Lettera disdetta affitto: come scriverla al meglio?

Come effettuare una lettera di disdetta affitto. La procedura da seguire per sciogliere anticipatamente il contratto di locazione. Sia per i contratti ad uso abitativo che per i contratti commerciali. 

La principale misura di tutela del conduttore in un contratto di locazione è la possibilità di effettuare la disdetta dal contratto anticipata.

Attraverso la procedura di risoluzione anticipata del contratto di locazione il conduttore ha la facoltà di risolvere il contratto prima della sua naturale scadenza.

Con un mercato delle locazioni che negli ultimi mesi sta tornando a girare i casi in cui i contratti di locazione arrivino fino a naturale scadenza stanno diminuendo.

A volte accade che il conduttore o anche il locatore abbiano necessità di sciogliere il contratto di locazione prima della scadenza. Per i motivi più vari.

Chi stipula contratti di locazione sa che la disdetta del contratto di affitto è una possibilità da mettere sempre in conto.

Se sei un proprietario di casa, o un inquilino, che ha bisogno di rescindere il contratto sai benissimo come il primo passo da fare sia inviare una lettera di disdetta del contratto di affitto.

In questo contributo vedrai in quali casi si può disdire dal contratto di locazione ed inoltre qual’é il modello di disdetta affitto da utilizzare a seconda dei vari casi.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

Lettera disdetta affitto: cos’é

La questione non è scontata: la lettera per la disdetta contratto di affitto è un vero e proprio atto giuridico.

Infatti, per l’invio della lettera di disdetta contratto di locazione esistono regole ben definite.

Esse si applicano ai seguenti tipi di contratto:

1. I contratti a canone libero, quelli della durata di 4 anni + 4 anni. O anche di durata superiore;
2. I contratti a canone concordato. Della durata di 3 anni + 2 anni, con o senza cedolare secca;
3. Infine, i contratti ad uso transitorio.

Poi, esistono cinque tipologie diverse di disdetta del contratto di locazione:

1. La cosiddetta disdetta semplice, ovvero quella che ha luogo al termine della prima scadenza contrattuale;
2. La disdetta prevista dal contratto;
3. Inoltre, la disdetta consensuale;
4. La disdetta per gravi motivi;
5. La disdetta per successione.

Quindi, per recedere dal contratto di affitto dovrai compilare ed inviare un modello di lettera di disdetta diverso a seconda delle circostanze.

Ma niente paura!

In questo articolo ti spiegherò tutto quello che devi sapere per scegliere il modello giusto di lettera di disdetta dal contratto. Capirai come compilare ed inviare il modello senza errori.

Lettera disdetta contratto di affitto: chi può inviarla?

Per prima cosa è necessario chiarire che la lettera di disdetta dal contratto di locazione può essere inviata sia dal locatore che dal conduttore.

Le regole sulla disdetta del contratto di locazione però sono diverse per ciascuna di queste due figure. Esse tendono ad essere più favorevoli al conduttore.

Come mai?

La parte più debole nel contratto di locazione è sicuramente quella del conduttore.

Sia perché esso è quello che avrebbe i maggiori problemi da una risoluzione anticipata, sia perché il mercato degli affitti è molto più piccolo rispetto al mercato delle vendite degli immobili.

In teoria, se la legge consentisse ai proprietari di casa di rescindere i contratti di locazione a proprio piacimento, trovare appartamenti in affitto a prezzi accessibili diventerebbe molto difficile. Con il risultato che tante persone finirebbero a vivere in macchina o in strada.

Per questo motivo secondo la legge:

• L’inquilino può sempre recedere dal contratto. Posto che esistano i motivi validi da giustificare la risoluzione anticipata;
• Il proprietario può recedere dal contratto. Ma solo se si verificano determinate condizioni, più restrittive.

Affitto: disdetta o recesso?

La disdetta dal contratto di locazione è l’operazione con la quale si evita il rinnovo automatico dell’affitto alla scadenza. Prendiamo ad esempio un contratto di immobile abitativo 4+4. Per esso è previsto il rinnovo automatico, salvo disdetta di una delle parti, alla scadenza di ogni quadriennio. Alla prima scadenza, solo la disdetta dell’inquilino/conduttore è libera, mentre quella del proprietario/locatore è condizionata al verificarsi di specifiche esigenze, come ad esempio la destinazione dell’immobile a uso proprio del locatore o l’intenzione di venderlo a terzi. Alle scadenze successive, la disdetta è libera sia per il locatore che per il conduttore.

Lettera disdetta contratto di locazione del conduttore

Il conduttore del contratto può inviare la lettera di disdetta del contratto di locazione:

• In qualsiasi momento dopo la prima scadenza contrattuale. Quindi dopo i primi 4 anni se hai stipulato un contratto a canone libero, oppure dopo i primi 3 anni se sei in affitto a canone concordato
• Anche prima del primo periodo di scadenza contrattuale. Ma solo per gravi motivi.

Questo è quanto previsto dall’articolo 3 comma 6 della legge n. 431/98:

“Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”

Questo non significa che l’inquilino possa semplicemente decidere di smettere di pagare l’affitto e liberare l’appartamento.

Se l’inquilino è più tutelato del proprietario di casa, comunque è necessario riconoscere anche gli interessi del proprietario. Ed avvisarlo in tempo utile per permettergli di trovare un altro inquilino.

Per questo motivo, la legge obbliga il conduttore a:

• Comunicare il recesso dal contratto con 6 mesi di anticipo. Nulla però vieta alle parti di accordarsi per un periodo diverso di preavviso;
• Effettuare la comunicazione mediante una lettera da inviare a mezzo raccomandata.

Disdetta dal contratto di locazione a canone libero

Disdetta dell’inquilino ogni 4 anni

L’inquilino non può dare disdetta dal contratto di affitto prima della scadenza dei primi 4 anni, salvo giusta causa.

Alla scadenza dei primi 4 anni può dare disdetta con preavviso di 6 mesi, senza motivazioni.

Il contratto può prevedere un termine inferiore ai 6 mesi per il preavviso.

Disdetta prima dei 4 anni

L’inquilino può dare disdetta prima della scadenza dei 4 anni, in due casi:

• Espressa previsione nel contratto di locazione con cui il proprietario dell’immobile concede all’inquilino di recedere anticipatamente dal rapporto, specificando le motivazioni:
• Giusta causa.

La giusta causa è un motivo sopravvenuto e oggettivo, non prevedibile al momento della stipula del contratto.

Rientrano all’interno della giusta causa gli eventi che presentino le seguenti caratteristiche:

• Imprevedibilità dell’evento rispetto al momento in cui si è firmato il contratto di affitto, pensa al licenziamento;
• Oggettiva impossibilità di proseguire il contratto di affitto;
• Indipendenza dell’evento dalla volontà dell’inquilino, come il trasferimento in un’altra città.

Disdetta del locatore ogni 4 anni

Il proprietario dell’immobile non può dare disdetta per giusta causa.

Egli deve quindi attendere la naturale scadenza del contratto, con un preavviso dei sei mesi.

Dopo 4 anni, il locatore non può recedere.

Tuttavia, ci sono delle ipotesi in cui il proprietario dell’immobile può recedere dal contratto di affitto dopo i primi 4 anni:

• Quando intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• Il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità;
• L’inquilino abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;
• Quando l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
• L’inquilino, senza che si sia verificata alcuna successione nel contratto, occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
• Quando il locatore ha intenzione di vendere a terzi l’immobile locato allorché non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. E’ riconosciuto il diritto di prelazione.

Disdetta contratto di locazione a canone concordato

Nella locazione a canone concordato vigono le stesse regole appena indicate per quella a canone libero.

Disdetta locazione commerciale

Per quanto riguarda i contratti di locazione ad uso commerciale questi possono avere una duplice durata come i precedenti, ossia:

• contratti con scadenza dopo sei anni prorogabili di altri sei, contratti 6 + 6, per attività commerciali, rispetto al quale il termine di preavviso è di dodici mesi;
• contratti con scadenza dopo nove anni, prorogabili di altri nove, contratti 9 + 9 per hotel, alberghi o altri luoghi adibiti al pernottamento di persone, rispetto al quale il termine di preavviso è di diciotto mesi.

In questo caso, come anche per i contratto di locazione abitativi, la lettera deve essere spedita mediante raccomandata A/R oppure via posta elettronica certificata (pec).

In entrambi i casi, l’inquilino non deve necessariamente indicare le ragioni della disdetta, a meno che non sia espressamente richiesto dal proprietario. Anche in tal caso, è prevista la possibilità della disdetta data al locatore per gravi motivi, i quali devono essere:

• improvvisi ed imprevedibili;
• andamento economico aziendale sfavorevole. Pensiamo ad esempio al caso in cui l’attività commerciale venga effettuata in un locale che si trova in una delle zone più costose della città ed il canone di locazione sia diventato con il tempo eccessivamente oneroso;
• andamento economico favorevole, che imponga un ampliamento della sede per far fronte a nuove necessità.

Che succede se non si effettua la disdetta dal contratto?

Di solito il contratto di locazione contiene una clausola di recesso, ed una clausola che specifica l’obbligo di preavviso.

Il preavviso è il periodo nel quale l’inquilino rimane nell’appartamento, in attesa del termine del preavviso.

Nulla vieta però all’inquilino di lasciare l’appartamento prima del termine di preavviso. Tuttavia, in questo caso, se il proprietario non ha trovato un nuovo inquilino il precedente dovrà continuare a pagare il preavviso per tutti e 6 i mesi convenuti.

In pratica, ad esempio, se invii la lettera al proprietario dando 6 mesi di preavviso, ma dopo un mese lasci l’appartamento ed il mese successivo l’appartamento è stato nuovamente affittato dovrai pagare solo due mesi di preavviso.

Se, invece, rimani nell’appartamento per tutti e sei i mesi, naturalmente dovrai pagare l’affitto sino al termine.

Infine, se non comunichi per niente la disdetta anticipata dal contratto e lasci l’appartamento dovrai comunque pagare 6 mesi di affitto al proprietario come preavviso.

Per questo attenzione! Bisogna fare le cose per bene!

Risoluzione anticipata per gravi motivi

Per il caso dei gravi motivi valgono regole diverse.

Infatti, puoi comunicare il recesso in qualsiasi momento. Non è necessario, infatti, dover aspettare la scadenza del primo periodo contrattuale.

E’ necessario comunque rispettare sempre i 6 mesi di preavviso.

Una disciplina dettagliata della disdetta del contratto di locazione per gravi motivi non esiste.

Infatti, molto spesso è difficile prevedere quali eventi non consentono più ad un inquilino di onorare gli obblighi assunti con il contratto di locazione.

Gravi motivi per il recesso dal contratto

In linea di massima, però, possiamo dire che i gravi motivi per la disdetta dal contratto di locazione sono:

• Un peggioramento imprevedibile, e notevole, della situazione economica;
• Il trasferimento in altra città per lavoro;
• Un cambiamento significativo nella composizione della famiglia. Es nascita di un figlio.

Non può esserci un elenco completo dei gravi motivi. Ma di esempi che servono a far capire come i gravi motivi devono essere circostanze che rendono oggettivamente oneroso continuare a vivere nell’appartamento che hai preso in affitto.

Quando invii la lettera di recesso dal contratto di locazione per gravi motivi, è necessario spiegare al proprietario nel dettaglio quali sono questi gravi motivi. Tuttavia, non sei tenuto a fornirne una prova materiale.

Quindi, se rescindi il contratto per un cambiamento nella composizione della famiglia, non dovrai provare che un bambino è effettivamente in arrivo.

Se rescindi il contratto per un trasferimento dovuto ad un nuovo lavoro, non dovrai presentare il contratto di lavoro.

Per approfondire gli obblighi del conduttore, puoi dare un’occhiata alla legge n. 431 del 1998.

Lettera disdetta dal contratto del locatore

Il locatore, prima che scada il contratto di locazione di un immobile per uso abitativo o commerciale, ha la possibilità di non rinnovare il contratto. In questo caso, è tenuto ad inviare la lettera di disdetta di affitto per raccomandata all’inquilino, con un preavviso di almeno 6 mesi.

Se il locatore non si dovesse attenere a questa regola, il recesso imposto potrebbe essere considerato nullo.

A differenza del conduttore, il locatore potrà dare disdetta solo in casi specifici previsti dalla legge. Vediamo qui di seguito quali sono:

• se l’immobile deve essere destinato ad un altro uso, che può essere abitativo, commerciale, professionale, sia per il locatore stesso che per il coniuge, i genitori, i figli o i parenti entro il secondo grado;
• se il locatore come società o ente pubblico o come altra organizzazione che persegue finalità pubbliche, sociali, assistenziali o culturali vuole destinare l’immobile all’esercizio di queste attività (offrendo all’inquilino un altro immobile idoneo alle sue esigenze);
• se l’immobile fa parte di un edificio danneggiato in maniera grave e che deve essere ricostruito o deve essere messo in sicurezza;
• se l’immobile dato in affitto deve essere demolito per procedere a costruire nuovi edifici;
• se l’inquilino occupa l’immobile senza un giustificato motivo o senza legittima successione nel contratto;
• se il locatore vuole vendere l’immobile ad una terza parte e non ha altre proprietà ad uso abitativo. In questa situazione il conduttore può esercitare il diritto di prelazione.

Qui di seguito potrai trovare un fac-simile di lettera di disdetta contratto di locazione da parte del locatore.

Lettera disdetta contratto affitto concordata

Può infine presentarsi il caso in cui la volontà di disdire il contratto sia comune sia al locatore che al conduttore. Solitamente le spese di registrazione della risoluzione del contratto sono a carico di entrambi le parti. Qui di seguito un fac simile di lettera di disdetta contratto di affitto concordata.

Lettera di disdetta dal contratto: quali dati deve contenere?

La disdetta del contratto di locazione è un “atto a forma libera”.

In altre parole, si tratta di una scrittura privata, che può essere composta nel modo che preferisci, a patto che fornisca le seguenti informazioni:

• I dati anagrafici del conduttore e del locatore;
• I dati dell’immobile e del contratto di locazione;
• Una manifestazione chiara della volontà di recedere dal contratto;
• Il motivo del recesso.

In teoria chiunque può compilare un modello per la disdetta del contratto di locazione. Per agevolare tanto i proprietari quanto gli inquilini, esistono vari modelli di disdetta del contratto di affitto.

Molti di questi modelli si trovano facilmente su internet, ma se vuoi usarli devi verificare che contengano tutte le informazioni necessarie. Tra cui anche il motivo della disdetta del contratto di locazione.

Lettera di disdetta: contestazione

Se vuoi recedere dal contratto di locazione, e magari usi un modello che non contiene queste informazioni essenziali l’altra parte – locatore o conduttore che sia – infatti potrebbe contestarti la nullità dell’atto.

Cosa significa?

Se ad esempio invii una lettera di disdetta del contratto, ma non indichi gli estremi del contratto di affitto o l’indirizzo dell’immobile, potrebbe verificarsi uno dei casi seguenti:

• Se l’inquilino non vuole lasciare l’appartamento, potrebbe accorgersi dell’errore, e non dirti nulla. Alla fine del contratto, potrebbe restare nell’immobile con la giustificazione che la lettera di disdetta non era valida, e quindi non produceva effetti. Il risultato? Potresti ritrovarti a dover ricorrere ai servizi di un avvocato;
• Se il proprietario non vuole farti andare via dall’appartamento, potrebbe ricevere il modello di disdetta compilato erroneamente, e non dirti nulla. Nel momento in cui lasci l’appartamento, potrebbe trattenere le caparre con la scusa che tu non gli avresti dato il preavviso in tempo. Anche in questo caso, per recuperare le caparre potresti dover ricorrere ai servizi di un avvocato.

Raccomandata disdetta affitto

Ricorda inoltre che la lettera di disdetta va sempre inviata mediante raccomandata con ricevuta di ritorno. Oppure, se la controparte ha un indirizzo PEC indicato nel contratto, vale anche se la disdetta è comunicata tramite posta elettronica certificata.

Ti consigliamo anche di non imbustare la lettera di disdetta, ma di piegarla in tre parti e di spillarla.

Come mai?

Ecco il perché:

• Se il proprietario vuole trattenere la caparra con la scusa che “non ha ricevuto la lettera di disdetta”, può benissimo aprire la busta, gettare via la lettera e dire che tu avevi dimenticato di inserire la comunicazione nella busta. Invece, se invece pieghi la lettera in tre parti e la invii, farà fede la sua firma sulla ricevuta di ritorno;
• Se l’inquilino non vuole andare via, può fare lo stesso.

In questo caso, anche se tu hai effettivamente inviato la lettera di disdetta, non potrai provare di aver realmente infilato la lettera nella busta. Quindi in un certo senso è come se la disdetta non avesse avuto luogo. Con tutte le conseguenze del caso.

Se stai pensando di inviare la disdetta mediante posta elettronica certificata, il nostro consiglio è quello di inviare la raccomandata con ricevuta di ritorno in ogni caso. Sappiamo che la PEC è in tutto e per tutto equivalente ad una comunicazione scritta, ma in ogni caso è bene attenersi alla forma convenzionale di disdetta, per evitare ogni rischio e fastidio.

Disdetta dal contratto di locazione: consulenza

Se hai bisogno di un modello di lettera da utilizzare per la disdetta dal contratto di locazione contattaci!

Possiamo sia offrirti la nostra consulenza per effettuare nel modo corretto la disdetta dal contratto, sia esserti di aiuto nella predisposizione della lettera di preavviso.

Evita di commettere errori che possono costarti caro!

Affidati alla consulenza di professionisti della materia.