Leasing immobiliare: deducibilità dei canoni

I canoni di leasing immobiliare sono deducibili dal reddito imponibile, per la quota capitale al netto del valore del terreno sottostante. Per quanto riguarda la deducibilità degli interessi passivi, si fa riferimento a quanto disciplinato dall’art. 96 del DPR n. 917/1986.

Se desideri approfondire il funzionamento del contratto di leasing immobiliare ti lascio alla lettura di questo articolo di approfondimento dedicato: “Contratto di leasing immobiliare cos’è e come funziona“.

Vediamo qui di seguito quali sono le regole sia ai fini Ires che Irap per la deducibilità dei canoni di leasing immobiliare per le società.

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Canoni di leasing immobiliare: normativa fiscale

La deducibilità fiscale dei canoni di leasing immobiliare è ammessa in deduzione dal reddito d’impresa solo a condizione che venga rispettata la condizione fissata dall’art. 102 comma 7 del Tuir, ovvero:

La durata del contratto di leasing non sia inferiore alla metà del della durata del periodo di ammortamento del bene. Tuttavia, per i beni immobili la deduzione è ammessa per un periodo non inferiore a 12 anni”.

Il DL 16/2012 ha apportato significative modifiche alla disciplina della deduzione dei canoni di leasing ai fini delle imposte dirette. In particolare, viene eliminata la condizione della durata minima contrattuale, prima prevista ai fini della deducibilità dei canoni di leasing. Il legislatore pur prevedendo la stessa durata della deducibilità dei canoni di leasing rispetto al passato, rende la deduzione “autonoma” rispetto alla durata del contratto.

Pertanto ai fini della deducibilità dei canoni di leasing è necessario distinguere:

  • I contratti di leasing stipulati fino al 28.04.2012;
  • I contratti di leasing stipulati dal 29.04.2012.

Contratti di leasing stipulati fino al 28.04.2012

Per i contratti di leasing stipulati fino al 28.04.2012, il previgente art. 102 comma 7 del Tuir, stabiliva che:

“la deducibilità dei canoni è ammessa a condizione che la durata del contratto sia almeno pari a 2/3 dell’ammortamento per i beni immobili ( min. 11 anni e max. 18 anni)

Come si evince dalla normativa previgente, la deducibilità dei canoni di leasing era subordinata alla durata contrattuale.

Contratti di leasing stipulati dal 29.04.2012

Per i contratti di leasing stipulati dal 29.04.2012, il nuovo art. 102 comma 7 del Tuir, stabilisce che:

“la deducibilità dei canoni è ammessa per un periodo non inferiore a 2/3 dell’ammortamento per i beni immobili ( min. 11 anni e max. 18 anni)

La normativa fiscale attuale, prevede la deducibilità dei canoni di leasing a prescindere dalla durata contrattuale prevista, seppur mantenendo lo stesso periodo.

In relazione ai contratti di leasing stipulati dal 29.04.2012, si possono presentare le seguenti situazioni:

  • Se la durata effettiva del contratto è inferiore a a quella “minima fiscale”, per ciascun esercizio occorre effettuare una variazione in aumento in sede di dichiarazione dei redditi;
  • Qualora la durata effettiva è almeno pari a quella minima fiscale vi è pieno allineamento tra l’ammontare dei canoni iscritti a Conto economico e quello dedotto ai fini fiscali ( sarà necessario effettuare eventuali variazioni in aumento per quanto riguarda la quota interessi e la quota “terreno”).
  • Se la durata effettiva è superiore a quella minima fiscale non è possibile dedurre i canoni di leasing determinati secondo la durata minima fiscale medesima.

Calcolo della deducibilità dei canoni

L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 1/E/2007 ha chiarito che, per determinare la quota parte di canone non deducibile in quanto riferita al costo delle aree su cui insiste il fabbricato, bisogna procedere nel seguente modo:

  • Determinare sul totale dei canoni di leasing di competenza del periodo d’imposta la parte riferibile alla “quota capitale” e la parte riferibile alla “quota interessi”;
  • Individuare, nell’ambito della “quota capitale”, la parte riferita all’area su cui insiste il fabbricato.

La quota capitale complessiva (ossia fabbricato + area) dell’ammontare totale dei canoni di leasing di competenza del periodo d’imposta sarà pari all’importo risultante dalla moltiplicazione tra:

  • Il costo sostenuto dalla società di leasing per l’acquisto dell’immobile al netto del prezzo finale di riscatto fissato nel contratto;
  • Il rapporto tra il numero dei giorni di durata del leasing nel corso dell’anno d’imposta e il numero totale dei giorni di durata del contratto di leasing immobiliare.

Una volta determinata la quota capitale complessiva, per determinare la quota capitale afferente alle aree, si ottiene applicando a tale valore i coefficienti del 30% o del 20%. Quest’ultimi variano a seconda che si tratti di un immobile di natura industriale o non industriale.

Esercizio del diritto di riscatto: deducibilità

Qualora la Società utilizzatrice, alla scadenza del contratto, eserciti il diritto di riscatto dell’immobile, i canoni non dedotti durante il periodo di imputazione degli stessi a Conto economico ( ripresi a tassazione con variazione in aumento nel modello redditi) sono deducibili in via extracontabile, al termine del contratto, per l’importo annuale del canone fiscalmente deducibile (comprensivo di quota capitale e interessi). Pertanto, si viene a determinare:

“la continuazione della deduzione dei canoni relativi ad un bene ormai dell’impresa fino al riassorbimento dei valori sospesi”.

Cessazione del contratto di leasing: deducibilità

In caso di cessazione del contratto di leasing, ai fini della deducibilità è opportuno distinguere:

  • Cessazione del contratto;
  • Mancato esercizio del riscatto.

In caso di cessione del contratto, si ha l’integrale deduzione del residuo nel periodo di cessione del contratto.

Mentre nel caso di esercizio del riscatto, secondo “Assonime”, ammette la deduzione integrale delle eccedenze nel periodo d’imposta, assimilando l’ipotesi alla perdita del bene. Invece, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 17/2013, ritiene che, anche in questo caso occorra continuare la deduzione extracontabile del residuo “pro quote”.

Leasing immobiliare deducibilità ai fini Irap

La deducibilità del leasing ai fini Irap, differisce a seconda della tipologia di Società:

  • Società di capitali ed enti commerciali: deducibilità in base alle risultanze civilistiche;
  • Società di persone e imprese individuali: rispetto delle regole fiscali.

Società di capitali ed enti commerciali

Ai sensi dell’art. 5 del DLgs. 446/97 i canoni di locazione sono deducibili per derivazione, ovvero in base alle risultanze di bilancio.

Tale principio, viene derogato:

  • Per tutti i contratti di leasing, in virtù della necessità di riprendere a tassazione la quota di interessi desunta dal contratto;
  • Per i contratti di leasing immobiliare, per effetto della ripresa a tassazione della quota riferita al terreno sottostante.

Società di persone e imprese individuali

Ai sensi dell’art. 5-bis del D.Lgs n. 446/97 la determinazione dei costi deducibili avviene assumendo le componenti reddituali così come risultano in base alle regole del Tuir.

Ne consegue che, oltre a dover effettuare la variazione in aumento (permanente) per la quota interessi occorre effettuare la variazione temporanea anche sulla quota capitale se la durata effettiva del contratto è inferiore a quella minima fiscale.

Leasing immobiliare deducibilità: conclusioni

La deducibilità dei canoni di leasing ha subito importanti modifiche con il DL. n. 16/2012. Se la durata del contratto di leasing è inferiore a quella minima fiscale, oltra alle variazioni in aumento per la quota interessi e la quota terreni, è necessario effettuare una variazione in aumento per la quota relativa al canone.

Qui di seguito ti lascio in link, se desideri metterti in contatto con me in modo da sciogliere eventuali dubbi sull’argomento.

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