IMU 2022: calcolo ed esenzioni

Che cosa è l’IMU? Chi sono i soggetti che sono tenuti a versare questa imposta? Quando siamo tenuti a versare l’IMU e quali sono le modalità di pagamento? Di seguito mi accingo a rispondere in modo più esaustivo possibile a queste domande.

L’IMU è l’imposta municipale propria che è stata introdotta in via sperimentale dal 2012 fino al 2014 dal D.L. n. 201/2011, convertito nella Legge n. 214/2011.

Nasce come imposta dovuta al possesso di fabbricati e alle relative pertinenze, escluse le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9. E’ dovuta dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale ( usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), dal concessionario nel caso di concessione di aree demaniali e dal locatario in caso di leasing.

Si può partire adesso nel dettaglio a vedere le caratteristiche di questa imposta. Soffermandomi in particolar modo sui soggetti tenuti al versamento della stessa e alle modalità di pagamento. Infine andremo a vedere quali sono i soggetti esentati dal pagamento dell’Imu.

Sei pronto!?! Si comincia

Evoluzione normativa IMU

L’IMU è l’imposta municipale propria, istituita dall’art. 13 del Decreto Legge n. 201 del 6 dicembre 2011, convertito con modificazioni dalla Legge n. 214 del 22 dicembre 2011 e disciplinata dallo stesso articolo 13, oltre che dagli art. 8 e 9 del D.Lgs n. 23 del 14 marzo 2011. L’imu ha subito ulteriori modifiche con la Legge di Stabilità 2014, dove è stata abolita l’imu sulla prima casa, ad eccezione delle abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Si tratta di una vera e propria imposta patrimoniale destinata a colpire i titolari di diritti reali su beni immobili. L’imposta colpisce esclusivamente gli immobili detenuti in Italia. Non importa se il proprietario è un soggetto residente fiscalmente in Italia o meno.

Per gli immobili detenuti all’estero si applica, invece, l’imposta patrimoniale IVIE.

Non è prevista l’esenzione per l’unità immobiliare disabilitata per i pensionati esteri iscritti all’Aire. Se desideri approfondire questo aspetto ti consiglio di leggere il seguente contributo: “imu residenti all’estero: agevolazioni”

Cosa si intende per abitazione principale ai fini Imu?

Il concetto di abitazione principale è legato al luogo in cui un soggetto ha la propria residenza, o meglio la propria dimora abituale.

Una definizione di abitazione principale si può ritrovare nel DL 101/2011 (Decreto Monti) :

“Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente […].

Quindi affinché un immobile possa essere considerato abitazione principale, sono necessarie 3 condizioni:

  • Il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l’usufrutto o il diritto di abitazione);
  • La residenza anagrafica;
  • La dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.

Chi deve versare l’imu?

Sono soggetti al pagamento dell’Imu tutti coloro che sono proprietari di un immobile. Ad esclusione se l’immobile in oggetto è “l’abitazione principale“.

Non rileva tale esclusione se l’immobile adibito ad abitazione principale rientra nelle seguenti casistiche:

  • Abitazione di tipo signorile – Categoria Catastale A1;
  • Abitazione in villa – Categoria catastale A8;
  • Un castello, o un palazzo di pregio artistico o storico – Categoria Catastale A9;
  • Aree fabbricabili;
  • Terreni Agricoli

Ai sensi dell’art. 9 comma 1 del D.Lgs n. 23/2011 sono soggetti passivi Imu i seguenti soggetti:

  • il proprietario dell’immobile;
  • il soggetto titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. Non è soggetto passivo il nudo proprietario;
  • Il locatario (utilizzatore) per gli immobili detenuti in leasing.
  • Il concessionario di aree demaniali in regime di concessione.

Esenzione Imu

L’esclusione della prima casa non è l’unico caso di esenzione Imu. Vediamo quali sono tutte le esenzioni Imu previste per il 2022. 

Vediamo altri casi di esenzione previsti dalla Legge di Bilancio 2020:

  • immobili posseduti dallo Stato, dai comuni, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, dagli enti del Servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
  • fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;
  • fabbricati con destinazione ad usi culturali di cui all’art. 5-bis del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601;
  • fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto, purché compatibile con le disposizioni degli artt. 8 e 19 della Costituzione, e le loro pertinenze;
  • fabbricati di proprietà della Santa Sede indicati negli articoli 13, 14, 15 e 16 del Trattato lateranense;
  • fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali per i quali è prevista l’esenzione dall’imposta locale sul reddito dei fabbricati in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia;
  • immobili posseduti e utilizzati da enti pubblici e privati diversi dalle società, dagli enti non commerciali del terzo settore destinati esclusivamente allo svolgimento, con modalità non commerciali, di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché delle attività di cui all’art. 16, lettera a) della legge n. 222/1985 (attività di religione o di culto).

Quando si paga l’imu?

Il versamento dell’Imu dovrà essere effettuato in due rate:

  • acconto: deve essere corrisposto entro il 16 giugno di ciascun anno sulla base dell’aliquota e delle detrazioni dei dodici mesi dell’anno precedente;
  • saldo: deve essere versato entro il 16 dicembre di ciascun anno e rappresenta il saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con l’eventuale conguaglio sulla prima rata.

Nel caso in cui la scadenza del versamento coincida con un giorno festivo, quest’ultima slitterà al primo giorno lavorativo utile.

Come abbiamo visto sono due le scadenza imu, la prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre. Tuttavia vi è la possibilità di versare interamente il dovuto entro il 16 giugno.

Come si calcola la base imponibile IMU?

Per il calcolo della base imponibile IMU è necessario avere come dato di partenza il valore catastale dell’immobile.

Successivamente andrò a moltiplicare la rendita, in vigore all’inizio dell’anno, rivalutata del 5%, per uno dei seguenti coefficienti:

  • 160 per i fabbricati inseriti nel gruppo catastale A (ad esclusione di quelli A/10) e nelle categorie C/2, C/6 e C/7;
  • 140 per i fabbricati censiti nel gruppo catastale B e nelle categorie C/3, C/4 e C/5;
  • 80 per i fabbricati inseriti nelle categorie catastali A/10 e D/5;
  • 60 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale D (ad esclusione della categoria D/5). Il moltiplicatore è elevato a 65;
  • 55 per i fabbricati inseriti nella categoria catastale C1;

Per quanto riguarda i terreni il calcolo della base imponibile è diverso dal precedente.

Si avrà dal reddito dominicale risultante in catasto al 1° gennaio, rivalutato del 25% e poi moltiplicato per i seguenti coefficienti:

  • 110 per i terreni detenuti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola;
  •  130 in tutti gli altri casi.

Aliquote IMU

L’aliquota IMU deve essere versata al Comune ove il contribuente possiede l’immobile.

L’aliquota ordinaria è pari allo 0.76% del valore catastale dell’immobile.

Il Comune ha la facoltà di incrementare o ridurre l’aliquota in base alle esigenze fiscali in cui si trova la città.

Per quanto riguarda gli incrementi possono avvenire in misura massima dello 0,3%.

Quindi, l’aliquota in assoluto minima è dello 0,46%, mentre l’aliquota massima non può superare lo 1,06%.

Tuttavia a partire dal 2015 i comuni non possono stabilire aumenti delle aliquote IMU.

Imu e contratti di comodato

L’articolo 1, comma 10, della Legge n. 208/2015 ha inserito, nel comma 3 dell’art. 13 del D. L. 201/2011 convertito con modificazioni dalla L. 214/2011.

Normativa che prevede la riduzione del 50 per cento della base imponibile dell’IMU per:

le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo (comodante) ai parenti in linea retta entro il primo grado (comodatari). Soggetti che utilizzano l’abitazione come abitazione principale. Questo a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui e’ situato l’immobile concesso in comodato

Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Ai fini dell’applicazione delle disposizioni della presente lettera, il soggetto passivo attesta il possesso dei suddetti requisiti, nel modello di dichiarazione Imu.

Per avere diritto all’agevolazione devono essere rispettate tutte le condizioni sopra richieste. Il venir meno di una sola di esse determina la perdita dell’agevolazione stessa.

L’IMU sulle locazioni delle seconde case

L’IMU, ad eccezione se l’immobile è adibito ad abitazione principale,  è dovuta sia che gli immobili siano locati che non.

Tuttavia vi sono delle semplificazioni e riduzioni d’imposta. Tra l’agevolazione sugli immobili concessi in comodato a parenti entro il primo grado, con uno sconto del 50% sulla base imponibile soggetta a imposta. Questa agevolazione vale sia ai fini Imu che ai fini Tasi.

Puoi godere di una riduzione del 25% dell’imponibile se opti per un contratto di locazione a canone concordato.

Immobili locati a canone concordato

Il comma 53 della Legge n. 208/2015 stabilisce che all’articolo 13 del decreto ­legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, dopo il comma 6 è inserito il seguente:

6­bis. Per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune ai sensi del comma 6, è ridotta al 75 per cento

Come si compila il modello F24 per il pagamento dell’Imu?

Quando il pagamento viene effettuato con modello F24 è necessario seguire una precisa modalità di compilazione del modello. In particolare, è necessario:

  • Inserire il codice del comune di ubicazione degli immobili;
  • Barrare la casella acconto o saldo;
  • Inserire il numero di immobili;
  • Codice tributo;
  • Anno di riferimento;
  • L’importo da versare;
  • Eventuale importo a credito da compensare.

Codici tributo da utilizzare per il versamento del modello F24

CODICE TRIBUTO IMU

DESCRIZIONE

3912

IMU – imposta municipale propria su abitazione principale e relative pertinenze – COMUNE

3914

IMU – imposta municipale propria per i terreni – COMUNE

3916

IMU – imposta municipale propria per le aree fabbricabili – COMUNE

3918

IMU – imposta municipale propria per gli altri fabbricati – COMUNE

3925

IMU – imposta municipale propria per gli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D – STATO

3930

IMU – imposta municipale propria per gli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D – INCREMENTO COMUNE

Come si Paga l’IMU?

Per il versamento dell’IMU è necessario compilare il modello F24, che è possibile scaricare direttamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Per il versamento del modello F24 relativo all’IMU è opportuno distinguere se si tratta di soggetto titolare di partita Iva o no.

I contribuenti non titolari di partita Iva,  possono presentare il modello F24 in forma cartacea presso:

  • Qualsiasi sportello degli agenti della riscossione (Agenzia delle Entrate – Riscossione)
  • Una banca
  • Un ufficio postale.

In quanto tali soggetti  non sono obbligati al pagamento in via telematica, ferma restando la possibilità di avvalersi di questa modalità.

Al contrario i titolari di partita Iva hanno l’obbligo di presentare il modello F24 esclusivamente con modalità telematiche.

I versamenti con modalità telematiche possono essere effettuati:

  1. Direttamente:
    • Mediante i servizio telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate (“F24 web” e “F24 online“) utilizzando i canali Entratel o Fisconline
    • Mediante i servizi di internet banking messi a disposizione dagli intermediari della riscossione convenzionati con l’Agenzia (banche, Poste Italiane e Agenti della riscossione, prestatori di servizi di pagamento)
  2. Tramite gli intermediari (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) che:
    • sono abilitati al canale telematico Entratel dell’Agenzia delle Entrate e aderiscono a una specifica convenzione con la medesima Agenzia (servizio “F24 cumulativo”)
    • Sono abilitati al canale telematico Entratel dell’Agenzia delle Entrate e utilizzano il servizio “F24 addebito unico” (Provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate del 21 giugno 2007)
    • Si avvalgono dei servizi di internet banking messi a disposizione dagli intermediari della riscossione convenzionati con l’Agenzia.

Come si paga l’Imu per i residenti all’estero?

L’Imu 2022, come per gli altri anni d’imposta, dovrà essere versata in accanto e saldo. L’acconto è in scadenza il 16 giugno 2022 mentre il saldo il 16 dicembre 2022. Il versamento dovrà essere effettuato tramite modello F24. I residenti all’estero sono tenuti a versare l’Imu per gli immobili posseduto in Italia, qualora non riescano ad effettuare il pagamento tramite il Modello F24, possono procedere tramite bonifico verso il comune ove è ubicato l’immobile.

Nel bonifico per i residenti all’estero, è necessario riportare l’IBAN del comune. Consiglio pertanto di mettersi in contatto con l’ufficio tributi del Comune di competenza. Nella causale del bonifico, dovranno essere inseriti gli stessi dati che andrebbero inseriti nel modello F24, ovvero:

  • codice catastale del comune di ubicazione dell’immobile;
  • numero di immobili oggetto dell’imposta;
  • l’anno di riferimento;
  • scrivere se trattasi di versamento dell’acconto Imu o del saldo Imu;
  • scrivere se trattasi di ravvedimento;
  • il codice tributo del versamento.

Consiglio infine di inviare al Comune di ubicazione dell’immobile, via email o fax, una copia del bonifico eseguito.

Sanzioni Imu

Nel caso di mancato pagamento dell’acconto o del saldo imu la sanzione ordinaria è pari al 30%.

Nel caso in cui ci si accorga di non aver effettuato il pagamento dell’acconto o del saldo Imu entro la scadenza, è possibile rimediare. Lo strumento del ravvedimento operoso, disciplinato dall’art. 13 del D.Lgs. n. 427/97, consente al contribuente di sanare spontaneamente una violazione. Questo strumento è stato introdotto per incentivare i contribuenti alla compliance, permettendo loro di correggere i propri errori ed evitando l’applicazioni di sanzioni maggiori in caso di accertamenti. Non ci si può avvalere del ravvedimento operoso Imu se il Comune ha già notificato un avviso di accertamento. Pertanto è bene non aspettare che venga notificato l’avviso di accertamento perchè in questo modo ci precludiamo la possibilità di applicare il ravvedimento operoso.

Ravvedimento operoso Imu

Per chi, per vari motivi, non ha potuto pagare le rate dell’IMU, entro la scadenza stabilita, è possibile ovviare a tale ritardo. Ciò può avvenire attraverso l’istituto giuridico del Ravvedimento Operoso.

Il Ravvedimento operoso consente al contribuente di pagare l’imposta dovuta con una piccola sanzione, ridotta rispetto alla sanzione normale.

A seconda del ritardo il contribuente potrà pagare sanzioni ridotte ed interessi sulla base del numero di giorni di ritardo.

Il ravvedimento operoso è disciplinato dall’Articolo 13 del Decreto Legislativo 472/1997.

Possono accedere al ravvedimento operoso tutti coloro che non hanno effettuato il versamento dell’acconto o del saldo ed ancora non è stato notificato l’avviso di accertamento. E’ possibile utilizzare il ravvedimento operoso anche a seguito della notifica del processo verbale di constatazione da parte della Guardia di Finanza. In quest’ultimo caso la sanzione sarà in misura pari aa un quinto del minimo, ossia al 6%.

In caso di ravvedimento, le sanzioni e gli interessi vanno versati sommandoli all’imposta e quindi con lo stesso codice tributo.

Con la conversione in Legge del Decreto fiscale 2020 è stato esteso anche ai tributi locali il ravvedimento lungo oltre l’anno dopo la scadenza. Questa possibilità era già prevista per i tributi erariali.

La sanzione per il ravvedimento è pagabile mediante il Modello F24, utilizzando il codice tributo 3918, e barrando la casella “Ravv” all’apposita colonna del modello.

Se desideri approfondire questo argomento, ti consiglio il seguente contributo: “Ravvedimento operoso imu: calcolo e convenienza“.

La dichiarazione Imu

La dichiarazione deve essere presentata al Comune dove è situato l’immobile entro il 30 giugno dell’anno successivo, ossia quello successivo all’intervenuta variazione di uno dei fattori che ha inciso sul calcolo dell’Imu. Per le variazioni intervenute nel corso del 2021 la dichiarazione deve essere presentata entro il 30 giugno 2022.

La dichiarazione, una volta presentata, vale anche per le annualità successive. Questo, a meno che non si verifichino ulteriori variazioni rilevanti ai fini della determinazione del tributo. Pertanto, non occorre presentare la dichiarazione ogni anno, a meno che non si renda necessario per eventuali modifiche.

L’omessa presentazione della dichiarazione comporta una sanzione dal 100% al 200% del tributo dovuto, con un minimo di 51 euro. Qualora l’errore non abbia inciso sulla determinazione del tributo, ad esempio indicando un foglio catastale diverso, la sanzione è fissa ed è nella misura da 51 a 258 euro. E’ opportuno sapere che, entro 90 giorni dalla scadenza della presentazione della dichiarazione, è possibile presentare una dichiarazione tardiva, pagando l’importo di 5€. Questo, se il tributo è stato regolarmente versato, altrimenti la sanzione è pari al 10% dell’imposta dovuta, con un minimo di € 5,00. Ricordo che è possibile utilizzare il ravvedimento operoso sia in caso di ritardo del versamento imu che in caso di mancata presentazione della dichiarazione. Tramite l’istituto del ravvedimento operoso, sanando spontaneamente la violazione, sarà possibile beneficiare della riduzione delle sanzioni.

Conclusioni e consulenza fiscale online

Come avrai visto leggendo questo contributo, vi sono vari aspetti da considerare quando procediamo al calcolo e al versamento dell’Imu. Il mancato versamento del tributo o la mancata presentazione della dichiarazione Imu nei casi previsti ed entro determinate scadenze, comporta il pagamento di sanzioni. Tuttavia, è possibile beneficiare della riduzione delle sanzioni tramite l’istituto del ravvedimento operoso.

Affidati a professionisti esperti del settore in modo da evitare in futuro eventuali sanzioni.

Possiamo seguirti sia in merito alla presentazione della dichiarazioni Imu che per il calcolo e predisposizione del modello F24 per procedere al relativo versamento del tributo.

Qui di seguito troverai il link per metterti in contatto direttamente con me.

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