La disciplinata legata all’applicazione dell’Iva nella locazione di fabbricati abitativi e strumentali è l’esenzione. Tuttavia in determinati casi è possibile optare per l’imponibilità. Vediamo in questo contributo nel dettaglio il regime Iva per la locazione del box auto.
Se stai decidendo di locare un box auto ti stari chiedendo se dovrai applicare o meno l’imposta sul valore aggiunto.
La disciplina delle operazioni di locazioni di immobili è stata profondamente innovata nel corso degli anni.
In questo contributo voglio soffermarmi sulla locazione del box auto ed in modo particolare i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate in merito al regime pertinenziale in ambito fiscale.
Sei pronto?!? Si comincia!!!
Indice
Regime Iva locazione Immobili
Se hai un posto auto che non utilizzi e decidi pertanto di metterlo a reddito attraverso la locazione, ti starai domandando se dovrai o meno applicare l’Iva.
Prima di entrare nel dettaglio del regime Iva della locazione box auto, vediamo qui di seguito qual’é il regime Iva previsto sia per i fabbricati abitativi che per i fabbricati strumentali.
Intanto, vediamo la differenza tra queste due tipologie di immobili:
- i fabbricati abitativi: unità immobiliari urbane a destinazione abitativa (classificabili nella categoria catastale del gruppo A, ad esclusione dell’A/10);
- i fabbricati strumentali: vale a dire le unità immobiliari a destinazione non abitativa (classificabili nella categoria catastale B, C, D, E nonché nella categoria A/10);
- gli immobili diversi dai fabbricati (terreni).
Regime iva immobili abitativi
Le locazioni di immobili abitativi effettuate da soggetti passivi Iva sono:
- Imponibili Iva su opzione, se la locazione (alternativamente):
- E’ stipulata in veste di locatore dall’impresa costruttrice/ristrutturatrice;
- Ha ad oggetto alloggi sociali, da chiunque locati;
- Esenti Iva:
- In ogni caso, se si tratta di locazioni stipulate, in veste di locatore, da soggetti diversi dall’impresa di costruzione o ristrutturazione;
- Solo in assenza di opzione per l’imponibilità Iva, se si tratta di locazioni di alloggi sociali o di locazioni stipulate, in veste di locatore, dall’impresa di costruzione o ristrutturazione.
Alle locazioni di immobili abitativi operate dalle imprese di costruzione o ristrutturazione ed alle locazioni di alloggi sociali, si applica l’aliquota Iva ridotta del 10% (n. 127-duodevicies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR n. 633/72). Pertanto, in caso di opzione per l’imponibilità Iva delle locazioni di fabbricati abitativi operate dalle imprese di costruzione o ristrutturazione e delle locazioni di alloggi sociali, troverà applicazione l’aliquota Iva ridotta del 10%.
Regime iva immobili strumentali
In linea generale, per le locazioni di fabbricati strumentali (così come di quelli abitativi) effettuate da soggetti passivi Iva (nell’esercizio di imprese, arti o professioni), la regola generale prevede il regime di esenzione. Tuttavia, per le locazioni aventi ad oggetto fabbricati strumentali è prevista la possibilità, per il locatore, di evitare l’esenzione ed attrarre l’operazione di locazione all’imponibilità Iva. Per fare questo è necessario esprimere, nel contratto di locazione, l’opzione per l’imponibilità (art. 10 co. 1 n. 8 del DPR n. 633/72).
Le locazioni di fabbricati strumentali imponibili ad Iva su opzione sono sempre soggette all’aliquota ordinaria, ovvero nella misura del 22%. Per tali fabbricati non può essere invocata l’aliquota agevolata nella misura del 10%, prevista per le sole locazioni di immobili abitativi e di alloggi sociali.
Locazione box auto: vincolo di pertinenzialità
Ai sensi dell’art. 817 del Codice civile, affinché possa darsi rilievo al regime pertinenziale in ambito fiscale, è richiesta la ricorrenza dei seguenti requisiti:
- Requisito oggettivo: destinazione durevole e funzionale di un bene a servizio o ad ornamento del bene principale;
- Requisito soggettivo: che si traduce nella volontà del proprietario della cosa principale o di chi sia titolare di un diritto reale sulla medesima, diretta a porre la pertinenza in rapporto di strumentalità funzionale nei confronti del bene principale.
L’Agenzia delle Entrate con le circolari n. 12 del 01.03.2007 e n. 22 del 28.06.2013 ha esaminato il trattamento fiscale delle pertinenze di fabbricato. A parere dell’Agenzia, il vincolo pertinenziale rende “il bene servente una proiezione del bene principale” e pertanto attribuisce alla pertinenza la medesima natura del bene principale.
Pertanto alla luce del nesso appena visto e di quanto disciplinato dal Codice civile, consente di estendere alla pertinenza l’applicazione della medesima disciplina dettata per la tipologia del fabbricato principale.
Vediamo qui di seguito le varie casistiche che si possono presentare per una Società per la locazione del box:
- se il box venisse qualificato come pertinenza di un immobile abitativo, acquistando natura abitativa, risulterebbe esente Iva, salva la possibilità per il locatore impresa di costruzione o ristrutturazione di esprimere l’opzione per l’imponibilità;
- se il box non venisse qualificato come pertinenza, manterrebbe la propria natura strumentale e la sua locazione avverrebbe in regime di esenzione, salva la possibilità per il proprietario di esprimere l’opzione per l’imponibilità.
Come abbiamo visto precedentemente, sia per la locazione di fabbricati abitativi che strumentali si applica il regime “naturale” di esenzione da Iva ex art. 10 comma 1 n. 8 del DPR 633/1972. Tuttavia, vi è la possibilità solo per l’impresa costruttrice o di “ripristino” del fabbricato nel caso di immobili abitativi, per tutti i locatori nel caso di fabbricati strumentali di optare per il regime di imponibilità.
Separazione attività ai fini Iva
Ipotizziamo che la tua Società immobiliare svolga sia attività di locazione in esenzione Iva e un’attività turistico ricettiva extralberghiera ( Casa vacanze, B&B, Affittacamere, Agriturismo, etc.) imponibile Iva al 10%.
Per evitare che l’effettuazione dell’operazione esente incida sul diritto alla detrazione dell’imposta assolta sugli acquisti, l’art. 36, comma 3, del DPR n. 633/1972, consente ai soggetti che esercitano più attività nell’ambito della stessa impresa la facoltà di optare per l’applicazione separata dell’imposta.
Vediamo qui di seguito come deve avvenire l’esercizio della predetta opzione, come previsto dall’art. 36, comma 3 del DPR 633/1972:
- deve essere comunicato nella dichiarazione di inizio attività o barrando l’apposita casella della dichiarazione iva relativa all’anno in cui è stata operata la scelta;
- ha effetto fino a revoca e, in ogni caso, per almeno un triennio.
In questo modo si eviterebbe l’effetto negativo del pro-rata di detraibilità dell’Iva.
Vediamo se è possibile separare l’attività nel caso in cui una Società effettui sia locazione di immobili abitativi e locazioni di immobili strumentali.
L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 22/E/2013 ha chiarito che le locazioni di immobili strumentali esenti non sono separabili ai fini Iva dalle locazioni di immobili strumentali imponibili. Questo perché non rappresentano un’attività autonoma.
Inoltre, l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello n. 608 del 18.12.2020 è stato chiarito che possono separarsi le locazioni di fabbricati abitativi esenti dalle cessioni di altri fabbricati (cioè strumentali).
Locazione box auto: conclusioni e consulenza
In questo articolo ho cercato di spiegarti le varie casistiche che puoi riscontrare sotto il profilo della disciplina Iva nella locazione di un box auto. L’Agenzia delle Entrate, ha fornito importanti chiarimenti in merito.
Se desideri approfondire determinati aspetti visti in questo contributo, ti invito a contattarmi al seguente link.
