Chi deve tassare i redditi, il comodante o il comodatario? Come devono essere inquadrati fiscalmente tali redditi?
In Italia la diffusione delle attività ricettive case vacanze è in costante crescita. Vuoi per le preferenze dei viaggiatori grazie alla diversificazione della tipologia offerta che si è avuta negli ultimi anni. Non solo, ma anche grazie alla sua diffusione capillare su tutto il territorio nazionale.
Questo ha spinto sempre più persone nella direzione di fare un investimento a livello familiare da adibire successivamente a casa vacanze.
Non è raro, ad esempio, che il genitore conceda al figlio un immobile tramite concessione in comodato dello stesso, regolarmente registrato, e su tale fabbricato in seguito sia stipulato un contratto di locazione o sia svolta dal figlio un’attività di casa vacanze.
Vediamo in questo contributo a quale soggetto devono essere imputati i redditi derivanti dalla gestione di una casa vacanze mediante comodata. Inoltre la tassazione fiscale a seconda che l’attività sia svolta in modo imprenditoriale o meno.
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Indice
Casa vacanze: definizione
La casa vacanze è un’attività ricettiva extra-alberghiera che prevede l’affitto temporaneo a turisti di un appartamento o una casa arredata.
Negli ultimi anni si sta assistendo ad un incremento del numero delle case vacanze soprattutto nelle grandi città turistiche e nelle località di villeggiatura, principalmente grazie alla facilità con cui è possibile aprirli. L’attività di casa vacanze può essere svolta sia in forma imprenditoriale che non imprenditoriale. Essa rappresentare un’ulteriore fonte di reddito per chi dispone di una seconda casa da adibire a turisti.
La casa vacanze è una struttura ricettiva extralberghiera ma non deve essere confusa con le locazioni turistiche nè con l’attività di affittacamere o con l’attività di b&b. Le prime si caratterizzano per la mera locazione dell´immobile o parte di esso a clienti esterni, per periodi inferiori ai 30 giorni e senza l’erogazione di ulteriori servizi aggiuntivi. Mentre l’affittacamere e b&b sono strutture ricettive composte da camere ubicate in appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio e servizi alla persona.
Casa vacanze: normativa di riferimento
La Casa Vacanze si inquadra come attività ricettiva ex articolo 6, comma 10, della Legge n.217/83. Essa può essere gestita in forma imprenditoriale che occasionale.
La legge quadro sul turismo da la seguente definizione di casa vacanze:
“gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore ai tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi”
Si tratta, quindi di una attività turistico ricettiva di tipo extra-alberghiero. Con il proprio immobile il proprietario ha facoltà di stipulare contratti di affitto di durata non inferiore a tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi.
Per quanto riguarda la durata è opportuno visionare la legge regionale del Turismo relativa alla sede in cui intendiamo svolgere l’attività.
All’interno di questo range il proprietario di casa può gestire la sua attività in autonomia, stipulando dei contratti di affitto.
Gestione B&B: contratto di locazione o contratto di comodato?
Le diverse normative regionali in materia di turismo, per la gestione di una casa vacanze generalmente richiedono, oltre alla disponibilità di un immobile abitativo, che quest’ultimo rappresenti l’unità dove dimora abitualmente il gestore della struttura ricettiva.
Sulla base di tali condizioni, spesso si pone la questione se l’immobile, sul quale si intende svolgere l’attività ricettiva, debba essere un immobile di proprietà o, in alternativa, possa essere un immobile concesso in locazione, o in comodato al titolare della stessa struttura ricettiva.
Contratto di locazione
La definizione di contratto di locazione la troviamo all’art. 1571 del Codice Civile:
“La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.”
Esistono diverse tipologie di contratti di locazione e quindi diversi vincoli e obblighi da rispettare. Per quanto riguarda il fisco, i contratti di affitto possono essere tassati nella dichiarazione dei redditi ai fini Irpef o con imposta sostitutiva tramite cedolare secca.
Ora vediamo quali sono le principali tipologie di contratto di affitto:
- Contratto di affitto a canone libero;
- Contratto di affitto a canone concordato;
- Il Contratto di affitto transitorio;
- Contratto di affitto a studenti universitari.
Contratto di comodato
La definizione del contratto di comodato è rintracciabile all’interno dell’art. 1803 del codice civile:
“Il comodato è il contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinchè se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.“
Quindi, le caratteristiche del contratto di comodato sono:
- La gratuità, ovvero la mancanza di un corrispettivo in denaro;
- L’utilizzo del bene per un tempo limitato;
- L’obbligo di restituire la cosa ricevuta al termine del contratto.
Il contratto di comodato è un contratto a effetti obbligatori e non reali.
Questo significa che il soggetto comodatario acquisisce nei confronti del bene che ha ricevuto un diritto personale di godimento e non un diritto reale. Infatti, al termine del contratto il comodante è tenuto a restituire il bene, allo stesso stato in cui lo ha preso in godimento.
Il contratto di comodato solitamente viene utilizzato all’interno di contesti familiari.
A quale soggetto devono essere imputati i redditi derivante dalla gestione di una Cav?
Per rispondere a questa domanda è necessario inquadrare la tipologia di reddito realizzata dal gestore/titolare della casa vacanze.
La questione è stata affrontata dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 381/E/2008. In risposta ad un interpello, ha risolto un caso leggermente più articolato, ma le conclusioni sono egualmente applicabili ai casi di una casa vacanze
In particolare, l’interpello riguarda un contribuente che ha donato un villino alla figlia, riservandosene l’usufrutto. Successivamente l’immobile è stato frazionato, ritraendone tre unità abitative autonome, delle quali una destinata ad abitazione della figlia stessa, e le altre due invece destinate ad essere locate.
L’Agenzia con il citato documento di prassi, afferma che a seguito di donazione di immobile, in via generale fiscalmente obbligato a dichiarare il reddito fondiario è il donatario. Questo, in applicazione dell’art. 26 del Tuir che, dispone quanto segue:
“I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 33, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”.
Nel caso di specie, avendo riservato il padre il diritto di usufrutto dell’immobile in questione, quest’ultimo diventa il soggetto obbligato a dichiarare il reddito del fabbricato, in quanto titolare di un diritto reale.
Pertanto, contestualizzando la questione, in caso di redditi da locazione (cd. “redditi da locazione o fondiari”) derivanti proprio dalla locazione di un appartamento ricevuto in comodato da altro soggetto, essi, ex articolo 26 del D.P.R. 917/1986, rimangono quindi in capo al proprietario/comodante del bene immobile.
Diversa è invece l’ipotesi della sublocazione. La sublocazione di immobile, detenuto in forza di un contratto di locazione, genera invece i cd. “redditi diversi” in capo al sublocatore. La circostanza che tali redditi appartengano alla categoria dei redditi diversi di cui all’articolo 67, comma 1, lett. h) del Tuir e non tra i redditi di natura fondiaria permette di superare l’imputazione totale al proprietario dell’immobile. In quanto come visto precedentemente nella norma, tale meccanismo trova applicazione solo con riferimento ai redditi di natura fondiaria.
Tornando nella nostra casistica, la casa vacanze genera redditi commerciali, sia nel caso in cui l’attività venga svolta in modo imprenditoriale sia nel caso venga svolta in modo occasionale. In quest’ultimo caso genererà un reddito di natura diverso che trova collocazione nel quadro RL del modello Unico.
Dal punto di vista sostanziale in entrambi i casi, sia operando con partita Iva che operando in modo non imprenditoriale, queste attività commerciali non generano un reddito fondiario come la locazione. Al contrario genereranno dei redditi commerciali (occasionali o d’impresa) e, pertanto, qualunque reddito da esse generato nel rapporto con gli utilizzatori finali è sempre imputabile al comodatario/gestore e non al proprietario.
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