef, sembra che molti comuni non l’abbiano recepita. Tutto ciò a come conseguenza che, nel caso in cui il contribuente non versi l’Imu per l’immobile parzialmente locato, potrebbe trovarsi a subire contestazioni da parte del Comune.
Imu sulla prima casa e coniugi con residenza in Comuni diversi
La sentenza della Cassazione n. 2194 del 2021, ha previsto che i due requisiti, residenza e dimora, devono sussistere non solo in capo al proprietario dell’immobile ma anche agli altri familiari conviventi. Pertanto, l’esenzione imu spetta soltanto per l’immobile nel quale tutti i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito sia la residenza anagrafica che la dimora. Nel caso in cui, uno dei due coniugi, abbia stabilito la residenza in un diverso immobile, l’esenzione imu per l’abitazione principale non spetterebbe a nessuno dei due immobili. La Cassazione tuttavia, ha riconosciuto la possibilità ai due coniugi di usufruire dell’esenzione imu per entrambi gli immobili, nella separazione o divorzio. E’ prevista l’esenzione, anche nel caso in cui vi sia una frattura nel rapporto dei due coniugi anche se non legalmente separati.
DL Fisco
Un emendamento approvato nelle commissioni Finanze e Lavoro al Senato, stabilisce che l’esenzione vale solo per un’abitazione a famiglia. Questo, anche nel caso in cui una delle due case si trovi un altro comune. Pertanto, due coniugi non potranno più risiedere in due case in comuni differenti, in modo da evitare di pagare così la tassa. Con questo emendamento, il “trucchetto” non funzionerà più e l’esenzione imu varrà soltanto per un solo immobile per nucleo familiare. Tale situazione è meno restrittiva di quanto previsto dalla sentenza della Cassazione, dove è previsto il pagamento dell’imu per entrambe le abitazioni qualora i coniugi siano residenti in immobili diversi.
Differenza tra prima casa e abitazione principale ai fini fiscali
Nel linguaggio comune spesso vengono utilizzati in modo improprio i termini prima casa e abitazione principale. Infatti, i due termini hanno un significato diverso e un differente riflesso fiscale. L’abitazione principale, come abbiamo visto, è il luogo in cui il contribuente ed il suo nucleo familiare hanno fissato la residenza anagrafica e la loro dimora abituale. La prima casa invece, ai fini fiscali, per ottenere l‘agevolazione prima casa, richiede condizioni differenti. Essa, deve essere situata nel Comune ove il contribuente ha preso la residenza, ma tale residenza può essere spostata, senza tuttavia perdere il diritto all’agevolazione.
