La gestione di un B&B mediante comodato

La diffusione dei B&B è in costante crescita. Vuoi per le preferenze dei viaggiatori grazie alla diversificazione della tipologia offerta che si è avuta negli ultimi anni. Non solo, ma anche grazie alla sua diffusione capillare su tutto il territorio nazionale.

Questo ha spinto sempre più persone nella direzione di fare un investimento a livello familiare da adibire successivamente a B&B.

Non è raro, ad esempio, che il genitore conceda al figlio un immobile tramite concessione in comodato dello stesso, regolarmente registrato, e su tale fabbricato in seguito sia stipulato un contratto di locazione o sia svolta dal figlio un’attività di B&B.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo a quale soggetto devono essere imputati i redditi derivanti dalla gestione del B&B

Sei pronto!?! Si comincia!!!

B&B: definizione

Il Bed & Breakfast è un’attività ricettiva extra-alberghiera che offre un servizio di alloggio e prima colazione per un numero limitato di camere e/o posti letto, utilizzando parti dell’abitazione privata del proprietario con periodi di apertura stagionale o annuale.

Negli ultimi anni si sta assistendo ad un incremento del numero dei B&B soprattutto nelle grandi città turistiche e nelle località di villeggiatura, principalmente grazie alla facilità con cui è possibile aprirli.  L’attività di Bed & Breakfast infatti può essere svolta anche da soggetti non imprenditori privi di pregresse esperienze nel settore e può rappresentare un’ulteriore fonte di reddito per chi dispone nella propria abitazione (casa indipendente o appartamento all’interno di un condominio) di alcune camere in più.

L’attività di Bed & Breakfast non deve essere confusa con le locazioni turistiche nè con l’attività di affittacamere. Le prime si caratterizzano per la mera locazione dell´immobile o parte di esso a clienti esterni, per periodi inferiori ai 30 giorni e senza l’erogazione di ulteriori servizi aggiuntivi. Mentre l’affittacamere sono strutture ricettive composte da  camere ubicate in appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio e servizi minimi.

Normativa di riferimento

Dal punto di vista normativo, non esistono a livello nazionale provvedimenti riguardanti espressamente la formula del Bed & Breakfast.

La Legge n. 217/1983 prima e la Legge Quadro 135/2001 “Riforma della legislazione nazionale del turismo” poi, hanno demandato la regolamentazione dell’attività di B&B alle singole Regioni e Province autonome.

Nel 2011, si è avuto un tentativo di introdurre una normativa a carattere nazionale per regolare la materia. La Legge fu varata sotto il nome di “Codice del Turismo” ma esso ha avuto vita breve in quanto subito bersagliato dalle Regioni e bollato dalla Corte Costituzionale che ne ha abrogato quasi tutti gli articoli. Di fatto quindi tale codice è rimasto lettera morta e non ha mai trovato concreta applicazione.

Gestione B&B: contratto di locazione o contratto di comodato?

Le diverse normative regionali in materia di turismo, per la gestione di un B&B generalmente richiedono, oltre alla disponibilità di un immobile abitativo, che quest’ultimo rappresenti l’unità dove dimora abitualmente il gestore della struttura ricettiva.

Sulla base di tali condizioni, spesso si pone la questione se l’immobile, sul quale si intende svolgere l’attività ricettiva, debba essere un immobile di proprietà o, in alternativa, possa essere un immobile concesso in locazione, o in comodato al titolare dello stesso B&B.

Contratto di locazione

La definizione di contratto di locazione la troviamo all’art. 1571 del Codice Civile:

“La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.”

Esistono diverse tipologie di contratti di affitto e quindi diversi vincoli e obblighi da rispettare. Per quanto riguarda il fisco, i contratti di affitto possono essere tassati nella dichiarazione dei redditi ai fini Irpef o con imposta sostitutiva tramite cedolare secca.

Ora vediamo quali sono le principali tipologie di contratto di affitto:

• Contratto di affitto a canone libero;
• Contratto di affitto a canone concordato;
• Il Contratto di affitto transitorio;
• Contratto di affitto a studenti universitari.

Contratto di comodato

La definizione del contratto di comodato è rintracciabile all’interno dell’art. 1803 del codice civile:

“Il comodato è il contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinchè se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.“

Quindi, le caratteristiche del contratto di comodato sono:

• La gratuità, ovvero la mancanza di un corrispettivo in denaro;
• L’utilizzo del bene per un tempo limitato;
• L’obbligo di restituire la cosa ricevuta al termine del contratto.

Il contratto di comodato è un contratto a effetti obbligatori e non reali.

Questo significa che il soggetto comodatario acquisisce nei confronti del bene che ha ricevuto un diritto personale di godimento e non un diritto reale. Infatti, al termine del contratto il comodante è tenuto a restituire il bene, allo stesso stato in cui lo ha preso in godimento.

Il contratto di comodato solitamente viene utilizzato all’interno di contesti familiari.

A quale soggetto devono essere imputati i redditi derivante dalla gestione del B&B?

Per rispondere a questa domanda è necessario inquadrare la tipologia di reddito realizzata dal gestore/titolare del B&B.

La questione è stata affrontata dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 381/E/2008. In risposta ad un interpello, ha risolto un caso leggermente più articolato, ma le conclusioni sono egualmente applicabili ai casi di un B&B.

In particolare, l’interpello riguarda un contribuente che ha donato un villino alla figlia, riservandosene l’usufrutto. Successivamente l’immobile è stato frazionato, ritraendone tre unità abitative autonome, delle quali una destinata ad abitazione della figlia stessa, e le altre due invece destinate ad essere locate.

L’Agenzia con il citato documento di prassi, afferma che a seguito di donazione di immobile, in via generale fiscalmente obbligato a dichiarare il reddito fondiario è il donatario. Questo, in applicazione dell’art. 26 del Tuir che, dispone quanto segue:

“I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 33, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”.

Nel caso di specie, avendo riservato il padre il diritto di usufrutto dell’immobile in questione, quest’ultimo diventa il soggetto obbligato a dichiarare il reddito del fabbricato, in quanto titolare di un diritto reale.

Pertanto, contestualizzando la questione, in caso di redditi da locazione (cd. “redditi da locazione o fondiari”) derivanti proprio dalla locazione di un appartamento ricevuto in comodato da altro soggetto, essi, ex articolo 26 del D.P.R. 917/1986, rimangono quindi in capo al proprietario/comodante del bene immobile.

Diversa è invece l’ipotesi della sublocazione. La sublocazione di immobile, detenuto in forza di un contratto di locazione, genera invece i cd. “redditi diversi” in capo al sublocatore. La circostanza che tali redditi appartengano alla categoria dei redditi diversi di cui all’articolo 67, comma 1, lett. h) del Tuir e non tra i redditi di natura fondiaria permette di superare l’imputazione totale al proprietario dell’immobile. In quanto come visto precedentemente nella norma, tale meccanismo trova applicazione solo con riferimento ai redditi di natura fondiaria.

Tornando nella nostra casistica, il B&B genera redditi commerciali, sia nel caso in cui vi sia la gestione tramite l’apertura della partita Iva, sia nel caso in cui tale attività venga esercitata in modo occasionale. In quest’ultimo caso genererà un reddito di natura diverso che trova collocazione nel quadro RL del modello Unico.

Dal punto di vista sostanziale in entrambi i casi, sia operando con partita Iva che operando in modo non imprenditoriale, queste attività commerciali non generano un reddito fondiario come la locazione. Al contrario genereranno dei redditi commerciali (occasionali o d’impresa) e, pertanto, qualunque reddito da esse generato nel rapporto con gli utilizzatori finali è sempre imputabile al comodatario/gestore e non al proprietario.

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