Cosa succede se l’inquilino non paga l’affitto? Quali sono gli strumenti a disposizione del proprietario per proteggersi nei confronti dell’inquilino moroso?
Una delle problematiche più rilevanti per un proprietario che decide di mettere a reddito un’abitazione è il rischio di trovarsi di fronte un inquilino moroso.
L’inquilino moroso è sicuramente una delle situazioni peggiori in cui può trovarsi il proprietario di casa.
Considerato l’elevato costo di gestione di un immobile, e considerate le problematiche fiscali connesse ai canoni non riscossi, l’inquilino moroso spaventa.
La voglia di affittare casa si scontra spesso con la paura di non trovare un inquilino che paghi con puntualità il canone pattuito o che arrechi eventuali danni agli immobili.
Sebbene la normativa attuale tuteli in particolar modo il conduttore, ci sono alcuni strumenti a disposizione del proprietario per proteggersi dalle brutte sorprese.
In questo report ti indicherò tre strumenti a disposizione del proprietario di casa per cautelarsi sulla possibilità di incorrere in un inquilino moroso.
Canoni di locazione non riscossi e problematiche fiscali
I canoni di locazione non riscossi, relativi ad immobili abitativi, devono essere dichiarati dal proprietario dell’immobile sino al momento di convalida dello sfratto esecutivo.
L’articolo 26 del del DPR n. 917/86 (così come modificato dall’articolo 8, comma 5, della Legge n. 413/98), stabilisce che:
“i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare“
In pratica, i canoni di locazione relativi ad immobili abitativi concorrono sempre a formare reddito imponibile ai fini Irpef (o cedolare secca).
Questo indipendentemente dall’effettiva percezione (fino al momento di convalida dello sfratto).
Si assiste, quindi ad una deroga al naturale principio naturale che prevede la tassazione dei redditi delle persone fisiche, solo al momento dell’effettiva percezione.
I redditi da locazione, infatti, sono tassati per competenza e non secondo il principio di cassa.
Mancato pagamento ed oneri di gestione dell’immobile
Accanto alle problematiche legate al pagamento delle imposte dirette sul reddito da locazione l’inquilino moroso può arrecare al proprietario anche altre problematiche.
Basti pensare al pagamento, comunque dovuto, delle imposte patrimoniali sulla casa: IMU e TASI.
Tuttavia, devono essere presi in considerazione anche o costi di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile. I costi legati all’eventuale amministratore di condominio e i costi legati alla gestione dello stesso.
Il mancato pagamento dei canoni, quindi, può arrivare a mettere in serio pericolo la stabilità finanziaria del proprietario di casa. Proprietario che potrebbe a sua volta non essere in grado di far fronte a queste spese.
Inquilino moroso: come difendersi?
Come è possibile, quindi, evitare di incorrere in questo tipo di problematiche legate al mancato percepimento dei canoni di affitto?
La risposta a questa domanda dipende essenzialmente dal grado con cui il proprietario ha deciso di cautelarsi prima di far entrare in casa l’inquilino.
Senza meccanismi di tutela il proprietario può trovarsi letteralmente in balia degli eventi. Per questo motivo è indispensabile affidarsi a professionisti esperti in questo tipo di ambiti.
Nel proseguo voglio indicarti 3 strumenti che il proprietario ha a disposizione per cautelarsi nei confronti di un inquilino moroso.
Inquilino moroso: tutelarsi con il contratto di locazione
Strutturare il contratto di locazione con le dovute tutele per il proprietario è sicuramente la prima cosa da fare.
Sebbene non sia possibile derogare interamente alla normativa nazionale in tema di locazioni il primo aspetto da considerare è la scrittura del contratto.
Molti proprietario decidono per questo aspetto di affidarsi ad una agenzia immobiliare. In questo caso potete chiedere all’agenzia di farvi arrivare soltanto inqulini con determinate caratteristiche. L’obiettivo è quello di arrivare ad escludere in partenza brutte sorprese.
In secondo luogo è necessario redigere non un contratto standard, ma un contratto che preveda alcune clausole particolari.
Il primo aspetto riguarda la scelta tra il contratto a canone libero 4+4- o quello a canone concordato – 3+2- che usufruisce di un regime di tassazione agevolata.
Questo tipo di locazione può essere stipulato in tutti i Comuni, ma solo in presenza di specifiche intese tra associazioni dei proprietari e degli inquilini.
Molto spesso la scelta del tipo di contratto scoraggia già alcune tipologie di inquilini, e per questo motivo, bisogna sempre valutare l’opzione migliore.
Esistono poi anche le locazioni per finalità turistiche, di carattere temporaneo, che godono di molta libertà sia per quanto riguarda la misura che la durata del canone.
Inquilino moroso: la polizza assicurativa
La seconda strategia da utilizzare per evitare di incorrere in inqulini morosi è la stipula di una polizza assicurativa.
Per tutelarsi contro eventuali mancati pagamenti, danni agli immobili o pretese da parte di terzi, si possono stipulare apposite polizze assicurative.
In particolare, per assicurarsi contro il mancato pagamento del canone esistono polizze o formule di “affitto garantito“.
Solitamente sono gli stessi agenti immobiliari ad essere convenzionati con apposite agenzie di assicurazioni che offrono questi servizi.
Questo vuol dire che molto spesso assieme all’intermediazione l’agenzia può offrirvi anche questo pacchetto assicurativo.
Questo tipo di polizze hanno durata annuale, ma possono essere rinnovate a scadenza sino al termine del contratto di locazione.
Inquilino moroso: risoluzione del contratto per morosità
In caso di mancato pagamento da parte del conduttore, il locatore può ricorrere alle vie legali per risolvere il contratto.
L’articolo 5 della legge 392/1978 prevede che la risoluzione possa avvenire solo in presenza di due presupposti:
- È necessario che la morosità per canoni o per oneri accessorio sia superiore almeno a due mensilità di canone;
- La morosità deve protrarsi per il periodo superiore ai 20 giorni concessi al conduttore per pagare.
Anche davanti al giudice l’inquilino ha la facoltà di pagare i canoni non corrisposti più gli interessi e le spese legali che il giudice liquida in suo danno. Oppure chiedendo un ulteriore termine non superiore a 90 giorni entro il quale provvedere all’integrale pagamento.
Anche in presenza di un’esplicita clausola di risoluzione in caso di inadempimento, la procedura prevista dalle legge è inderogabile.
Altra storia per i contratti stipulati per esigenze turistiche. Contratti dove in presenza di una clausola risolutiva espressa, il mancato pagamento legittima il locatore a considerare risolto il contratto.
Il proprietario, tra l’altro, ha dalla sua il deposito cauzionale. Somma versata alla stipula dell’accordo a garanzia dell’adempimento di tutti gli obblighi a carico del conduttore (versamento canoni e oneri accessori, riconsegna dell’immobile senza danni, eccetera). Il deposito non può superare le tre mensilità; ma si tratta di una norma derogabile nelle locazioni abitative.
