Leasing immobiliare abitativo: agevolazioni fiscali

Quali sono le agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016 per il leasing immobiliare abitativo? Quali sono i requisiti per poter accedere?

Il leasing immobiliare abitativo è un’operazione finanziaria. L’elemento caratterizzante del leasing immobiliare è il riscatto, ovvero la possibilità data all’utilizzatore, alla fine del contratto, di acquistare l’immobile ad un prezzo prestabilito.

In questo contributo vorrei soffermarmi su un aspetto di maggior interesse per l’utilizzatore dell’immobile, ovvero le agevolazioni fiscali.

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Leasing immobiliare abitativo: che cos’ è

Il leasing immobiliare consiste in un’operazione di finanziamento che permette all’utilizzatore di ottenere l’utilizzo di un immobile. Inoltre, al termine della durata prevista, vi è la possibilità di acquistare la proprietà.

Con l’operazione di leasing immobiliare, a fronte della stipula del contratto:

• il bene è acquistato, o fatto costruire, dalla società di leasing (concedente) su scelta del cliente (utilizzatore);
• la società di leasing mette a disposizione dell’utilizzatore il bene
  acquistato o fatto costruire per un determinato periodo di tempo. L’utilizzatore si impegna a pagare periodicamente dei canoni;
• l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare il bene (riscatto), a un prezzo predeterminato alla scadenza del contratto. Il cliente, anche se
  non proprietario, assume tutti i rischi e benefici legati all’utilizzo del
  bene. Per questo motivo, di norma, nel contratto di leasing, è previsto
  l’obbligo a carico dell’utilizzatore di stipulare apposita polizza assicurativa per i danni subiti dall’immobile o causati a terzi.

Leasing immobiliare abitativo: struttura finanziaria

L’operazione di leasing prevede la seguente struttura finanziaria:

• Al momento della stipula del contratto vi è il pagamento di un prima canone, definito “maxi-canone“, in genere di importo superiore rispetto agli altri canoni periodici.
• Versamento di canoni periodici solitamente a cadenze mensili;
• Alla scadenza del contratto, qualora sia esercitata l’opzione di acquisto sarà dovuto il prezzo predeterminato che l’utilizzatore dovrà pagare.

Leasing immobiliare: differenze con altre forme

Il leasing immobiliare si differenzia dalle altre forme per l’elemento del riscatto. Vediamo adesso quali sono le differenze con:

• Il mutuo;
• Vendita con riserva di proprietà;
• Locazione;
• Rent to buy.

Il mutuo

Con il mutuo viene messa a disposizione una somma di denaro per l’acquisto di un immobile. A garanzia della concessione del mutuo viene iscritta ipoteca sull’immobile. Mentre nel leasing immobiliare viene messo a disposizione del richiedente l’immobile. Quest’ultimo avrà la possibilità di acquistare o meno l’immobile tramite la procedura di riscatto.

Vendita con riserva di proprietà

Con questa forma di vendita la proprietà dell’immobile passa all’acquirente al pagamento dell’ultima rata. Nel leasing immobiliare, la proprietà non si trasferisce in automatico, ma il passaggio avviene solo se l’utilizzatore intende avvalersi della facoltà di acquisto. Se l’utilizzatore esercita l’opzione dovrà pagare il prezzo di riscatto. In quest’ultimo caso dovrà essere stipulato un vero e proprio contratto di compravendita, con il quale il concedente trasferisce la proprietà del bene all’utilizzatore.

Contratto di locazione

Sia con il contratto di locazione che con il leasing immobiliare, il conduttore e l’utilizzatore ottengo la disponibilità dell’immobile per un dato tempo e a fronte del pagamento del canone. La differenza importante tra i due istituti sta nel fatto che con la locazione la proprietà dell’immobile resta in capo al locatore. Mentre nel leasing immobiliare vi è la possibilità di esercitare il riscatto del leasing.

Rent to buy

Il leasing immobiliare è un contratto di finanziamento mentre il rent to buy l’immobile viene concesso in godimento dallo stesso proprietario dell’immobile.

Leasing immobiliare: agevolazioni fiscali

La Legge di Stabilità 2016 ha previsto una serie di agevolazioni fiscali al fine di incentivare questo strumento operativo. Le agevolazioni fiscali riguardano sia le imposte dirette che le imposte indirette.

Le agevolazioni Irpef

I benefici ai fini Irpef riguardano tutti coloro che stipulano contratti di leasing aventi per oggetto immobili, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna. All’atto della stipula del contratto di leasing è necessario possedere i seguenti requisiti:

• reddito complessivo non superiore a 55.000 euro;
• non essere titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa

Le agevolazioni fiscali differiscono a seconda dell’età del cliente all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria.

Sotto i 35 anni d’età

Se hai un’età inferiore a 35 anni, potrai usufruire, ai fini della determinazione dell’imposta sui redditi, di:

• una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori. L’importo massimo non potrà eccedere 8.000 euro annui;
• una detrazione pari al 19% del costo del “riscatto” a franto dell’esercizio dell’opzione finale. L’importo massimo non potrà superare i 20.000 euro.

Sopra i 35 anni d’età

Dai 35 anni d’età è possibile fruire, ai fine della determinazione dell’imposta sui redditi, di:

una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori. L’importo massimo non potrà eccedere 4.000 euro annui;

una detrazione pari al 19% del costo del “riscatto” a franto dell’esercizio dell’opzione finale. L’importo massimo non potrà superare i 10.000 euro.

Requisiti immobile per beneficiare dell’agevolazione fiscale

Per beneficiare dell’agevolazioni fiscali di cui sopra, l’immobile oggetto dell’operazioni di leasing immobiliare deve essere destinato dall’utilizzatore ad abitazione principale entro un anno dalla consegna.

Qui di seguito, vediamo cosa si considera come abitazione principale secondo le disposizioni del Tuir:

“quella nella quale la persona fisica o i suoi familiari dimorano abitualmente”.

Pertanto, non è richiesto che nell’immobile dimori l’utilizzatore, è sufficiente che vi dimori un familiare. Per familiare si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

Questa agevolazione prescinde dalle caratteristiche oggettive dell’immobile. Infatti, le detrazioni spettano a qualsiasi abitazione anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8, A/9.

Agevolazioni fiscali: differenze tra leasing immobiliare e mutuo

L’agevolazione fiscale prevista per il leasing immobiliare è più favorevole rispetto alle agevolazioni fiscali previste per il mutuo. Infatti nel caso del mutuo la detrazione del 19% per un importo massimo di di euro 4.000 interessa solo la quota degli interessi passivi. Mentre per quanto riguarda la detrazione fiscale prevista per il leasing immobiliare, come abbiamo visto nei paragrafi precedenti, riguarda l’intero canone pagato e l’importo è più alto.

Contitolarità del contratto di leasing: agevolazione irpef

In caso di contitolarità del contratto di leasing, si considera il reddito
complessivo per singola persona e le agevolazioni IRPEF sono ridotte alla
percentuale pari alla quota di intestazione del contratto. Ad esempio nel
caso di cointestazione (50% e 50%) ciascuno può detrarre il 19% del canone leasing con un limite massimo di 4.000 euro (per gli under 35) o di
2.000 euro (per gli over 35) e il 19% con un limite massimo di 10.000 euro
(per gli under 35) o di 5.000 euro (per gli over 35) al momento del riscatto